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温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

项目基础信息

深物业御棠上府，由深物业集团打造，占地面积约1.49万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，计容建筑面积约8.9万㎡，容积率5.98，绿化率40%，共由3栋住宅+1所9班幼儿园组成，其中1栋A/B座商品房46F，1栋C座人才房50F

总规划872户（其中商品房484户，人才房388户），停车位1050个（占比1：1.2）

开发商：深圳市光明物合置业有限公司

占地面积：约1.49万㎡ 总建面：8.2万㎡

停车位：1050个 容积率：5.5

可售套数：872套，可售的484套

项目户型：建面约82-115㎡三至四房

物业管理：深圳市国贸物业管理有限公司

总栋数：3栋 梯户比：3梯6户

得房率：住建局得房率76% 绿化率：约40%

交楼时间：2025年9月30日前 交房标准：送简装

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户型鉴赏

82㎡三房两厅一卫

户型特点：竖厅设计，客厅开间3.5米，LDKB一体化布局（客餐厅、厨房、阳台连通），进深9.8米含阳台。主卧面积12.78㎡，次卧分别为7.5㎡和7.05㎡（含墙体及飘窗）。

功能设计：L型厨房操作便利，三段式分离卫生间，动静分区合理。

朝向与采光：西南或东南向，采光视野较佳，得房率约76.2%（不含赠送）。

适合人群：预算有限的刚需家庭，总价245万起，上车门槛低。

93㎡三房两厅两卫

户型特点：竖厅设计，三开间朝南，客厅开间3.5米，主卧面积12.9㎡，次卧分别为10.06㎡和7.54㎡。

功能设计：动静分区明确，L型厨房搭配三段式公卫，得房率与82㎡户型一致。

朝向与采光：全南向设计，采光通风性能良好，西南或东南朝向。

亮点：次卧面积较82㎡更大，适合对空间需求更高的家庭，总价278万起。

94㎡三房两厅两卫

户型特点：横厅南北通透设计，客餐厅开间达5.55米，入户玄关提升私密性。主卧面积14.6㎡，次卧分别为9.01㎡和8.33㎡。

功能设计：U型厨房操作空间充足，卫生间干湿分离，阳台主朝西南或东南。

亮点：横厅布局空间开阔，适合注重公共区域舒适度的家庭。

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114㎡四房两厅两卫

户型特点：横厅南北通透，客餐厅开间6.15米，四房全功能设计。主卧面积17.9㎡，次卧面积10.11-8.69㎡不等。

功能设计：入户玄关、U型厨房、四分离公卫，满足多人口家庭需求。

朝向与采光：阳台主朝西南或东南，得房率与前三款户型一致。

适合人群：改善型家庭，总价402万起，兼顾功能性与舒适性。

户型共性优势及选房建议

全南向设计：所有户型均为南向或东南/西南朝向，采光通风性能优秀。

高得房率：得房率约76.2%（不含赠送），部分户型通过玄关、阳台等设计提升空间利用率。

细节配置：全屋简装交付，客厅及卧室标配空调，部分户型带充电桩车位。

现楼交付：2025年9月交房，即买即住无期房风险。

刚需家庭：优先考虑82㎡或93㎡户型，总价低且功能齐全。

改善需求：推荐114㎡四房，横厅设计及多卧室满足家庭成长需求。

投资属性：需关注周边交通规划（如地铁18/29号线）及旧改进展，短期依赖自驾出行

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未来潜力

争做世界⼀流科学城，深圳北部中心：光明区以建设大湾区综合性国家科学中⼼先⾏启动区为总牵引，锚定世界⼀流科学城和深圳北部中⼼奋⽃⽬标，打造原始创新策源地、科研经济先⾏地、创新⼈才集聚地。2022年全年光明GDP突破1427亿元，同比增长6.5%，分季度实现逐季稳步提升。

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光明南门户，价值崛起的玉塘：光明玉塘拥有“山、水、林、田、湖、温泉”等丰盛生态资源，提供生态休闲、温泉旅游、文旅度假、综合服务等优质服务功能，打造独具特色宜居宜业宜游的“光明南大门”。2021年玉塘GDP总量为351.9亿元，全区排名第一，连续3年蝉联，“国高”及规上企业引进数量居全区第一；2022年，玉塘完成规模以上工业总产值1103.5亿元，规模以上工业增加值296.2亿元，占光明区的32.1%，总量连续4年排名全区第一。腾飞之地，大有可为。

