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据业内人士透露，深圳人流量最大商场壹方城，有些黄金地段月租金已高达约4000元/平，年租金可达约5万/㎡！按照6%的租金回报率算，商铺售价可达约83万/平，却能带来如此高的收益。
蔚来汽车在万象前海的两层体验店，年租金达到数千万元！随着前海商圈火爆崛起，大品牌正在不惜代价“占领”前海......
2023年，深圳楼市投资逻辑正在发生深刻变化。
一方面，住宅市场持续低迷，二手房价格不断下探，土拍市场也稍显冷淡。
另一方面，商业地产市场火热，迎来机遇之年，成为资产配置新宠！
各大房企，华润、太古、新世界等，纷纷加码商业地产布局；黑石、凯德、高盛等外资，纷纷抄底中国商业地产。
比如，太古地产未来10年将在内地核心城市投资500亿，香港新世界则宣布一年内投资100亿元人民币。这都是商业地产的头部企业。
春江水暖鸭先知，商业巨头已经嗅到了商业地产的巨大市场机遇！
2022年-2023年
商业地产爆发
前海商圈已经崛起！
深圳商业地产的爆发，有着充分内生动力。
其中，既有当下面临的经济发展阶段的因素，也有时间上的结构性原因，更有深圳本身的人口和消费能力的支撑。
首先，中国将从出口导向逐步转为内需导向，国家将大力鼓励消费。
如今中国的经济体量已经很大，靠出口及外部需求拉动的动力减弱，内部消费需求迎来进一步释放空间。
在二十大报告中，发展依然是最重要的关键词之一。未来，产业升级、消费升级、大城市的居住问题等都是重要方向，相比住宅地产，商业地产迎来更大的想象空间。
2022年疫情结束后，被压抑的消费大幅反弹。此时迎来了提前布局的关键窗口期。
第三，深圳年轻人口持续沉淀，消费力将大幅上升，深圳优质商铺价值也必将面临重估。
过去十年，深圳常住人口大增了68%以上，净增约710万人，是中国人口流入最多、增长最快的城市。
同时，深圳年轻人口比例高，平均年龄只有约37岁，15-59岁的人占总人口约79.83%。年轻人口多意味着消费能力强。
现在我们知道了，深圳商业地产发展大趋势是非常不错的，就意味着不同位置的资产都可以买吗？
那自然不是这样的，仍然是只有核心地段的资产才有巨大价值。
专家认为优质商铺必须具备的核心要素是：地段+人流。
那么，什么商铺算得上是核心商圈资产？
对深圳商业稍微熟悉一些的朋友，可能有所了解，深圳核心商圈有着明显演变过程。从早期的罗湖东门，到后来福田中心区的COCOPARK，再到南山海岸城一带，最终就是前海商圈。
核心商圈资产的价值爆发力非常猛。
一定要选择核心地段
前海将会出现深圳最贵商铺！
前海商圈的崛起，伴随着具有敏锐洞察力的众多高端品牌纷纷落户。
正如蔚来汽车这种网红品牌，投入巨额租金选择万象前海，将线上流量+线下人流完美结合，提升品牌价值。其租金承受能力极强，是商业物业价值最好的支撑。
大品牌开店前，会对周边人流、消费力等进行了深入调研，普通投资者跟随买入即可。正如数年前，开店选址可以跟随麦当劳，现在开店选址或者投资物业，可以跟随这些大型网红品牌。
这些品牌之所以选择前海，根本原因是其核心地段价值。
大家都知道，前海是“特区中的特区”，是大湾区的核心引擎，也是深圳未来的城市中心。
其中，经济密度最高的片区就是前海核心区，这里规划就业人口约 75万，居住人口规模约22万，2020年每平方公里经济产值已高达约172.8 亿元。
专家认为，按照深圳城市商圈的迭代发展规律，前海商圈在产业和人才的聚集和升级驱动下，消费能力必然大幅增长，也将成为深圳乃至整个大湾区的核心商圈！
对此，著名房产投资实操专家、淘房志创始人顾洪波做过重要预判：
前海最终会成为深圳版尖沙咀，最贵的商铺、最高的租金都会出现在前海！
尤其是前湾片区，定位为科技研发中心和文化创意聚集区，是前海三湾板块中最宜居宜业宜商的国际多元人文活力片区，同时也是深港现代服务业聚集地、前海管理局所在地。
这里有科、教、文、卫四大类国际一流标准的公建配套，比如，前海国际科教中心（规划建设中）、深港现代服务业三小镇（规划建设中）、国深博物馆（规划建设中）、哈罗国际学校、泰康国际医院（规划建设中）等，都是高端配套， 简直是地标集锦地。
认准前湾稀缺资产
亲水风情商铺前海·润峯汇
正在发售！
投资商业地产，一方面要看人流量，另一方面更要注重地段的稀缺性。稀缺性才是物业价值和租金的根本保证。
毫无疑问，前海商业资产价值确定性高，是由于地段非常稀缺。其中稀缺性最高的，可能就是前湾片区的商业。
专家认为，对于想要买入前海商铺的朋友，前湾的亲水风情街商业前海·润峯汇是绝佳选择！
前海·润峯汇本身就是地铁口物业，与地铁5号线前湾公园站D出口接驳，这会带来大量人流消费需求。此外，项目周边的各种大型配套，会为项目带来年轻群体+高端消费需求！
