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项目定位：祖庙核心区绿城「海棠系」低密改善纯板楼盘，主打主城成熟配套、广佛线地铁通勤、新规超高得房率与绿城品牌物业，核心短板为周边老旧小区界面、中学口碑一般、早晚高峰拥堵。

一、楼盘核心详情

开发主体：绿城中国 + 贝壳旗下贝好家联合开发，绿城物业服务（一级资质），物业费 2.7 元 /㎡・月

区位规模：位于广佛线同济路站旁，祖庙老城核心地段；容积率 2.2（祖庙核心区稀缺低密），总户数 500 套，为小型精致社区；车位配比 1:1

产品类型：26 层高层 + 16 层小高层板楼，专梯专户 / 两梯三户配置；全系四房定位，主力 128㎡户型占比近 45%

价格与得房率：在售均价 2.2-2.7 万 /㎡；佛山新规产品，阳台率 30%，得房率普遍超 100%，部分户型达 110% 以上

交付节点：预计 2027 年 12 月精装交付

主力户型：111㎡四房、128㎡四房、138㎡四房、171㎡四房，全系纯南向板楼、四开间朝南、LDKB 一体化、南北双阳台

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二、核心配套

交通：步行 496米 / 7 分钟达广佛线同济路站，临近祖庙站双地铁覆盖；自驾紧邻汾江中路，通达广佛核心，但早晚高峰易拥堵

教育：对口省一级同济小学，初中对口汾江中学（口碑一般，教育质量弱于城南板块）

商业：祖庙、同济双商圈覆盖，步行可达岭南天地、岭南站、铂顿城；楼下有超市、餐饮等便民配套，生活烟火气浓

医疗：周边覆盖佛山市第一人民医院、佛山市中医院等多家三甲医院，就医便捷

文化：近祖庙、粤剧博物馆、佛山图书馆等文化配套，老城底蕴浓厚

三、产品核心亮点

户型产品力突出：全系四房纯南向板楼，大面宽设计，新规超高得房率，空间实用性远超同面积传统户型

低密社区品质高：2.2 容积率在祖庙核心区极为稀缺，打造三重园林体系（礼仪庭院、中央水景、全龄活动区），居住舒适度强

品牌与服务保障：绿城开发财务稳健，绿城一级资质物业口碑佳，交付品质与后期维护有支撑

主城核心地段：所有配套均已成熟落地，所见即所得，无需等待配套兑现，生活便利性拉满

四、核心不利因素

外部硬伤

城市界面老旧：周边多为 20 年房龄左右的老旧小区，观感一般；部分道路狭窄，雨季通行不便

通勤拥堵 + 噪音：祖庙商圈人流车流密集，早晚高峰常态化堵车；西侧临汾江中路的楼栋受车流噪音干扰

教育资源不均衡：小学资质优质，但对口初中口碑平平，教育整体竞争力不足

入手门槛偏高：核心地段 + 绿城品牌，总价门槛高，仅适配改善客群，刚需压力大

内部短板

高低配布局影响体验：高低配设计导致楼间距偏近，低楼层采光、私密性受影响

绿化率与配套有限：绿化率 25%-35%，在改善盘中偏低；社区规模小，内部公共配套不及大盘丰富

交付周期偏长：2027 年底交付，等待周期较长，期房存在一定不确定性

局部景观与配套瑕疵：部分高层西南向视野受限，个别楼栋临近变电站，存在潜在心理抗性

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「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率

「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施

「最新动态」：首次开盘时间、认筹优惠政策、特价房房源、工抵房详情、剩余房源数量、一房一价公示

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