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项目位于亚运城板块，就在亚运大道边上，小区距离地铁3号线石碁南站约700米，乘坐地铁可直达珠江新城，项目也是个轨道站场上盖项目，小区整体都抬高了十几米，项目是个大盘，内部带有幼儿园、九年一贯制学校以及社区商业和公园等，其中配建的学校已经确定为广外附校，规划36个班，预计明年建成，项目一期有6栋楼，首推1、2栋，有73-130平全南向户型，上个月正式开盘，买的非常好，到现在已经网签了260套左右了，1.2栋基本上没什么房源可选了，因此开发商紧急加推了3号楼，这栋楼距离主干道更远，不过是超高层，交楼时间也晚了几个月，据说价格也贵了，有兴趣看房的可以联系博主。

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①项目基本信息

项目一期占地面积：约11.5万方，建筑面积：约28.48万方

一期总楼栋：6栋楼，总户数：1090户，容积率：1.39，绿化率：35％

梯户比：1-2栋为2梯5户，3-4-8-9栋为3梯5户

总车位数：1227户，车位比：1：1.1，在售户型：73-89-91-109-130平

物业公司：广州地铁物业管理有限责任公司，物业费：2.98元/平/月

项目效果图

②交通配套

项目一期是最近地铁的组团，步行至3号线石碁南站约700米左右，大概要走10分钟，算是能接受的距离，这个距离相比亚运城在售的组团来说，近很多了，乘坐地铁从石碁南出发，8分钟即可到达番禺广场、20分钟到汉溪长隆、40分钟到珠江新城，还是挺方便的。

而且乘坐3号线还可以无缝对接18/22号线等，3站万博CBD，4站广州南、琶洲CBD（快线，磨碟沙站），5站珠江新城CBD（快线，冼村站）。

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从项目出发，步行到地铁站，乘坐地铁去万博、琶洲、珠江新城、基本上一小时内都能抵达，自驾的话，出门就是亚运大道，周边还有广台高速、环城高速，南沙港快速。

③教育资源

项目自身配建了幼儿园和一所36班的九年一贯制中小学，上学就在小区内，家长可以实现目送式教育，而且项目配建的九年一贯制公立中小学，在番禺广场板块，是仅有的一所，目前该校已经确定为广外附校！

广外附属广州新城学校规划为36班九年制公立学校，涵盖小学至初中阶段，该校预计明年4月竣工验收，预计2026年9月开学，学校选址紧邻三号线石碁南站TOD开发项目。

广外教育集团将提供办学管理、师资建设、课程发展、教学教研等全方位资源支持，未来，学校还将与珑曜上城项目的社区图书馆、运动场馆、儿童乐园、双泳池等资源实现联动，共同营造社区成长学习生态，为居民孩子提供丰富资源和良好环境。

④商业休闲

项目自身规划了约4000方商业，旁边有金龙财富广场，周边5公里内有永旺梦乐城、基盛万科里、亚运城广场，还有在建的龙湖天街商业，坐地铁两个站都能到。

短期内，这里的商业氛围，肯定是比不上亚运城的自给自足，更比不上亚运城的成熟度，看航拍图就知道，珑曜上城周边还是农田、村屋、厂区为主，要发展起来还需要人口和配套填充，时间成本少不了。

⑤医疗

目前周边有石碁人民医院、中医药结合医院、亚运城那边还有广医二院、远一点的话需要去到万博或者番禺广场。

⑥小区设计、在售户型以及价格

项目采用TOD开发模式，整体抬高了12米，这样2楼相当别人5楼的高度，通透性和景观视野大大提升，也能有效降噪和避免水浸问题，同时一二层规划了立体商业长廊，不受天气影响，业主休闲健身、吃喝玩乐下个楼就行。

