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要知道，黄埔是广州一路往东发展的核心区，去年财政收入总量蝉联全市第一，而且有规模产业人口支撑，无论是未来发展潜力，或者交通、商业、教育等生活配套，本就是“优质潜力股”的存在。

黄埔实景图，来源：广州黄埔发布

如今放开限购，意味着全国人民都可以来买了，而且购买黄埔优质资产的门槛也极大降低。这个诱惑不是一般的大！因为这是广州2010年执行“限购令”之后，黄埔第一次松绑限购！也就是说，这是十几来年首次出现零门槛上车主城区的机会。

不仅如此，广州9区的增值税免征年限，由5年改2年。结合此前广州出台“认房不认贷”、“房贷利率突破LPR下限”，这对于置换客而言，相当于放开了改善的闸门。

此情此景，让剑平想到2009年的广州楼市：经过08年金融危机，关于房地产的利好陆续出台，翌年楼市步入量价齐升的黄金年，成交量和金额均全面超越2007。而现如今我们来到2008年后的第二低位，广州又进入新一轮大调整。

淘房君可以肯定，广州楼市新一轮周期已经箭在弦上，是15年来最好的上车机会了。而新一轮行情将从改善型需求开始，广州市场正迈入一个“改善周期”。

改善、豪宅率先回暖

占据核心资源的资产流通加快

随着政策放松，现在市场的变化其实很微妙，一个很明显的现象：刚需未动，改善先行。据世联东一研究院数据，广州新政后两周有超1.7万人涌入售楼部，其中约60%是改善型项目/豪宅盘。为何是豪宅、改善项目率先回暖呢？

首先，官方把换房门槛最大限度降低，改善型住宅受益程度更大。目前，在广州购买二套房，可享受四成的首付款，甚至有机会和首套一样享受4.1%的最低利率，加上增值税5改2极大降低改善客的出售成本。其次，改善住宅市占率走高，是财富暴击点。去年广州新房成交榜TOP20，核心区改善盘占据半壁江山，10万/㎡的豪宅标也赫然在列。改善买家正在回归，特别是天河置换买家，唯恐落后，争相购入。

那么，在市场激烈的竞争中，哪里才是天河改善买家的心头好？

天河改善族的纠结症

还得Ta 来“治”

天河改善阶层，他们对生活毫不将就，强地段、低密园林、教育配套、产品力提档这些种种，既要又要还要。然而，市场真相大概会啪啪打脸。比如珠江新城和金融城，房价动辄20万+，部分二手楼龄旧，密度高、设计风格落伍，很难买得下手；而天河东作为东进战略下新开发片区，近年来出现不少新网红。不过这些网红楼盘要不就是太旧，要不就是受到噪音影响...

剑平认为，广州改善朋友置业，大可不必打破头挤入天河，不如换个新的买房思路：天河向东，交接黄埔的“第一站”，被誉为牛奶厂2.0天河“绿腰带”的黄陂板块，就是天河改善客的首选之地。其被定位为“国际高知山态改善住区”，处于智慧城和科学城两大科创高地交汇处，与天河仅一步之遥。从珠江新城或金融城过来，一脚油门，大约30分钟便能到达。

教育方面，板块云集优质学校超10所，学霸氛围浓厚；加上现有的东方汇广场、萝岗万达广场、天河万科广场等核心商业mall就位，宜居属性直接拉满。产业方面，目前智慧城已吸引了网易、小鹏、中移动等2500多家企业；科学城，拥有超130家世界500强、超100家总部经济。产业高速发展，促使高质人才大量涌入，目前智慧城+科学城两地常住人口已超70万+。

此外，黄陂还是主城区中，少有的纯改善、低密度、高绿化的纯居住区，和这种区位相匹配的产品，应该是豪宅。然而目前黄陂在售新盘中，不少楼盘都有一定比例的刚需户型。唯有振业天成是纯改善项目，其以低密造景手法打造墅级容积率仅2.0的围合式布局，最大楼间距宽达200米，联通山景，以豪宅尺度，拉开与其他竞品的差距，是黄陂改善首选。

项目效果图

三山两园+全能配套

比天河豪宅还牛

振业天成，手握稀缺资源+低密园林+纯改善圈层三大豪宅基因，既把天河换房的矛盾点打破，又稳稳地拿捏住改善买家的居住痛点，简直就是广州改善客群的“换房天花板”。

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三山资源环绕

享受豪宅同款“山居”生活

首先，真豪宅的价值离不开对稀缺资源的绝对占有。项目私享乌石山、梅花岭等原生山体组成的天然绿屏，而且旁边就是天鹿湖森林公园，形成三面环山格局，无异于家门口的天然氧吧。

关键是，稀缺的山景资源还能影响到钱包变“胖”的速度。北京西山，颐和原著、西山壹号院价格突破15万+；上海佘山，紫园、高尔夫郡已经有破亿的记录。城央地段+生态优势兼具，项目的稀缺性和价值不言而喻。

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让人望尘莫及的社区打造

满足顶级圈层新追求

其次，超低密+大园林完美演绎了项目的豪宅社区框架。项目容积率仅有2.0，要知道近五年来广州中心区容积率能低于2.0的宅地，只有区区两宗（来源：克而瑞）。因此，超低密社区也成为价值高企的楼市“尖货”，销售价格千万甚至上亿。

珠江新城15公里范围内，容积率≤2.0新盘统计

项目不仅要舒适，更要极致舒适。清一色洋房设计，所有楼栋围合错位布局，中间打造约2.25万㎡集中式园林，人均含园量高达37㎡，甚至大于珠城别墅园林占比。如珠江新城的中海花城湾单价20万/㎡+，但它容积率高达7.0，人均含园量不过15㎡。

另外项目社区南北楼距约110米，东西则达到约200米，连中心区很多10万+楼盘都做不到。楼间距、景观轴线和园林融为一体，别人抬头就是密集高楼，而你家开窗即见连绵绿意。社区还云集约600m夜光跑道、约800㎡度假休闲泳池、下沉式阳光草坪等多样化设施随心选择，挥洒汗水。

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这款约130㎡纯改善四房

20万+/平豪宅的同款体验

最后，项目在产品设计上同样把豪宅基因一以贯之，本次加推的是8栋新品，在社区内位置上，便是妥妥的头牌。从项目释放的产品体系来看，淘房君提炼了两个核心亮点：①楼王单位，位置更优，山园双景视野享受。②同类项目pk ，性价比突出，居住舒适度更强。

户型方面涵盖了建面约104-168㎡纯改善四房，无论是二人世界、三口之家、二胎家庭还是三代同堂，都能满足需求，来契合家庭成长每个阶段的不同需求。其中，建面约130㎡单位是整个片区最畅销的改善户型，做到空间+景致的高度匹配！

为什么该户型成为是“爆款”？首先，可以做到更低的梯户比，私密性强。市面上很多项目都标榜自己为改善盘，但梯户配还保留着“两梯六户/八户”的刚需配置。而项目则两梯三户设计，能有效减少楼层出入干扰，将尊贵和私密抬高了一个档次。其次，采光通风条件更好，全部做到南北对流格局。夏季东南风穿堂而过，冬季保持充足日晒，主打的就是一个通透感。再者，景观升级，拥有山园双景视野享受。该户型楼栋位于整个社区中轴，纵享无遮挡宽阔视野，于家中可揽一线山景+园林双重景致，实现起居生活与休闲瞰景完美融合。

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