1、南侧：网红休闲地前湾公园、方直前海国际文化中心，日流量可达几千人。
前海·润峯汇南侧是以前湾河水系为主的休闲水岸带，可连接前海石公园，是露营、看摩天轮和日落的绝佳去处；
方直前海国际文化中心也是年轻人聚集地，露营文化、展览艺术、新潮快闪、户外运动等都已初具规模，周末日流量可达几千余人。
众多年轻人的聚集，会带来巨大消费需求，将会带动前海·润峯汇商业成为网红打卡地。
2、西侧：贵族学校哈罗公学，2500个学位，每学年学杂费约45万！
哈罗国际学校已经在2020年09月开学，是一所涵盖幼、小、初、高的全日制并寄宿制的外籍子女学校，约2500个学位，平均每学年约30万元学费，其他杂费约15万元。
面向这种阶层的高端消费群体，前海·润峯汇的商铺业态选择也更加高端。可以用来做留学咨询、艺术培训、宠物医院、轻奢酒吧、口腔牙科等高消费门店，想象空间非常大。
3、北侧：前海十单元三小镇，可容纳约6.35万高端办公人士。
前海·润峯汇北侧一路之隔，是前海十单元三小镇，包括前海深港专业服务业小镇、前海深港数字经济小镇、前海深港总部经济小镇。
三小镇总建面约50万㎡，可容纳约6.35万高端办公人士的产业空间。这对前海·润峯汇来说，是稳定消费群体。
4、东侧：深港科技创新生态谷，容纳约2.5万高精尖办公人士。
在前海·润峯汇的东侧，是深港科技创新生态谷--前海TEC先锋智城，主导大数据、物联网、区块链、智能装备等产业生态体系，容纳约2.5万高精尖办公人士。这都是高端消费群体，必然会带动润峯汇的商业增长。
此外，前海·润峯汇产品本身也有巨大优势。
100%具备餐饮功能，可选业态丰富，可以说是万能业态铺；
层高约5.4米，黄金比例的开间进深，设计非常合理；
实用率高达约96%，如海上世界、万象天地等商圈，具有奢阔的外摆空间，前海·润峯汇实际实用率还会更高......
了解到，本次推出的是位于听海大道的27-42号、80-96号和43-59号，共63间总计约702.08㎡临街商铺，在售商铺的组合面积段53.53㎡起，70年产权，不限购不限贷不限售，在前海商圈中特别稀缺。
峯芒毕露 | 组合铺开间约8-16m 进深约7-8m 超宽展示面 铺铺橱窗铺
适用为王 | 超100%实用率 每寸都是吸金之王
源源客流 | 百万高端客群 旺场自有保障
·富豪圈层家庭消费主场
前海润峯府：总计1108户，预计2024年精装交楼，楼上业主皆为身家千万级的富豪；
按照人均商业面积1㎡/人测算，社区商业面积需5000㎡以上方能满足消费，商业稀缺性显而易见；
·贵族精英教育经济圈
哈罗国际学校：2020年9月已开学，平均每学年学费+学杂费约45万，共计约2500个学位，是世界一流品质的国际学校；
哈罗港人子弟学校：预计2023年9月开学，学位1700个
·文旅目的地消费
国深博物馆：总建面约13万㎡，深圳市“新时代十大文化设施之一”，预计2025年建成运营，年参观人次预估超500万；
前海石公园：约4.3平方公里，是前海最重要的大型公共开放空间之一，网红露营打卡点、预计2022年年底建成；
方直前海国际文化中心：深圳前海新生代主场，围绕年轻人创造打造全新生活方式的新聚集地，目前已初具规模；
· 国际高端商务消费群聚
前海核心区—前湾，定位国际科技研发中心和国际文化创意聚集区，每平方公里百亿级产值，是目前前海规划最完善、建设速度最快的多元化人文活力区。
前海深港创新产业园：总建面约33.79万㎡，预计可容纳约6.35万高端办公人口；
前海科技创新生态谷：总建面约18万㎡，预计2023年完工使用，将打造成具备全国影响力的国际科技创新中心，预计可容纳约2万高净值人士办公；
·国际医疗需求辐射大湾区
泰康国际医院：总建面约22万㎡，投入约45亿元，预计服务高端医疗消费群超万人。
多维立体交通 接驳湾区万象商圈
陆路：紧邻前湾四路、听海大道等城市主干道
轨道：无缝接驳5号线前湾公园站D口，三站即达1/5/11号地铁换乘枢纽站前海湾站
前海综合交通枢纽：亚洲最大的综合交通枢纽，总建面约216万㎡，计划2024年年底投入使用
未来前海轨道网密度达到每平方公里3.5公里，成为全球地铁密度最高城区之一
前湾 前海资本高品质生活商圈
前湾是前海核芯区中的国际多元人文活力片区，也是深港现代服务业聚集地、前海管理局所在地。党和政府以前海核心为原点，打造世界级湾区会客厅，吸纳国际高品质生活消费需求。
湾区向心 核聚前海焦点
前海，雄踞湾区城市群的核心战略支点位置，对内辐射9个城市，跨境链接港澳，实力担纲湾区经济中枢。
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