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图片说明：新世界四季山水效果图

一、千亿房企首入广州，深圳新世界能否一战成名?

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提起"新世界"，很多人的第一反应可能是港资巨头新世界中国。但这次操刀黄陂华侨村旧改的，其实是深圳本土房企——深圳新世界集团。这家成立于1993年的企业，如今已发展成为总资产规模超千亿的大型多元化城市综合运营商，业务遍及深圳、香港、东莞、珠海乃至美国洛杉矶。

深圳新世界董事长黄伟，与绿景黄康景、京基陈华并称"粤西籍深圳三大地产巨头"。集团旗下拥有30余家全资及控股企业，开发过新世界文博中心、新世界中心等地标项目。不过，这次华侨村旧改却是该集团进军广州的"处女作"。

对于广州购房者而言，选择一个靠谱开发商尤为重要。特别是在当前市场环境下，不少项目面临交付风险。深圳新世界虽然在全国知名度不及头部房企，但其千亿资产规模和多元化布局，至少能给人一定的信心保障。

二、华侨村旧改前世今生：从停滞到"起飞"的蜕变之路

黄陂华侨村旧改可谓一波三折。资料显示，该项目早在2011年就已启动改造，但进展缓慢。直到2020年深圳新世界集团介入后，项目才真正进入快车道。

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目前项目北侧几栋住宅已接近封顶，工地上工人正加紧施工。据开发商透露，回迁房部分已经封顶，融·资区建设进度过半，售楼部即将开放。按照这个进度推算，如果一切顺利，购房者甚至可能在明年就能收楼。

华侨村旧改规划显示，项目总占地6.6公顷，规划人口4476人。改造后的社区将配备肉菜市场、12班幼儿园、居民健身场所等29处公共服务设施，总建筑面积达1.54万㎡。从效果图来看，未来的华侨村将彻底告别"环境杂乱"的旧貌，变身为功能完善、配套齐全的现代社区。

图片说明：项目效果示意图，来源深圳新世界集团官网

三、产品力解析：高使用率+地铁黄陂站上盖成亮眼卖点

作为深圳新世界在广州的首秀，黄埔黄陂新房新世界四季山水在产品设计上确实下足了功夫。项目主推92-141㎡南向三至五房，最引人注目的是其高达114%-118%的使用率。要知道，黄埔科学城在售新房中，即便是按新规设计的项目，使用率也大多在100%左右。

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特别值得一提的是141㎡户型，竟然能做到五房双主套设计，这在同面积段产品中实属罕见。全盘共规划5栋29-32层住宅，总计673套，采用2梯3户和3梯5户设计，居住密度控制得较为合理。

交通便利性无疑是该项目突出亮点之一。黄埔新房新世界四季山水堪称真正的地铁楼盘，与广州地铁6号线黄陂站出口仅咫尺之遥。这样的区位优势，在当前黄埔黄陂新房市场中确实难得一见。

图片说明：项目配套图

生态资源方面，项目同样可圈可点。容积率控制在3.28，远低于周边同类产品。周边分布着黄陂湿地公园、冠景高尔夫球场，还能远眺天麓湖森林公园。社区内部则规划有中央休闲园林、度假式泳池、儿童天地等配套，走的是高端改善路线。

图片说明：黄陂湿地公园实景图

四、黄陂板块"神仙打架"，新世界能否突出重围?

虽然新世界四季山水亮点颇多，但想要在竞争激烈的黄埔黄陂板块脱颖而出并非易事。近年来，黄陂已聚集了保利、翔龙、中铁建、振业等多家品牌房企，形成了"神仙打架"的市场格局。

以主打改善的振业天成为例，开盘近三年去化率仅四成左右;更靠近地铁的保利翔龙天汇，入市四年去化也才过半。这种"高不成低不就"的市场状况，让不少开发商在黄陂折戟。

图片说明：保利翔龙天汇效果图

黄埔新房新世界四季山水将自身定位为"刚改"产品，价格尚未公布，但参考周边保利翔龙天汇3.3万/㎡、振业天成3.5万/㎡的均价，预计不会偏离太多。能否凭借高使用率和地铁优势打开市场，还有待观察。

五、科学城价值再审视：产业+生态的双重加持

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抛开项目本身，我们不妨把目光放远，看看科学城板块的整体价值。新世界四季山水恰好位于天河智慧城和科学城交汇处，这两大科技中心聚集了大量高知人群，为区域提供了稳定的购房需求。

商业配套方面，项目自带底商，步行可达东方汇广场，未来还有翔龙综合体商业落地。教育资源也较为丰富，周边有科学城实验小学、黄埔军校等5所小学和2所中学。

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近期，多地发布购房补贴新政。

5月29日，合肥发布购房补贴政策有关通知，对2025年5月15日起至2026年5月14日，凡在合肥市新购买新房的购房人或新购买新建车位（库）的购置人，继续实施购房补贴。

