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[太子湾·泓玺 ]时代蛇口 传奇不止

约88-226m²玺系公寓 山海力作 澎湃上新

170万㎡的超级滨海综合体

以 22 万吨级邮轮母港为依托

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同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、国际学校、国际医院，交通核心枢纽等多元业态，凭借独树一帜的规划与强大的枢纽功能，将成为未来蛇口新一轮产业发展崛起的核心源点

61万㎡总部商务集群，高端商旅，蛇口新生蓬勃于此

一个豪宅区的生成，它的各方各面无疑都是顶尖的。太子湾背靠大小南山，从风水上属于山环水道，藏风聚气，玉带环腰，四水归田正风水的位置，是妥妥的背山面海风水宝地，此外，招商更是集纳40年，致力于将太子湾打造为终级梦想居所。

太子湾2/3的陆地是由一片滩涂打造，按照整个太子湾规划，预计24年底整个太子湾投入使用，完全建成后太子湾将会有61万㎡的总部商务集群、46万㎡的海滨商务、22万吨的邮轮母港、8万㎡的五星级酒店、6万㎡的文体艺术中心以及4.5万的国际学校&国际医院，而且这些配套全都是顶级的！

太子湾游轮母港

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邮轮母港目前已经开通了欧洲航线、东南亚航线，跨国可去往日本、韩国、新加坡等国家。海域城市可直达珠海、澳门、香港等地。而且招商今年已经签了26个国家的托运业务，在这去香港转机可直接托运行李，出国省事很多。

商业、生态、文化、教育都拉满

① 湾区商业：K11亚洲旗舰店

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整个太子湾总商业体量达46万㎡，比壹方城还要大10万方，其中备受期待的太子湾K11建面就约22.8万㎡（在建中，预计2024年年底开业），是国内首个临海K11，也是面积最大的旗舰店，而且造型就像一艘航空母舰，是妥妥的地标建筑、网红打卡地。

K11不是传统的商业中心，而是融入了文化艺术的商业体，里面包括了海景餐厅、购物园、文化馆、欢乐岛、宠物乐园等，不同年龄、不同群体的方方面面都顾到了。

商业、生态、文化、教育都拉满

① 湾区商业：K11亚洲旗舰店

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K11不是传统的商业中心，而是融入了文化艺术的商业体，里面包括了海景餐厅、购物园、文化馆、欢乐岛、宠物乐园等，不同年龄、不同群体的方方面面都顾到了。

② 生态：背山面海，滨海栈道

背靠磅礴的大小南山，面朝一望无际的伶仃洋，与对面的香港群山隔海相望，这是全深圳独一份的山海景观资源。

此外沿海岸线还设有滨海栈道，可以沿途去到红树林、蓝楹湾，深超总，深圳湾人才公园等，休闲散步沿途欣赏夜景都是一绝的。

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③ 教育医疗：国际医院+国际学校

太子湾将打造全深圳第一家国际医院，医院位于瑞、泓玺旁，只有200个房位且为会员制，只为高端人士服务。

教育资源方面，蛇口以前被称为小联合国，除了现有的育才集团、南外集团外，这个区域还汇集了深圳最多的国际学校，像科爱赛、贝塞思等国际名校。此外还引入了太子湾国际学校，去年九月份刚刚开学，IPP课程在全球排名是前30%。

•建筑形态：194米超高层塔楼，共50层，分为低区（9-38层）、高区（39-48层）及顶层（49-50层），梯户比从低区4梯8户到顶层4梯4户逐级优化。

•设计理念：由OMA事务所操刀，270°环幕视界+空中泛会所设计，外立面采用low-e玻璃幕墙+铝板，兼顾海景视野与现代美学。

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项目外观图

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项目商业效果图

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2025年11月深圳新房认购数据，刚需撑盘，区域分化比想象中更极端

2025年11月深圳新房认购数据已出炉，这份覆盖全月的分区数据，直接剖开了当前深圳楼市的真实生态——本月全市新房总认购套数2689套，住宅仍是绝对主角，而区域间的冷热分化、物业类型的需求断层，都比以往更突出。

从物业类型看，住宅是市场唯一的“基本盘”，本月住宅认购量达2294套，占总认购量的85.3%，几乎撑起了整个新房市场的成交量。但住宅的区域分布完全是“刚需关外主导”的格局：宝安以537套领跑，龙华（519套）、龙岗（514套）紧随其后，加上光明的300套，这四个原关外区域的住宅认购量合计1870套，占住宅总套数的81.5%。

反观关内区域，住宅认购量明显低迷，福田仅192套，南山79套，罗湖66套——这既源于关内新房供应本就稀缺，也因为高单价天然筛选掉了大部分刚需群体。至于盐田、大鹏、深汕这类远郊区域，住宅认购几乎“哑火”，盐田仅13套，大鹏、深汕直接挂零，配套成熟度不足的短板，让这些区域的新房去化成了长期难题。

非住宅类物业的表现则呈现“冷热两极”，商业类是唯一能“冒头”的类型，总认购354套，但区域集中度高得惊人——南山单区就认购了268套，占商业总套数的75.7%，大概率是本月南山有核心商圈的商业项目集中推售，直接拉动了区域数据；而福田（44套）、坪山（11套）等区域的商业认购量极低，也说明商业需求仅在成熟核心商圈有集中释放。

剩下的“其他”类（含公寓、配套用房）和办公类，基本处于“冷待”状态，“其他”类仅认购27套，分散在福田、龙岗等区域，单区最高仅7套；办公类更冷清，总认购14套，仅集中在福田、罗湖、南山等传统商务核心区，但单区量少得可怜，侧面反映出当前办公市场供过于求、企业扩张需求疲软的现状。

把区域放在一起看，深圳11月新房市场的分化已经到了“极端”程度！

宝安、龙华、龙岗是“刚需支柱区”，完全靠住宅撑住成交量；

南山是“特色突围区”，靠集中推售的商业项目出圈；

福田是“均衡低迷区”，住宅、商业、办公均有认购，但各类型量都不高；

盐田、大鹏、深汕则是“尾部沉寂区”，新房认购几乎无动静，成了市场的“边缘地带”。

整体而言，11月的深圳新房市场，本质是“居住刚需独大+区域资源错配”的结果：市场只认配套成熟的刚需区域，也只认“纯居住”的需求；非住宅类物业里，只有核心商圈的商业能偶尔掀起水花，其他类型基本处于“需求断层”状态。