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♎都市茗荟二期♎

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当前房地产市场环境下，宝中润恒「都市茗荟二期」的开盘动态备受瞩目。该项目此次开盘热度未达预期，其毛坯住宅均价11.8万元/平方米，这一价格或在短期内成为宝安中心区房价的上限标杆。

最新数据显示，本次开盘推出272套房源，选房结束后成功售出178套，去化率为65.4%，弃选人数达320人。尽管销售成绩未达理想状态，但此次开盘影响力显著，尤其对南山区域开发商冲击较大。在前海项目销售本就不及深圳湾的情况下，宝安中心区凭借「都市茗荟二期」的开盘表现，实现了对前海的超越，这一市场变化令人始料未及。

润恒「都市茗荟二期」此次开盘筹备中，推出272套房源吸引498批客户入围，入围比例约1:1.83。项目备案均价11.8万元/平方米，为促进销售，开盘期间设置多重优惠折扣体系：通过i深圳登记享99折，开盘当天选房再享99折，按时签约额外享99折。经折扣叠加后，最终折后均价约11.4万元/平方米，房源总价约从958万元起。

项目首次推出A、C两栋共272套住宅产品，户型面积跨度90-147平方米，涵盖三至五房，满足不同家庭结构的居住需求。房屋交付标准为准现房毛坯，预计2025年6月交付。

宝安中心区近年来新房供应极为稀缺，近五年几乎无新房入市。在此背景下，都市茗荟二期作为区域内少有的新盘，一举一动备受市场关注。项目地理位置优越、周边配套完善且临近名校，交通出行、生活购物、子女教育均极为便利，这些优势使其自筹备阶段便话题度极高，热度远超周边如前海的多个新盘。此次首次入市推出272套住宅仅是开端，后续还有约450套住宅待推向市场，其未来市场表现无疑将持续引发业内和购房者的密切关注。

◭都市茗荟二期完整入围名单（上下滑动）

01.产品分析

都市茗荟二期位于前海核心拓展区的宝安中心区，紧邻熙龙湾、壹方城等高端住宅区，周边生活配套完备成熟。与一期隔路相望，占地约3.29万平方米，总建面约20.6万平方米，容积率3.96，规划呈低密度，居住舒适度高。

该小区的总体规划匠心独运。小区内共建5栋住宅楼，规划住宅724套，同时配套两层底商及一栋独立幼儿园，全方位满足居民日常生活与子女教育需求。尤为特别的是，小区内部精心打造游泳池，为业主提供了休闲健身的好去处。

在楼栋布局上，整体呈别具一格的凹字形，楼栋中间采用下沉镂空设计。这种创新布局不仅巧妙地与城市公共广场及商业休闲街道有机融合，极大拓展了居民的公共活动空间，还让小区在繁华都市中营造出开放、包容的氛围。不过，受限于这一独特设计，小区内部花园面积相对有限，虽无法打造大型园林景观，但园林设计师巧妙构思，通过精致小品与错落有致的绿植，营造出“小而美”的花园景致，为居民打造温馨惬意的休憩角落。

本项目在规划设计中充分考量居住与商业的多元需求，对车位与住宅空间进行精心布局。项目规划停车位总数达1100个，构建起完善的停车体系。其中，住宅区配备900个车位，以1:1.2的高车位配比，妥善解决住户停车难题，从容应对日常出行与车辆停泊需求；商业区设有200个车位，有效满足商业活动带来的停车流量，助力商业运营畅行无阻。

住宅区域内，楼栋挺拔，楼层设计为41至43层，每梯精准服务4户人家，既保障居住私密性，又兼顾高效出行。在户型规划方面，项目提供丰富多样的选择，适配不同家庭结构与居住偏好：建筑面积约90平方米的三房两卫户型，空间布局紧凑合理，功能分区明晰，为小家庭打造温馨港湾；120平方米和123平方米的四房两卫户型，拓宽生活尺度，从容容纳家庭成员的多元需求，孩子的成长空间、长辈的舒适休憩皆能妥善安置；147平方米的五房两卫户型，以奢阔格局诠释品质生活，满足大家庭群居需求，尽享阖家欢乐。

此外，项目特别推出少量建筑面积约159平方米的顶层复式单位。复式空间灵动开阔，搭配超大露天阳台，不仅为业主提供一方专属休闲天地——可于此凭栏远眺，尽揽城市风光，沐浴阳光清风，更以独特空间设计，赋予生活更多想象与可能。值得一提的是，所有户型均采用朝南设计，确保充足采光与通风，让每一位业主在屋内时刻拥抱温暖阳光、畅享清新空气，营造健康舒适的居住环境。

截至目前，本项目已取得重大建设进展。主体结构已圆满封顶，施工团队凭借精湛技艺与高效协作，顺利完成这一关键节点任务，为项目后续推进筑牢坚实基础。目前，外立面与公共区域建设已进入收尾阶段，工程进度符合预期，基本完工状态清晰可见。根据项目计划，预计明年上半年实现毛坯交付，向业主兑现高品质人居承诺。

在项目设计方面，外立面采用蓝白铝板与玻璃幕墙相结合的经典方案。明快色泽的蓝白铝板与通透的玻璃幕墙相互映衬，在阳光照耀下呈现独特视觉效果。这种兼具美观与实用性的设计方案在当下市场极为常见，备受市场青睐与好评。项目整体外观呈现时尚大气风格，不仅提升了辨识度，更能融入现代都市景观，彰显不凡品味。

