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最新消息：
联发最新销控情况:
81平方三房两卫（最低21楼起，仅余10多套）折后价格区间约520-535万
91平方三房两卫折后价格区间约566-620万（最低13楼起，仅余10多套，566万为顶楼折后价格）
精装交付，2026.3.30前，总高31-32层（2梯6户），龙华实验学校（九年制）
一、项目概况与区位价值
1. 区位优势：龙华核心地段，都市核心区潜力
联发·臻著雅居位于深圳龙华区民治街道民塘路与上塘路交汇处，隶属红山-上塘板块，该区域被定位为龙华区的中央生活区（CLD），是深圳“十四五”规划中明确的都市核心区组成部分。项目紧邻深圳北站商务区（总部经济集聚区）和龙华超级商圈（市级商业中心），地理区位兼具居住与产业双重价值。
- 交通枢纽：距离深圳北站仅1站地铁（4号线），可快速通达福田、南山等核心区域；深大城际铁路（建设中）未来将实现4站直达机场、3站至大运中心，进一步强化区域交通网络。
- 商业资源：周边聚集红山6979、COCO Garden、天虹购物中心等商业体，华南首家Costco会员店（建设中）与万象系MALL（规划中）亦将提升区域消费层级。
- 发展规划：作为龙华“数字都市核心”战略的重要承载区，红山-上塘板块承接福田、南山外溢需求，未来人口与资金虹吸效应显著。
2. 开发商背景：国企实力背书，品质保障
项目由联发集团旗下深圳联臻房地产开发有限公司开发。联发集团为厦门建发集团（世界500强）核心子公司，拥有40年房地产开发经验，连续17年位列中国房地产百强（2023年排名第28位），其“New Amoy Deco”新生活美学设计理念贯穿项目规划，强调社区景观与人文体验融合。
二、项目规划与产品设计
1. 建筑与社区规划
- 体量与布局：总建筑面积约6.4万㎡，由3栋31-32层高层建筑组成，呈一字排布，采用错位设计减少对视干扰。可售商品房354套（1栋一、二单元），另含288套保障性住房（1栋三单元），社区业态相对混合。
- 容积率与绿化：容积率5.0，绿化率40.51%，高于同片区平均水平。社区规划五重立体景观空间（如花间亲子趣园、轻氧健身架空层）与三重归家动线（人行、车行、花园），注重居住舒适性与仪式感。
- 车位配比：总车位480个，车位比1:0.74，低于1:1的行业标准，可能对停车便利性造成压力。
2. 户型设计：高实用率与功能创新
项目主打建面81㎡、91㎡的三房两厅两卫户型，面向刚需及首改家庭：
- 81㎡户型：南北通透全明设计，动静分区，主卧独立卫浴，L型厨房与6米阳台提升空间利用率。得房率约81%（含赠送可达93%），为同面积段罕见双卫配置。
- 91㎡户型：南向6.25米超长阳台，LDKG一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台联动），冰箱隐藏位优化收纳空间，满足家庭成长需求。
- 装配式简装交付：采用标准化施工工艺，兼顾效率与质量，但装修风格可能需个性化调整。
三、配套资源分析
1. 教育配套：优质学区加持
- 龙华实验学校：九年一贯制公办学校，距离项目约670米（步行），教育质量位列龙华区前三。周边2公里内另有民顺小学、红山中学等多所优质学府，形成密集教育网络。
- 学区政策风险：需注意实际入学政策以教育部门划分为准，但区位优势显著。
2. 医疗与文体配套
- 三甲医院集群：深圳市第二儿童医院、新华医院等总投资超69亿元，提供高端医疗保障。
- 文化地标：深圳美术馆新馆、图书馆北馆（规划中）与简上体育综合体，强化区域人文属性。
3. 生态资源
周边5公里内分布红木山郊野公园、北站中心公园等五大绿地，平衡都市生活与自然体验。
四、市场定位与竞品对比
1. 价格策略与性价比
- 备案价与折扣：备案均价7.33万/㎡（总价542-696万/套），实际折后单价5.5万/㎡起（特价房86.7折），总价477万起，显著低于红山片区二手均价（约7.5万/㎡）。
- 竞品对比：相较于同板块深业颐璟台（6.91万/㎡）、深业颐樾府（7.22万/㎡），联发·臻著雅居以更低总价提供相似户型，性价比突出。
2. 目标客群
- 刚需与首改家庭：总价500万级三房适配预算有限但追求核心区位的年轻家庭。
- 跨区通勤者：福田、南山上班族通过地铁4/6号线（1.1-1.6公里步行距离）实现快速通勤。
五、核心优势与潜在短板
优势：
1. 地段价值稀缺性：红山-上塘板块土地开发接近尾声，新房供应稀缺，项目占据最后开发窗口期。
2. 产品力突出：高得房率、双卫设计、南向大阳台等创新户型满足功能需求。
3. 配套成熟度：商业、教育、医疗资源均按市级标准配置，生活便利性极佳。
短板：
1. 地铁通达性不足：步行至最近地铁站（4号线上芬站）约1公里，依赖公交接驳或自驾。
2. 社区混合属性：保障房与商品房共存，可能影响居住圈层纯粹性。
3. 车位紧张：1:0.74配比难以满足高峰时段需求，长期或需依赖周边公共停车资源。
六、升值潜力与风险提示
1. 增值驱动因素
- 交通升级：地铁27号线（规划中）、侨城东路北延线（建设中）将强化区域通达性。
- 产业外溢：深圳北站总部基地（规划960万㎡）与数字经济产业集聚，持续导入高收入人群。
- 商业能级提升：Costco、万象系MALL开业后，片区商业辐射力将覆盖全市。
2. 风险提示
- 政策调控：深圳楼市限价政策可能影响二手市场价格传导。
- 学区变动：教育政策调整或导致学区价值波动。
- 供应竞争：未来片区若新增同类产品，或分流市场需求。
七、结论与购房建议
联发·臻著雅居以“核心地段+高实用户型+国企品质”为核心卖点，适合注重生活配套与总价控制的刚需及首改家庭。尽管存在地铁距离、社区混合性等短板，但其区位红利与产品创新仍具较强竞争力。建议购房者结合通勤方式、家庭结构及长期资产配置需求综合评估，优先选择南向户型以最大化居住舒适度与增值空间。
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