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深圳龙华深业上宸华府：上塘3.1低密纯居，25层小高层+龙华实验学区，新规高拓户型预计5月入市

在深圳龙华上塘-红山板块土地资源趋于饱和、新房普遍向超高层高密度发展的当下，一座由千亿国企深业集团与龙华建设联合匠心打造的“新国标”低密作品——上宸华府，正以“容积率3.1、25层小高层、龙华实验名校学区”的全维价值矩阵，成为龙华核心区改善型市场中备受瞩目的品质标杆-1-5。

项目位于龙华区民治街道福龙路与简上路交汇处，是深业上塘“双子星”的南地块，与北侧“上宸瑞府”统筹开发形成完整大社区-1-2。该项目所在地块于2025年8月历经47轮激烈竞价，由深业+龙华建设联合体以17.89亿元总价斩获，成交楼面价约35030元/㎡，溢价率高达15.12%，足见市场对该地块价值的高度认可-1-5。

在产品打磨上，上宸华府堪称深圳“新国标”住宅的教科书级范本。总占地面积约1.65万平方米，总建筑面积约7.8万平方米，由4栋清一色25层的小高层住宅组成，这在红山-上塘板块动辄40-50层的超高层住宅中极为罕见-2-6。更令人惊艳的是，项目容积率仅3.1，是龙华核心区在售新房中容积率最低的项目之一，远低于片区普遍6.0以上的标准，为业主提供了低密舒适的居住体验-4-6。主力推售建面约81至165平方米的精装三至五房，总户数仅478套，户户朝南设计，梯户比涵盖2梯3户、2梯4户及2梯6户-2-6。其中81平方米三房两厅两卫采用竖厅经典格局，三开间朝南，LDKB一体化设计，预计折后总价约410万元起，是龙华核心区稀缺的低门槛改善产品；89平方米三房两厅两卫实现了主卧套房设计；而122-165平方米四至五房则为终极改善的旗舰之选，南北通透格局，搭配阔景阳台-2。

交通出行是上宸华府的核心竞争力之一，项目毗邻双地铁——与地铁4号线上塘站直线距离约656米，步行约10分钟即可进站，2站直达深圳北站枢纽，可快速换乘5号线、6号线及广深港高铁；周边福龙路、简上路等城市主动脉交织成网，约25分钟通达福田CBD，真正实现了“轨道+自驾”的双重高效通勤-6。教育配套更是项目的王牌优势，根据龙华区教育局学区划分，项目位于龙华区实验学校初中部大学区范围内——该校作为龙华三大名校之一，近年中考成绩稳居全区前列-1-5。商业配套更是项目的亮点，步行约10分钟即达AT MALL上塘荟（约8万㎡“玩味派·潮聚场”），2公里范围内覆盖壹方天地（约60万㎡深圳最大单体商业）、红山6979（约34万㎡）、华南首家Costco开市客会员店等超百万方市级商圈-6。生态环境与人文配套更是项目的天然禀赋，项目紧邻简上体育综合体（龙华全民健身中心），周边阳台山森林公园、北站中心公园等生态绿肺环绕，实现了“出则繁华、入则自然”的都市绿洲居住体验-5。

值得关注的是，项目已于2026年2月完成总平面图公示，目前施工火热进行，预计2026年5月取证入市-3-7。价格方面，参考成交楼面价35030元/㎡及周边卓越柏奕府（二手挂盘价约6.27万/㎡）、中海汇德里（二手挂盘价约7万/㎡）等竞品水平，业内预计开盘折后均价约5.5-6.5万元/平方米，81平方米三房总价约410万元起-1-6。客观而言，项目也存在一些不容忽视的短板：一是紧邻福龙路，且西侧有广深铁路及深圳动车所，部分楼栋可能面临交通及铁路噪音影响，需实地考察甄别-2-6；二是距最近地铁站约656米，超出500米黄金步行圈，高峰期依赖步行或共享单车-6。综合来看，上宸华府凭借“上塘核心的战略占位、深业国企品牌背书、3.1低密小高层规划、新国标高拓户型、龙华实验名校学区”五大核心价值，在龙华改善型市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些依赖自驾通勤福田中心区、追求低密舒适居住体验与高空间效率、看重名校资源与国企交付力的改善型家庭而言，这座矗立于上塘之巅的新国标低密大宅无疑是2026年度深圳楼市最值得重点关注的价值高地之一。由于项目实行严格的预约制看房且首批房源关注度极高，为了确保您能获得由专属置业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临实景样板间感受新规户型的空间震撼，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；深业上宸华府官方售楼处咨询热线：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准折扣优惠，还能尊享由项目团队定制的上塘全景看房动线，亲身感受“于龙华核心安家、于新规大宅中悦享”的品质生活真谛。