值得一提的是，项目规划时充分考量住户居住体验，精心设置楼宇间距。科学合理的间距设计，有效避免相邻楼栋间的视线干扰，为住户营造私密、安静的居住环境，充分保障每一位住户的隐私，让业主在自家空间内尽享舒适与自在。

本项目开发周期较长，户型设计仍沿用旧规标准。设计过程中，为最大限度提高空间利用率、扩大居住面积，设计团队对阳台区域进行改造，将其纳入卧室空间。同时，基于建筑结构安全等因素考量，保留了原本不可拆改的飘窗结构。

经测算，若不计入飘窗面积，项目预计得房率约为75%；若包含飘窗面积，得房率可提升至约85%。但与新规实施后推出的多数住宅相比，本项目得房率处于较低水平。在新规要求下，当下新建住宅得房率普遍接近100%，这凸显出本项目在得房率方面与市场新趋势存在一定差距。

下面来看看户型做得怎么样:

C栋约90平的3室2厅2卫户型，为东南朝向，横厅设计实现南北通透，可欣赏小区花园景观。餐客厅与厨房采用一体化设计，借助生活阳台拓展厨房空间，满足个性化需求。不过，作为04户型，客餐厅一侧视野存在遮挡情况。主卧配备双面飘窗，采光和视野效果良好。经计算，赠送面积使得实际使用率达86.99%-87.74%。

120平左右的四房两厅两卫户型，有02、03、04三种设计。其中，04户型位于A座和C座，02户型仅位于C座，03户型位于A座，实际使用率约85%（含赠送）。03、04户型为东南朝向，采用对称布局和竖厅设计。客餐厅一体化，动静分区合理，厨房、阳台可灵活改造。户型具有大开间短进深的特点，采光充足，主卧配备三面大窗，进一步提升了居住舒适度。

02户型西南朝向、横厅布局，四房皆朝南，卧室面积分别为7.29㎡、5.67㎡、5.63㎡及13.7㎡（主卧）。但一个次卧与主卧视野受相邻03户型影响，通透性欠佳。

A栋01号四室两厅两卫户型，建面约123平，东南朝向、南北通透，居住舒适。客餐厅进深宽敞、面积大，可隔出储物间成五房，提升性价比，赠送面积使实际使用率约84.5%。但有不足：缺玄关，一次卧仅约5.14平。

C栋03户型建面约147㎡，为五房两厅两卫格局，西南朝向，采用传统竖厅设计，动静分区合理。其亮点在于配备双套房，主卧宽敞且功能齐全，部分高层房源可观赏摩天轮与海景。美中不足的是走道较长，客厅与阳台开间4.2米，稍显局促。该户型使用率约85%（含赠送面积）。

都市茗荟花园二期

2019年底，都市茗荟花园一期取得现售许可证，并在深圳市住建局官网公示。一期备案房源包含ABCD四栋，共413套住宅，单套总价区间为448万-5071万元。二期预计推出724套住宅，项目位于宝安中心区核心地段，周边居住氛围浓厚、配套设施完善、交通出行便捷。作为区域内稀缺的小户型新建住宅项目，该项目供应紧张，凭借区域潜力和价值，无论是自住还是投资，均具有较高吸引力。

※来自官方图片※

都市茗荟花园

该项目位于深圳市宝安区新安街道，地处新湖路与甲岸路交汇处，与地铁1号线新安站相邻，出站后可快速到达项目所在地，交通优势显著。作为宝安中心区（宝中）的重点项目之一，其周边生活氛围浓厚，已形成成熟的居住格局。金泓凯旋城建筑风格典雅大气，内部配套设施完善，居住舒适度高；熙龙湾以高品质物业服务和优美园林景观著称，吸引了众多追求品质生活的业主；西岸观邸凭借独特建筑设计和丰富多样的户型选择，满足了不同家庭结构的居住需求。这些成熟社区环绕项目四周，为其注入了浓厚的生活气息，轻松满足衣食住行等各类生活需求。

值得注意的是，项目靠近滨海的区域目前正处于积极开发阶段。未来，这里有望建设现代化商业综合体、高端写字楼，以及规划更合理、景观更优美的新型住宅小区。随着开发的逐步推进，区域城市形象将进一步提升，项目也将迎来更多发展机遇与增值潜力，商业价值和居住体验均具备极大的上升空间。

位置：宝安中心区新湖路与甲岸路交汇处

梯户比：三梯四户

总建面：203501.38平

容积率：3.26

首推272套

套数：724户

停车位：1100个

栋数：总5栋

较多数据等待更新中.....

都市二期项目地理位置稀缺、配套完善，但户型设计不足、产品力薄弱。作为千万级房产，需权衡优缺点。

都市茗荟一期2019年8月首开，含大户型，整体均价10.9万元/平，成交量低，小户型成交少。

都市茗荟二期产品力弱，预计二手房市场情况类似一期。海纳公馆部分户型因得房率高、配套丰富成交活跃，云玺锦庭品质高，成交价有上涨。

第一梯队次新小区成交价普遍11-12万元/平，都市茗荟二期折后加装修近12万元/平，得房率低、户型不佳，性价比不高，无倒挂，是宝安中心区三大网红盘中唯一用飘窗当卧室的项目。

其同一户型不同楼层差价大，中低楼层有“捡漏”机会，部分周边项目性价比更高。

预算千万级向上改善客户，自住选周边二手房更佳；投资者若楼市平稳，短期难获利需长期持有。二期部分户型进入二手房市场，将面临周边项目竞争，后者居住舒适度优势明显。

🦋本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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