5月28日，泰州发布购房补贴发放细则，购房补贴对象包括换新购、组团购、孝心购、多孩购、拥军购、进城购、返乡购、来泰购，补贴标准最高为购房款总额的2%。

证券时报记者梳理，近期，除了合肥、江苏泰州，广东佛山、兰州、武汉也发布了购房补贴新政。

据中指研究院不完全统计，2025年以来，全国超50地发布购房补贴政策，对于多孩家庭、人才等特定人群的补贴力度更大，如武汉针对购买新房的二孩、三孩家庭分别发放6万元、12万元的购房补贴，绍兴柯桥区补贴力度更大，二孩、三孩及以上家庭补贴标准分别为1500元/平米、2500元/平米，最高分别可补贴至20万元、40万元。中指研究院认为，加大特定人群的购房补贴力度，能够有效降低其购房成本及购房门槛，加速其购房需求入市。

在结束了“五一”小长假这一上半年最重要的楼市营销节点后，近半个月以来，广州楼市显得稍有些沉寂，进入了需求集中释放后的冷静期，无论是新增供应，还是土地市场，从数量上看都并不多。不过，在政策面，持续促进楼市消费的金融等领域政策依然在持续释放。端午假期来临在即，对开发商而言，也是上半年业绩冲刺的最后一个营销节点，大多数开发商都将在这个假期拿出不亚于“五一”的折扣福利。结合来看，这个端午假期，仍将是楼市消费者满足自身居住需求的不错时机。

利率维持低水平 供求关系偏向买方

5月以来，国家层面多次在金融领域释放利好。“五一”假期结束后的首周，国新办便举行新闻发布会，介绍了“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”的有关情况，其中，降准降息、降低公积金贷款利率直接与楼市消费相关。

5月8日，广州迅速响应央行要求，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。这是住房公积金贷款利率时隔一年后的又一次下调，此次下调后，广州市首套房5年期以上住房公积金贷款利率由2.85%下调至2.6%，处于历史低位。据计算，此次利率下调后，假设公积金贷款100万元，等额本息还款30年，按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供较原利率每月将减少133元，总利息将减少4.76万元。商业贷款方面，尽管5月中旬有消息称，广州多家银行房贷利率计算方式上调10个基点，但由于LPR下调0.1%，记者了解到，工商银行等多家国有或股份制大行的浮动利率在计算方式和LPR的一增一减后，实际利率仍为3.0%，不难看出，维持当前的商贷利率水平仍将是一段时间内的趋势。

5月19日，国家统计局发布的4月70城房价数据显示，广州二手房均价环比止跌，新房价格则环比下降0.2个百分点。据研究机构克而瑞统计，4月广州商品住宅新增供应面积86.34万㎡，环比增长69%，同比增长31%，供应面积为近一年内的次高位，仅次于2024年9月。

新规项目基本面世 产品寻求新增长点

据广州中原研究发展部数据，5月上半月，广州新增取证项目为0，新开盘项目仅2个。截至目前，2023年容积率新规后的一众新产品大多已经入市，天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺等多个成交较为活跃的热门区域均已有多个新规项目供消费者挑选。以保利天奕、天曜、龙湖央璟颂、绿城馥香园等项目为代表的一批2024年下半年拿地开发的项目已基本开盘入市。对于消费者而言，各家开发商在新规地块上能够打造出怎样的产品，足以通过目前市面上已有的项目看出端倪。

有业内人士认为，在更宽松的政策环境到来之前，除南沙区的招商林屿境这样的试点项目外，广州楼市在过去一段时间内你方唱罢我登场的实用率“内卷”将不再如过去一般突出。对消费者而言，仅考虑新规产品的情况下，当前的市场供应已足以满足“货比三家”的心态。

龙舟文化成营销活动热门元素

赛龙舟、吃龙船饭作为广州传统的端午活动在近期频频刷屏互联网，不少开发商也借此机会将项目营销活动与龙舟活动相结合。

以荔湾区花地湾附近的力诚诚汇新都项目为例，该项目紧邻花地河，端午节期间将组织龙舟体验、粽子DIY活动。同时，该项目还赞助举行2025年荔湾区端午游龙活动，将于6月14日组织各荔湾区联社组织及龙船会共约30条传统龙船进行展示。据了解，为配合端午节营销活动，项目还将推售一批一口价单位。

水系丰富的海珠区也是龙舟活动的大区之一，据了解，端午期间，位于海珠湿地附近的中海大境项目也将联合海珠国家湿地公园的龙船宴活动开展营销。据介绍，由于端午节前后恰逢中海地产司庆，该公司旗下广州多个项目均将提供包括购房折扣、物业管理费、车位折扣等在内的多重好礼。以大境项目为例，端午期间，购房折扣最高优惠可达30万元/套，重点企业团购还可享受97折优惠。