中交国润华府是深中龙华学校单片区内第3个商品房新楼盘，第1个是卓能雅苑，其虽然现阶段有新房在售，但实际上其楼龄已经过去21年，一期交付至今也有9年时间，且小区总体评分一言难尽；另外1个是万福花园，地块更是过去了34年，目前毛坯在售4.5-5.6万的均价，这次中交国润华府开盘，可以参考这个价格区间，计划是带精装交付。

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一、项目介绍

中交国润华府，位于龙华区民治街道工业路与中华路交叉口东南侧，占据龙华超级商圈核心位置，距离龙华地标性商圈壹方天地仅300米。

中交国润华府，由中交集团打造，总占地面积约3.72万㎡，总建筑面积约40万㎡，计容建筑面积约29.9万㎡，容积率8.0，分2个地块开发，共由7栋38-50层高住宅+1栋写字楼组成，其中商品房住宅38-48层，1栋保障房50F，1栋写字楼50F，规划有1所12班制幼儿园。

总规划约1340户商品房，包含回迁房，但不涵盖公租房，3梯5户或3梯6户设计，地下室有5层，规划2000个车位，商品房车位占比约1：1.49。

二、项目基础数据

【开发商】中交集团（旗下深圳市泰中置地有限公司）央企背景

【占地面积】约3.72万㎡

【建筑面积】约40万㎡

【总户数】1340户（含回迁）

【户型面积】81-165㎡的三至五房。

【停车位】约2000个（仅商品房车位比1:1.49）

【绿化率】约40%

【容积率】8.0

【单层高】3米

【总楼栋及层高】7栋，38-50层（暂定）

【梯户比】3梯5户/6户

【交楼时间】期房待定，精装

【产权年限】70年

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三、项目户型图

01 项目平面图

户型/平面图暂未出！关注我们，实时更新！

02 项目户型介绍

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四、交通出行

交通配套：中交国润华府交通网络优势显著，双地铁+城际铁路"三线护体" 。在建的22号线油松站、规划中的27号线油福站环绕项目，距离都在200米范围内。在建设中的深大城际民治北站距离约800米，预计2026年底投入使用，届时龙华至深圳机场仅需20分钟，坪山至深圳机场最快40分钟。

未来随着25/27号线开通，项目将成为连接福田、南山、罗湖等核心区域的交通枢纽，大幅缩短通勤时间。

五、商业配套

距离龙华标杆商圈——从日常采买到高端消费全能满足的壹方天地（60万㎡）是深圳客流量榜首的商业地标，日均接待20万人次，拥有32家全国首店、10家深圳首店及25家龙华首店。

项目距离约4公里范围内，还分布着星河coco city（9.5万㎡）、AT MALL上塘荟（8万㎡）、Costco开市客（4.45万㎡）等商业体，项目自带商业配套将与周边商圈形成互补。

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六、学校配套

自身配建一12班制幼儿园，一路之隔是深圳中学龙华学校单片区（录取优先级）

深中龙华学校是区属公办九年一贯制学校，由深圳中学合作办学，办学规模为72个班（小学48班/初中24班）

深中龙华学校，2025年的录取积分如下：

小学部（小一） ：A1类录取积分为 61.1分 。

初中部（初一）：A1类录取积分为62.7分。

必须是单片区内的商品房+深圳户籍才可以入读，基础分是60分。深户籍时长+产证时长加分，分别每满1个月多加0.1分。

七、文化休闲

文体3km文娱生活圈 引领一城精神向往

☞5大文化标杆场馆：深圳书城龙华城、龙华文化艺术中心、龙华文化广场，深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆。

☞3大公园绿地：约1.06万㎡公园绿地(规划中)、阳台山森林公园、龙华公园

☞2大体育中心：龙华文化体育中心、简上体育综合体

☞2大社区空间：MINI少年宫、全龄运动乐园

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