窗户采用双层中空隔音玻璃，睡眠浅的也不用担心，在“三层过滤”措施下，1栋的室内生活体验和中间楼栋差不多，活动场域也更近更多了。

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社区场域足够私密，内部活动场域也足够丰富，比如，项目结合地铁上盖的天然优势，在灰空间打造了双会所。

年轻人可在多功能剧场，听脱口秀、看展演、开PARTY，在茶咖休闲空间，会友商谈，社交娱乐，不出社区。

亦或者，在室内恒温泳池畅游，在健身房练拉伸瑜伽，在运动公园慢跑、乒乓对弈...总有一款，打动兴趣爱好广泛的你。

比如，这里有多龄段的儿童乐园，大宝小宝可与同龄人，在滑滑梯、追彩蝶中留下童年记忆。

喜好清净的长辈，也有专属领域，晚饭后，于垂直园林漫步消食，吹着撩人春风，感受岁月静好。

走远一点，小区对面有约1.6公里滨水健康跑道，河涌边有滨河公园，遇上老友，还能唠嗑聊聊家常。

在这里，不论是去商店，还是去学校路上，都有晴雨连廊连着，不用担心日晒雨淋，也不用避让来往行车，安全又从容。

小区一共6栋楼，1栋和2栋，32层高，两梯五户；3栋和4栋，42层高，三梯五户；9栋和8栋，47层高，三梯五户。

首推1栋和2栋，就是全盘密度最低的，全南向设计，在现在的3东沿线新盘来看算是难得了，主力产品是73平和89平户型，但需要注意一点，73平户型朝向亚运大道，有噪音和粉尘影响。

目前1-2栋剩下房源不多，近期加推了3号楼，3栋据说涨价了，89平220万起，107平270万起，相比开盘贵了20多万，这是卖的好，膨胀了吗？在售户型图如下：

建面73平三房两卫，有东南西南两个朝向，带入户花园，开放式U型厨房，LDKB一体化设计，客厅开间4米宽，房间会相对紧凑一点，基本都用了飘窗位置，做了榻榻米，主卧带270度环幕飘窗，总价145-167万左右。

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建面87平四房两卫，入户花园更大约12平，传统竖厅设计，也是U型厨房，有岛台，阳台长6.3米，连通了次卧，LDKB设计，还是单边位，打通客厅旁的次卧可以做到6.3米开间，总价178-212万左右。

建面89平四房两卫，横厅设计，南北对流，五开间朝南，通风效果好，单边位，主卧套房设计，做到了三面采光，约5.9米长阳台，总价191-216万左右。

建面105平四房两卫，五开间朝南，约16.3米大面宽，前后望中心园林景观，整个LDKB有49平，主卧带L型衣帽间，三面采光，总价235-259万左右。

建面130平三卫双主套，南北对流设计，LDKB方厅可以做到57平，U型厨房带岛台，双主套互不干扰，这个户型比较少，没有做样板房，总价312-339万左右。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：交通比较好，距离地铁3号线石碁南站不算远，坐地铁去珠琶、万博都是一小时内，新规户型，73平做到了三房两卫，而且还是南向，上车门槛较低，这个户型总价145万起就可以买到，教育资源不错，小区自带幼儿园和九年一贯制中小学，已经确定引入广外附校，大盘生活配套齐全，自身配建4000方商业。

缺点：周边比较荒，都是农田和村屋厂房，发展起来需要很长一段时间，尤其是商业，首推1-2栋靠近亚运大道，会有噪音粉尘影响，后面的几栋楼又是40多层的超高层，交楼比较晚，学校预计要27年开学，最快明年开学，大盘供应量比较大，后续还有几期，价格能不能撑住？后续开发商回不回被刺业主也是个问题。

能不能买：这个盘比较适合在3号线沿线上班的工作人群，珠江新城或者琶洲、万博一带，预算有限，平时通勤比较依赖地铁，考虑以后小孩的教育，可以来看看这个盘。

可对比楼盘：中海亚运城天际、越秀大学星汇锦城。

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