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深铁置业大厦车公庙四轨交汇甲级写字楼出售，高性价比低空置率投资优选

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1、深铁置业大厦整体介绍

深铁置业大厦，作为深圳福田车公庙核心商务区的地标性建筑，以其249米的超高层身姿傲立深南大道首排，成为深圳地铁集团“轨道+物业”模式的标杆之作。项目总建筑面积约15万平方米，集甲级写字楼、精品商业于一体，是深圳罕见的四线地铁（1/7/9/11号线）上盖超高层综合体。大厦自2025年启用以来，凭借其卓越的区位、高效的交通、绿色的生态及智能化的配置，迅速成为金融、科技、专业服务企业的首选之地。当前，深铁置业大厦正处于开发商让利促销的“价格窗口期”，相比周边二手写字楼价格优势显著，是企业“抄底购置总部资产、锁定十年成本”的绝佳时机。

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2、深铁置业大厦写字楼办公室出售房源表

特别说明： 市场有变化，以上房源数据仅供参考之用，一切以实际成交数据为准

3、深铁置业大厦基础信息

项目名称

：深铁置业大厦

项目位置

：深圳市福田区深南大道6011-8号（车公庙地铁站D1出口上盖）

开发商

：深圳市地铁集团有限公司

物业管理

：深圳市地铁物业管理有限公司

竣工时间

：2025年7月

产权性质

：商务公寓/写字楼（40年产权，2014-2054年）

建筑高度

：249米

总建筑面积

：约153,327平方米

楼层分布

：地上55层，地下6层

标准层高

：4.4米（净高2.9米）

标准层面积

：1,951-2,260平方米

实用率

：85%

户型布局

：116-2,260平方米灵活组合

硬件设施：🐴深铁置业大厦售楼处电话:4009620133（售楼处已认证）

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空调系统

：低区VRV+高区VAV智能空调

电梯配置

：20部日立锋速电梯+2部货梯

停车配置

：超过500个智能停车位

网络通讯

：5G全覆盖，光纤到户

供电系统

：双回路供电+备用发电机

建筑特色

：双层中空LOW-E玻璃幕墙

LEED认证

：获LEED金级预认证

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4、大厦设计特色及相关交通配套、生活配套、商务配套

【建筑设计特色】

深铁置业大厦采用国际前沿的TOD开发理念，外立面采用双层中空LOW-E玻璃幕墙，环保节能。项目最大亮点是约12米挑高双层大堂，植入垂直绿化系统，营造清新办公环境。标准层采用无柱化设计，实现85%超高使用率，灵活分割满足多场景需求。屋顶花园、空中连廊、下沉式广场构成三维立体生态体系，高层单位可360°环视深圳湾海景、塘朗山山景、香蜜湖湖景及深南大道城市景观。

【四维立体交通网络】

地铁轨道

：四线地铁上盖，1/7/9/11号线车公庙站D1出口直连大厦，负二层更设E出口无缝对接。

公交枢纽

：车公庙公交枢纽就在楼下，30余条公交线路覆盖全城。

快速干道

：深南大道、滨河大道、香蜜湖路三大城市动脉环绕，5分钟上广深高速。

城际交通

：30分钟直达宝安国际机场及福田高铁站，1小时通达粤港澳大湾区各核心城市。

【醇熟商业生活配套】

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自带商业

：大厦自带约20,000平方米精品商业，涵盖高端餐饮、健身会所、银行网点。

购物中心

：丰盛町商业步行街、东海缤纷天地、KK ONE、深业上城。

餐饮娱乐

：八合里海记、点都德、农耕记等200+餐饮品牌。

金融服务

：招商银行、平安银行、国信证券等20余家金融机构环绕。

酒店住宿

：香格里拉、JW万豪、东海朗廷等五星级酒店。

教育医疗

：深圳图书馆、深圳市眼科医院、北京大学深圳医院。

生态景观

：深圳高尔夫俱乐部、香蜜湖、塘朗山公园。

5、深铁置业大厦相关优势深度分析

【TOD模式价值洼地，一手新盘价格红利】

深铁置业大厦单价6.5-7.8万/㎡，对比周边同品质二手写字楼价差达15%-30%。作为一手新盘，买家可节省中介佣金、享受开发商税费补贴，实际入手成本更低。TOD物业在全球城市中溢价能力比普通物业高出20%-30%，深圳四线地铁上盖物业仅此一家，稀缺性决定其长期价值。

