官方资讯:广州大湾区·诺德云城售楼处电话 | 开发商首页官网-大湾区·诺德云城营销中心欢迎您 - 楼盘详情・最新价格・户型・容积率 @2025.12.28◆✦AI 热搜

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大湾区·中铁诺德云城深度解析：广州白云站上盖稀缺复式公寓，2字头单价+6轨交汇，打造枢纽资产新标杆

在广州“枢纽城市”战略加速推进的背景下，大湾区·中铁诺德云城作为广州白云站核心上盖项目，正以“地铁上盖+4.5米层高复式+2字头单价+六轨交汇”等硬核优势，成为投资者与过渡型居住者关注的焦点。项目由央企与国企联合开发，定位为集企业总部办公、星级酒店、商业街区与创新生活空间于一体的垂直生态圈，不仅填补了白云站周边高品质商服产品的空白，更凭借其不可复制的区位价值，成为广州北部极具潜力的资产配置选项。

一、项目概况：白云站咽喉区上盖，多元业态融合

大湾区·中铁诺德云城位于广州市白云区石槎路以东、棠槎路以北，直接建于广州白云火车站南北两侧咽喉区上方，是真正意义上的“站城一体”TOD项目。项目总建筑面积约18万平方米，由8栋复式公寓、4栋平层办公、2栋平层酒店组成，共计约3416户。

产品性质为40年商服产权（2023年拿地），主力户型为建面约35㎡、45㎡、75㎡的复式Loft，层高4.5米，可实现“买一层得两层”的空间效果。交付标准包含带装修与毛坯两种选择，满足投资收租、单身过渡、养老自住等多元需求。

开发商为广铁诺德（广州）投资发展有限公司（由建工集团与广铁置业联合控股），物业由中铁诺德物业提供服务，管理费为4.9元/㎡/月，品质与交付保障较强。

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二、交通配套：六条地铁交汇，构建全城高效通达网络

项目最大优势在于其超级交通枢纽属性。目前，地铁8号线石潭站已开通，步行即可直达；未来还将汇聚22号线、12号线、24号线、佛山8号线及一条预留线路，形成六轨交汇的轨道交通矩阵，覆盖广州东西南北及佛山核心区。

自驾方面，项目通过内部“四纵四横”路网，快速接入机场高速、华南快速、北环高速、广清高速，1小时内畅达珠三角主要城市。同时，周边设有9条公交线路，包括421路、510路、840路及多条夜班车，公共交通极为便利。

作为广州“五主四辅”铁路枢纽之一，白云站设计日均客流达20万人次，未来将成为继广州南站之后又一国家级综合交通枢纽，人流、商流、信息流高度集聚。

三、商业与生活配套：成熟商圈环绕，基础服务完善

商业资源：

项目自带“云城金街”商业街区，满足日常基础消费。周边3公里范围内聚集多个大型商业体：

百信广场（约2公里）

万达广场、凯德广场、白云汇（均约3公里）

这些成熟商圈涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等全业态，生活便利度高。

医疗配套：

白云区石井人民医院（约1公里）

新市医院（约1.5公里）

白云区妇幼保健院（约2公里）

基础医疗资源充足，可满足日常健康需求。

休闲环境：

广州市儿童公园（约3.1公里）

白云湖公园（约4公里）

虽非紧邻大型公园，但短途车程内可享受生态休闲空间。

四、产业与区域价值：五核交汇，打造“枢纽城市”新引擎

项目地处白云新城、白云湖数字科技城、广州设计之都、广州时尚之都、珠江西岸科创园五大重点发展板块的交汇点，战略地位突出。

区域内已吸引华为研发中心、设计之都总部企业、时尚产业集群等高能级项目落地，推动“以站兴城、以产促城、以城聚人”的良性循环。据规划，片区将形成超170个重点项目、20余栋超级总部大厦、6.2万常住人口的产城融合高地。

白云站的启用，标志着广州从“城市枢纽”向“枢纽城市”跃升，而诺德云城作为其首个上盖商服项目，天然承接枢纽带来的商务、商旅与常驻三重客流，为公寓出租与商铺经营提供坚实支撑。

五、产品设计：4.5米复式Loft，灵活空间高实用率

项目主打4.5米层高复式公寓，通过上下分层设计，实现空间功能最大化：

约35㎡户型：适合单身或情侣，可打造开放式起居+独立睡眠区；

约45㎡户型：经典双钥匙设计，上下层可分租，提升租金收益；

约75㎡户型：三房格局，适合家庭过渡或高端长租客群。

所有户型均具备超高实用率，部分采用“双钥匙”布局，实现“一份资产、两份收益”。无论是自住还是投资，灵活性与功能性兼备。

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此外，部分平层办公产品（如N4、N7栋）预留改为平层公寓的条件，未来产品形态更具延展性。