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千年玉律温泉 百万方文旅度假区：玉塘街道正在规划建设百万平方米级的玉律温泉⽂旅度假区，并已申报纳⼊区“十四五”规划纲要，将打造集温泉康养、⽂化旅游、森林运动、禅修度假、健康田园等为⼀体的标志性⽂旅度假区，打造“深圳玉温泉”。

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深物业御棠上府配套情况：

轨道交通：6号线⻓圳站距深物业御棠上府直线距离约2.4公⾥，6号线通达深圳北、福⽥，1站换乘13号线到南⼭。

公路交通：深物业御棠上府经光侨路衔接龙大⾼速，通达龙华、福田；经光明⼤道，上南光⾼速直达南⼭，并衔接深圳外环⾼速，速达各区。

优质教育配套：幼儿园：小区内自带一所9班幼儿园丨中小学：⽥寮⼩学、深圳技术⼤学附属学校（光明）、华中师范⼤学附属光明勤诚达学校、⽟律学校、⻓圳学校。

商业街区：自带商业街，只能满足日常生活所需，周边可享光明勤诚达K+⼴场、光明蓝鲸世界、万达⼴场、星河COCO City、九鸿世纪⼴场等缤纷购物商圈。

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遛弯好去处之休闲配套：深项目周边（百度直线距离约3公⾥范围内）集聚甲⼦塘城市公园、⽟⻰湾公园、⽥寮党建公园、明湖城市公园、⻁地⼭公园；畅享⽯岩湖湿地公园、五指耙公园等公园配套。

光明⼗⼤⽂体配套中5个在深物业御棠上府周边（ 百度直线测距约5公⾥范围内）：⽟塘⽂体中⼼、光侨游泳跳⽔和⽂化活动中⼼、凤凰⽂体公园、光明区⺠间博物馆、光明区⽻⽑球运动中⼼。

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✨✨✨✨深圳深物业御棠上府开发商售楼处电话：400-856-3771【预约热线】丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处销售1V1讲解

温馨提示：因近期本项目营销中心来访的看房客户较多，过来营销中心参观样板间采取预约制，为不耽误您的行程，过来营销中心现场看房请务必记得提前拨打售楼处400免费热线来电进行预约一下，预约看房价格还可以享受更多开发商内部优惠，名额有限千万不要错过，感谢您对我们工作的支持和配合，在此恭候您大驾光临实地品鉴。

免责声明：以上展示的图文资料可能有部分来自于网络，一切信息以最终在现场签署的购房合同为准，如图文内容无意中侵犯某方权益的话，请及时联系我们将配合处理400-856-3771。