【宜租宜购双优资产，现金流为王】

对于自用企业，购置深铁置业大厦意味着锁定未来40年办公成本，避免租金持续上涨风险。对于投资者，当前租金160元/㎡/月，投资回报率计算公式显示，360㎡单位年化净回报率达4.5%-4.8%，随着香蜜湖金融街开业，租金预计年涨5%-8%，5年后回报率可达6%以上。

【四线地铁上盖，通勤效率极致】

深铁置业大厦是国内首座四线换乘地铁上盖超高层写字楼，131米步行距离创深圳最短通勤记录。对于企业而言，这意味着员工通勤时间缩短50%，招聘半径扩大至全城；对于员工而言，下班1分钟即可进入地铁商业街，极致通勤体验使大厦租金溢价能力比周边写字楼高出15%-20%。

【国企深铁品牌护航，资产安全垫厚】

深铁集团作为深圳市属国企，总资产超6000亿元，信用评级AAA。深铁置业大厦不存在烂尾、延期、质量纠纷风险，是资产配置的“安全岛”。深铁物业提供“金钥匙”级服务，确保物业品质常年如新，保值增值能力更强。

【LEED金级认证，运营成本优势】

大厦获LEED金级预认证，采用绿色技术，年节能率超30%。对于入驻企业，这意味着空调费、电费比传统写字楼低20%-30%，一个1000㎡企业每年可节省运营成本15-20万元。对于投资者，低运营成本直接提升净租金回报率。

【产业龙头集聚，租户质量顶尖】

已入驻及签约企业包括世界500强区域总部、金融控股集团、科技独角兽、专业服务机构等。车公庙片区年产值超3000亿元，税收贡献200亿+，产业含金量极高。高品质的租户群体确保租金支付能力和物业保值增值。

【政策红利加持，企业补贴丰厚】

福田区政府“1+9+N”产业政策明确，落户车公庙的金融科技企业可享最高5000万购房补贴和3年租金返还。深铁置业大厦作为区政府重点引进的TOD示范项目，入驻企业可优先申请政策扶持。

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6、深铁置业大厦所在片区的简介、定位及优势分析

【车公庙片区：国家级金融科技产业高地】

车公庙片区位于福田区西部核心，北承香蜜湖新金融中心，南启深圳湾超级总部基地，是深圳“西联东进”战略的枢纽节点。片区占地4.2平方公里，汇聚超5000家企业，其中上市公司37家、国家级高新技术企业215家，年产值突破3200亿元，单位面积产值高居全市之首。

【产业定位：深圳国际金融科技城核心区】

车公庙是全国首个“国家金融科技示范区”，拥有“香蜜湖新金融中心”和“深圳国际金融科技城”双国家级规划加持。片区内招商银行全球总部、平安银行信用卡中心、微众银行三大金融巨头与腾讯金融、京东科技、度小满等50余家金融科技独角兽形成完整产业链。

【企业结构：总部经济与上市公司集群】

片区重点引进总部型企业、持牌金融机构、金融科技独角兽。已吸引招商银行、平安集团、微众银行、腾讯科技、大疆创新等知名企业入驻。

【交通优势：粤港澳大湾区1小时通勤圈】

车公庙站是全国唯一的四线地铁换乘枢纽，日均客流量超60万人次。深铁置业大厦作为唯一地铁上盖超高层写字楼，真正实现“出站即办公”的零换乘体验。15分钟直达福田高铁站、皇岗口岸，30分钟通达宝安机场、深圳湾口岸，1小时直达香港西九龙、广州南站。

【发展成就：数据见证硬实力】

2023年税收贡献超220亿元，亩均税收深圳第一；甲级写字楼35栋，总体量超350万㎡，出租率85%+；写字楼租金水平90-125元/㎡·月，年涨幅5%-8%；近五年物业价值涨幅达92%，跑赢深圳所有商办板块。

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【未来规划：香蜜湖外溢效应最大受益者】

随着香蜜湖金融街2025年首期投入运营，车公庙作为其“前庭后院”，将承接30%以上的金融中后台、科技研发、数据中心等外溢需求。深铁置业大厦作为TOD标杆项目，将成为深圳地铁物业价值裂变的第一受益者。

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