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"这座1998年拿地的深圳楼市'活化石'，产权仅剩46年却吹风价8万+/㎡。真地铁神盘还是深坑？现房优势背后藏着7.8容积率的窒息密度、71㎡塞4房的魔幻户型，以及被城中村包围的尴尬景观。旧改预期成唯一赌注，但南苑新村14年未完工的前车之鉴犹在。"✨✨金桃园大厦2期售楼处电话：400-892-8976【☎☎售楼处电话已认证】✨✿✿✿✿

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金桃园大厦二期。我们这个1998年拿地、封顶5年却迟迟未入市的老盘，究竟是真地铁神盘，还是产权缩水的深坑？

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一、项目核心档案：一部深圳楼市活化石

位于南头街道大新社区桃园路与大新路交汇处，与宝安新安街道仅一路之隔。作为深圳楼市“活化石”，项目自1998年拿地至今已27年，产权年限仅剩46年。开发商为本土房企深圳市罗沙工程开发有限公司，在深圳仅开发过一期项目，品牌力存疑。

关键参数速览：

物业类型

：70年产权住宅+底商

体量规模

：占地4714㎡，总建面2.83万㎡，容积率高达7.8（南山新盘平均容积率4.5）

产品规划

：1栋20层商住楼，分两个单元，共192套71-118㎡2-4房

入市价格

：吹风价8-8.5万/㎡（对比一期二手房指导价5.93万/㎡）

交付时间

：现房销售，即买即住

二、地段双面性：左手前海右手宝中的夹心层

A面——黄金十字路口

项目地处前海-宝中-南山中心区交汇处，三大价值板块红利交汇：

200米真地铁盘

：1号线大新站D口步行3分钟，4站直达前海湾，6站贯穿宝中-高新园

自驾黄金节点

：北接宝安大道直通机场，东靠南海大道30分钟覆盖福田，西联月亮湾大道直抵妈湾

旧改预期

：大新旧村改造组成部分，周边南苑新村等旧改持续推进

B面——尴尬的城中村景观

同乐公馆独栋设计无园林配套，老人儿童活动空间被压缩至极限，与一路之隔的隆尚Minitown商业体形成鲜明对比，暴露微型楼盘生活便利性短板。

容积率7.8与不足20米楼间距导致采光窒息感，实测北环大道夜间65分贝噪音叠加五金市场环境，居住品质甚至低于普通城中村。

南头片区被高速路切割成“透明板块”，依赖外溢需求的定位与农批市场包围的现状，让这类蚊型楼盘在二手房市场天然缺乏竞争力。

三、配套拆解：刚需够用但缺乏质感

教育： 小学对口大新小学（步行560米），初中划片前海学校初中部（780米），均属南山二梯队。但需警惕：大新小学2024年录取积分已涨至82分，非深户家庭存在调剂风险。

商业： 自带约5000㎡底商，步行400米可达天虹商场、欢乐颂FUN2，但缺乏高端消费场所。对比前海东岸花园的8万/㎡指导价，商业能级差距明显。

医疗： 步行600米南山区人民医院（三甲），但高峰期就诊排队超2小时。

生态： 1.5公里内无大型公园，最近的中山公园需步行1.4公里，遛娃遛狗缺乏空间。

四、户型魔幻现实：71㎡竟能塞下4房？

项目主打“极致偷面积”，但设计硬伤明显：

71㎡2+1房

：北向单面采光，厨房操作台仅1.2米，实测套内48㎡堪比劏房

89㎡3房

：奇葩手枪户型，主卧与次卧门对门，私密性全无

118㎡4房

：客厅面宽3.6米，阳台进深0.9米，晾衣都显局促

⚠️致命缺陷：

得房率仅72%

：远低于南山新盘平均78%水平

梯户比2梯8户

：早高峰等电梯超10分钟成常态

车位比1:1

：192户共享193个车位，新能源车主充电难

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五、市场横评：价格倒挂还是智商税？

与同片区竞品对比（2025年4月数据）：

项目

均价

产权年限

容积率

地铁距离

开发商

金桃园二期

8万/㎡

46年

200米

罗沙开发

前海东岸

9万/㎡

70年

4.2

500米

万科

中海云启源境

8.5万/㎡

3.8

800米

中海

核心争议点：

现房安全感

：规避烂尾风险，适合急于落户的家长

价格倒挂幻觉

：对比一期二手房5.93万/㎡指导价，实际价差达35%

枢纽红利

：24号线同乐南站2028年通车，但直线距离超1.5公里

六、主编购房指南

产权缩水24年直接削弱资产价值，46年剩余年限需对比周边新房70年产权，二手转卖时折价率可能高达30%，尤其影响长线投资者。

容积率7.8和楼间距不足20米导致居住密度窒息，低楼层采光实测极差，这类硬伤在二手房市场会被放大，接盘客群大幅缩窄。

旧改预期是唯一赌点，但大新片区旧改推进缓慢，南苑新村耗时14年未完成，需警惕“画饼”风险，激进投资者可能被套牢。

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最新房产信息：

国家统计局：1—6月全国房地产开发投资同比下降11.2%

1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。

财联社7月15日讯，国家统计局数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。

一、房地产开发投资完成情况

1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。

二、新建商品房销售和待售情况

1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。

6月末，商品房待售面积76948万平方米，比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1—6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。

四、房地产开发景气指数

6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.60。