以下是 2025 年深圳房地产政策的核心要点整理，涵盖限购、信贷、保障房等关键领域，结合最新政策动态和分区差异化措施，为购房者提供全面参考：

一、分区限购政策精准松绑，多孩家庭与非核心区购房门槛降低

1. 户籍居民家庭

基础限购

：深户家庭可购 2 套住房，成年单身（含离异）限购 1 套。

非核心区扩容

：在盐田、宝安（不含新安、西乡）、龙岗等 7 个非核心区，深户家庭可额外增购 1 套住房，无需社保或个税证明。

多孩家庭优惠

：有 2 个及以上未成年子女的深户家庭，在非核心区可再购 1 套住房，实现 “2+1” 购房资格。

2. 非户籍居民家庭

核心区条件

：在福田、南山等核心区购房需提供 1 年连续社保 / 个税证明，较此前 3 年要求大幅放宽。

非核心区突破

：在盐田、龙岗等非核心区购房无需社保 / 个税证明，直接获得 1 套购房资格。

多孩家庭特权

：有 2 个及以上未成年子女的非深户家庭，可在核心区购 1 套、非核心区再购 1 套，实现 “1+1” 购房资格。

3. 特殊群体政策

离异人士

：不再追溯离婚时间，仅以当前家庭房产情况认定购房资格。

企业购房

：非核心区注册满 1 年、纳税超 100 万元且员工超 10 人的企业，可不限套数购买商品住房（需全款支付）。

二、信贷政策双降，首套房贷利率创历史新低

1. 商业贷款利率

首套房

：利率下限为 LPR-45BP，按 2025 年 5 月 LPR（5 年期 3.5%）计算，实际利率低至 3.05%，为全国最低水平。

二套房

：利率下限为 LPR-5BP，即 3.45%，较此前下降 0.3 个百分点。

公寓贷款

：利率为 LPR+60BP，即 4.1%，维持稳定。

2. 首付比例

商业贷款

：首套首付比例 15%，二套 20%；有 2 个及以上未成年子女的家庭，购买二套房可按首套政策执行（首付 15%、利率 3.05%）。

公积金贷款

：首套和二套首付比例均为 20%，购买保障房首付低至 15%。

3. 公积金贷款优化

利率下调

：5 年以上首套公积金贷款利率降至 2.6%，二套 3.075%，存量贷款自 2025 年 7 月 1 日起同步调整。

额度提升

：个人最高可贷 60 万元，家庭 110 万元；多孩家庭、购买保障房或连续 3 年未提取公积金的群体，额度最高上浮 40%（个人 126 万、家庭 231 万）。

三、保障性住房政策调整，释放市场供应活力

1. 城市更新项目优化

保障房转商品房

：已审批未开工的城市更新项目中，出售型保障房可按 40% 比例转为商品房，剩余 60% 折算为用地无偿移交政府；或 50% 转为商品房、50% 转为配租型保障房（免缴地价）深圳市住房和建设局。

容积率校核

：城中村改造项目在满足学位、交通承载力前提下，可突破现状容积率不低于 2.5 的限制，加快项目推进深圳市住房和建设局。

2. 保障性租赁住房配租

租金定价

：政府组织配租的保障性租赁住房租金为市场价的 60%，例如光明区 90-100 平方米房源月租金约为同地段商品房的六成。

申请流程简化

：首次面向个人配租的项目（如大鹏银叶湾府）实现 “发布通告至选房签约仅 1 个月”，选房效率提升 30% 以上。

四、交易便利化升级，降低购房综合成本

1. 税费减免

增值税免征

：二手房满 2 年即可免征增值税（原为 5 年），交易成本降低 5%-10%。

契税调整

：建筑面积≤140 平方米的住房，首套、二套契税均为 1%；＞140 平方米的首套房契税 1.5%，二套 2%；三套房统一按 3% 征收。

2. 交易流程优化

带押过户全面推行

：二手房交易无需提前还清原贷款，交易周期缩短 30% 以上，尤其利好学区房等改善型房源深圳市住房和建设局。

以旧换新支持

：房企收购旧房不受法人限购限制，加速置换需求释放。

五、租赁市场规范与租金调控

1. 资金监管强化

租金与押金监管

：住房租赁企业单次收取租金超 3 个月或押金超 1 个月的，需将超额部分纳入银行监管或提供保函担保深圳政府在线。

租金贷款规范

：金融机构发放租金贷款需与承租人单独签约，贷款期限不得超过租赁合同期限，禁止租赁企业诱导使用租金贷款深圳政府在线。

2. 保障性租赁住房供应

个人直租试点

：2025 年首批近 3000 套保障性租赁住房面向个人配租，平均认租率 1:8，配租率超 95%，惠及科技、制造等行业从业者及自由职业者。

租金定价机制

：政府组织配租的保障性租赁住房租金为市场价的 60%，显著低于广州（90%）、上海（90%）等城市。

六、城市更新与土地管理新政

1. 计划统筹管控

审慎新增计划

：除工改工和保障性住房项目外，各区需综合评估市场情况，审慎新增城市更新单元计划深圳市住房和建设局。

计划有效期管理

：未明确有效期的城市更新计划需在 30 日内补设有效期，不具备实施条件的项目将公告失效深圳市住房和建设局。

2. 用地管理优化

土地移交率控制

：在满足公共利益用地的前提下，合理配置城市更新项目的公共配套设施，避免过度土地移交影响项目可行性深圳市住房和建设局。

房票制度探索

：建立房票制度，推动安置补偿多元化，降低现金补偿压力深圳市住房和建设局。

政策实施时间与建议

生效时间

：保障性住房政策自 2025 年 6 月 24 日起实施，公积金利率调整从 7 月 1 日生效，城市更新优化措施自 4 月 9 日起执行。

购房建议

：非核心区（如盐田、龙岗）因限购松绑和低利率环境，成为刚需和改善型需求的优先选择；多孩家庭可充分利用 “首套房贷利率 + 首付 15%” 的叠加优惠。建议购房者结合自身户籍、社保、家庭结构等条件，通过 “深圳市住房和建设局” 官网或 “i 深圳” APP 查询最新政策细则，并咨询专业机构制定个性化购房方案。

免责声明：本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为邀约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终如有侵权请提前告知400-856-3771。