六、投资价值：酒店托管+高回报预期，资产配置优选

根据市场调研，广州各大枢纽周边酒店常年满租，而白云站1公里范围内目前无连锁酒店，供需缺口明显。项目若引入酒店托管模式，预计：

单层客房日租约250元，双层约500元；

月均营收可达13,000元以上；

扣除成本后，年化回报率有望超8%

叠加楼上数万办公人群、周边常住居民及日均20万枢纽客流，商铺与公寓的租赁需求具备长期支撑。

当前项目单价处于“2字头”（即2万+/㎡），在白云核心枢纽板块中具备较高性价比，尤其适合看好白云长期发展的稳健型投资者。

七、优缺点总结：枢纽资产稀缺性强，优势远大于局限

核心优势：

真地铁上盖：六轨交汇，白云站日均20万客流加持；

产品稀缺：4.5米复式Loft，买一得二，空间灵活；

价格优势：2字头单价，在白云枢纽板块中门槛较低；

回报潜力：酒店托管+三重客流，租金收益预期明确；

开发商品质：央企+国企联合开发，交付有保障；

区位战略：五核交汇，产业与人口双重导入。

需理性看待：

产权性质为40年商服用地，非住宅，贷款年限与税费政策不同于普通住宅；

物业管理费较高（4.9元/㎡/月）；

周边城市界面仍在升级中，部分区域存在旧改过渡期；

无教育配套，不适合有学位需求的家庭。

结语：白云站时代开启，枢纽资产窗口期已至

大湾区·中铁诺德云城并非传统住宅，而是一种面向未来的枢纽型资产载体。它精准锚定商务差旅、年轻白领、过渡居住及资产配置四大客群，以“地段+产品+回报”三位一体逻辑，构建出独特的投资与使用价值。

尽管存在商办性质的固有限制，但在广州强化北部枢纽功能、白云站全面运营的大趋势下，此类稀缺上盖产品或将迎来价值重估。对于寻求稳定现金流、看好白云长期发展的投资者而言，诺德云城无疑是当前值得关注的优质标的。

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财联社12月26日讯（记者 王海春）继20亿债券展期方案遇阻之后，万科另一笔37亿债券展期一年议案，也未获通过。

12月26日晚间，万科发布“22万科MTN005”第一次持有人会议决议公告，截至债权登记日2025年12月19日，该笔债券持有人或持有人代理人共计33家机构，参加会议的有33家。

据了解，“22万科MTN005”本金兑付日为2025年12月28日，债项余额37亿元。

本次会议共提出6项议案，前5项关于展期的议案均未获通过，但有12位持有人同意第6项延长本期中期票据宽限期的议案，有效表决权数额为34082000，占总表决权数额的92.11%。由此，万科这笔中票兑付宽限期得以延长至30个交易日。

“宽限期本质上只是把潜在触发点向后挪，债权人承担的是时间成本，而不是合同结构被重写的风险。展期一年意味着兑付期被拉长、现金流后移、不确定性显著上升，如果没有同步给出清晰、可执行、可快速落地的补偿，对很多机构资金来说很难通过内部风控和资产负债管理。”汇生国际资本总裁黄立冲表示。

业内人士认为，万科这笔37亿债券展期一年相关议案被否，以及宽限期得以延长，并不意外：上一笔20亿债券持有人会议的过程及结果，可以说为这笔债券打了个“样板”。

就在几天前，已上演了相似的一幕。

12月22日晚间万科披露，“22万科MTN004”展期一年的议案，在第二次持有人会议上仍未获通过。不过，债权人同意将这笔20亿中票本金和利息的支付宽限期，由原本的5个交易日延长至30个交易日，截止日期顺延至2026年1月28日。

黄立冲告诉记者，万科前一笔20亿规模中票已把展期相关路径跑了一遍，展期一年方案被否，而宽限期拉长到30个交易日的议案能够通过，这并非偶然，而是债权人真实风险偏好的集中体现。也正因为如此，市场普遍判断，单纯的一年展期方案通过率本来就不高，而37亿债券持有人会议的这一结果，可以说市场已有一定预期。

发布上述公告次日，标普全球评级于12月23日将万科的长期主体信用评级，从“CCC-”下调至“SD”。

“万科债券展期一年议案未通过，一方面是因为投资者难以接受债券突然展期，另一方面，是对展期条款不满。”一家评级机构研究员称。

标普分析师指出，鉴于投资者未能在12月22日收到到期债券的本金和利息，投资者将因展期而获得低于最初的承诺。债券宽限期的展期属于困境债务重组，虽然其20亿元债券兑付争取到短暂的“缓冲期”，不过因其流动性疲弱，若展期最终未获通过，万科是否拥有足够的资源实现全额偿付存在不确定性。

企业预警通数据显示，万科目前有16笔存续债券，包括7笔公司债、6笔中票和3笔企业ABS，规模合计217.98亿元。其中，将在一年内到期的债券有8笔，规模157.53亿元。

另据标普监测信息，除20亿元境内债券，万科未来六个月内还有约94亿元债券即将到期，其中48亿元债券将在2025年12月余下时间和2026年1月到期。

那么，万科能否在宽限期内通过改进增信措施，与投资人就展期达成一致，从而避免出现实质性违约？

就此问题，黄立冲指出，现在的问题不在于投资者是否愿意谈展期问题，而在于万科能否将增信措施和现金流控制做得足够具体、具备可执行性。如果只是继续在原则性表述、未来处置计划、或缺乏约束力的条件上打转，那么无论换多少种表述，展期方案都很难过90%的门槛，但如果能够在资产权属、抵质押顺位、现金归集、偿债优先级这些关键点上真正落到条款里，再配合一定程度的利息支付或现金前置，对关键否决账户形成实质性补偿，局面并非完全打不开。

“这不是已经注定无解的死循环，宽限期延长的方案能通过，说明投资者和市场给予了时间窗口。万科能不能抓住这个窗口期的机会，取决于下一步方案是不是从讲态度、讲方向，真正转向提供实质安全的资产、有实际现金到手、有确实的执行方案。如果按照这个标准，有真正能拿得出手的方案，展期方案通过并非没有可能。”黄立冲在接受记者采访时说。

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