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🌈南山中心•天源华府🌈—

核心地段罕见改善大宅

高实用率但绝对不将就

户户阔绰豪宅户型格局

😍49万㎡中山公园做后花园

😍12号线中山公园站出口即小区入口

【在售户型】折后总价区间：

约90m²:约727-772万

约110m²:约891-1039万

约111m²:约1057-1098万

约155m²:约1617-1734万

约186m²:约1960-2143万

【核心卖点】

🤩南山中心区中山公园物业

🤩双地铁12/21号线中山公园站

🤩南头城九年一贯制中小学

🤩车位比1:1.12停车位充足

🤩全套智能化管理社区

一、户型设计详解

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天源华府主推 90-186㎡ 的2-4房，涵盖刚需至改善需求，户型设计以高实用性和景观优势为亮点。

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1. C户型（90㎡ 两房两厅两卫）

- 布局：竖厅设计，LDKB（客餐厨阳）一体化，客厅开间3.9米，主卧3.3米宽带飘窗，次卧3.1米。

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- 亮点：西南朝向，全明采光；L型厨房带1.6米进深阳台，得房率83.82%（含赠送），适合小家庭或投资客。

2. A户型（110㎡ 三房两厅两卫）

- 布局：竖厅三开间朝南，主卧16㎡带独立卫浴，次卧12.6㎡和9.18㎡，L型厨房连接生活阳台。

- 亮点：动静分区，得房率87.01%（含赠送），西南向阳台2.05米进深，通风采光佳，但进门正对卫生间需注意。

3. B户型（110㎡ 三房两厅两卫）

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- 布局：竖厅南北通透，主卧16㎡，次卧12.3㎡和9.56㎡，东北朝向。

- 亮点：双阳台设计，得房率86.99%（含赠送），适合注重通风的家庭，但朝向略逊于A户型。

4. D户型（111㎡ 三房两厅两卫）

- 布局：板楼设计，客厅4米开间，三开间朝南，主卧13.88㎡带飘窗。

- 亮点：南北通透，得房率78.83%（不含赠送），西南向阳台1.8米，空间利用率高。

5. F户型（155㎡ 四房两厅两卫）

- 布局：竖厅双阳台，四开间朝南，主卧套间+独立衣帽间，中西双厨设计。

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- 亮点：得房率78.72%（不含赠送），客厅西南向阳台，适合多代同住的改善家庭。

6. E户型（186㎡ 四房两厅三卫）

- 布局：横厅7.5米开间，双套房设计，主卧23.65㎡带270°观景窗，6.2米超大阳台。

- 亮点：得房率78.83%（不含赠送），中山公园一线景观，定位高端改善，总价超2000万。

二、周边一手与二手价格对比

1. 天源华府（一手新房）

- 备案价：10.8万/㎡，折后均价8.5-11.5万/㎡（85折促销）。

- 总价区间：

- 90㎡：727-772万

- 110㎡：891-1039万

- 186㎡：1960-2143万。

2. 周边二手项目

- 莲城花园：79㎡两房成交价7.59万/㎡，楼龄20年+。

- 麒麟花园：116㎡四房成交价7.16万/㎡，学区优质但设施老旧。

- 卓越九珑：一手备案价8.69万/㎡，无地铁口优势。

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对比总结：天源华府价格高于周边二手盘30%，但具备“地铁+公园+精装”优势；二手盘性价比高但楼龄长，适合预算有限的购房者。

三、区域价值分析

1. 核心区位

- 产业辐射：紧邻科技园、前海、留仙洞总部基地，高净值人群聚集，租赁需求旺盛。

- 交通枢纽：地铁12号线中山公园站（步行50米），未来21号线换乘，自驾通过北环大道、南山大道快速通达。

2. 发展潜力

- 西丽高铁新城（在建）将串联粤港澳大湾区，进一步提升片区交通能级。

- 南头古城文化改造带动文旅经济，区域价值持续升级。

四、周边配套详解

1. 教育配套

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- 学区：南头城学校（九年一贯制公办），步行5分钟，2023年本科率95%+；周边有南山实验麒麟中学等名校。

2. 地铁与交通

- 已开通12号线，规划21号线；自驾15分钟至科技园，20分钟至前海。

3. 商业配套

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- 社区商业：7000㎡地铁接驳商业（生鲜超市、便利店）。

- 大型商圈：2公里内欢乐颂购物中心，4公里达万象天地、壹方城。

4. 生态资源

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- 中山公园：49万㎡绿地，步行50米；南头古城（文化街区）、荷兰花卉小镇（1.3公里）。

5. 医疗资源

- 3公里内覆盖华中科技大学协和深圳医院（三甲）、南山中医院（在建）。

6. 文化配套

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- 南山文体中心（图书馆、剧院）、南山博物馆，1.5公里可达。

五、项目优劣势总结

- 优势：

- 真地铁口+公园景观，通勤与生态双优；

- 精装交付+高得房率，改善户型设计合理；

- 南山区核心区位，长期增值潜力明确。

- 劣势：

- 价格高于周边二手，性价比争议大；

- 小区仅3栋，园林仅2000㎡，缺乏高端会所；

- 周边城市界面老旧，城中村与工业区混杂。

六、适合人群

- 高端改善客群：预算充足，追求主城核心地段与公园景观（E/F户型）。

- 学区实用派：重视“目送式上学”便利性，对名校光环需求不高（A/B户型）。

- 长线投资者：看好前海-科技园产业外溢红利，愿承担短期溢价。

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