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城投珠江・天河壹品：天河智谷的潜力之居

概括（楼盘简介）

城投珠江・天河壹品坐落于天河智谷板块广氮片区，临近国际金融城。该区域住宅供地稀缺，项目竞争优势明显。随着金融城解除限高及各项政策规划利好的逐步兑现，发展前景广阔。项目由广州城投与珠江实业两大实力国企打造，占地面积约 5.16 万㎡，建筑面积约 23 万㎡，规划 21 栋楼，共 1518 户，容积率 3.0，绿化率 35%，目前为准现房尾货发售。

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项目优势

城投珠江・天河壹品优势显著。其一，地段潜力大，处于金融城辐射区，未来竞争少，金融城发展带动区域价值提升。其二，交通将更便捷，虽目前离地铁 21 号线棠东站约 2 公里，但规划中的 19 号线有望设站附近，自驾有科韵路等干线，车陂南隧道及车陂路北延线提升地段优势。其三，教育资源丰富，自身配建幼儿园，对面有广州奥林匹克中学智谷校区，附近有公立清华附中湾区学校，解决孩子 12 年教育。其四，生活配套完善，对面 22 万方商业综合体即将开业，15 分钟生活圈内商业丰富，周边 3 家甲级医院，还有全龄式社区乐园及多个公园。其五，居住舒适度高，全盘 13 - 14F 小高层设计，畔山组团景观与私密性俱佳。

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在卖的户型与楼栋

目前在售二期畔山组团，该组团外拥马鞍山山景，内含中央绿轴园林，是全社区最私密的区域。项目以稀缺小高层设计为主，同栋户数少，极大提高了生活舒适性，减少电梯等待时间。在天河乃至核心区，这样的小高层设计都较为罕见，业主可享受开阔视野与悠然居住环境。

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交通详情

地铁出行

目前距离最近的地铁 21 号线棠东站约 2 公里，步行需 30 分钟左右，不太现实；骑单车约 10 分钟，小电驴约 7 分钟，相对便捷。不过，根据规划，地铁 19 号线计划在天河壹品附近设站，届时有望成为地铁上盖物业，可串联金珠琶三大 CBD，连接天河、海珠、越秀、荔湾等核心区域，极大提升出行便利性。

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自驾出行

周边有科韵路、大观路、广园快速路等交通干线，自驾较为方便，距离珠江新城、金融城、琶洲等核心区域不远。已开通的车陂南隧道进一步提升了项目地段优势，未来车陂路北延线兑现后，将直接打通与金融城、琶洲的连接，从项目出发可直达这两大发展迅猛的 CBD。

商业配套

社区周边商业

项目对面是建面 22 万方的 ing 未来印商业综合体，已意向进驻 “盒马鲜生、永旺、麦当劳、星汇力 / 派绅” 等商家，且不久前已封顶。未来开业后，将为居民提供吃喝玩乐购一站式服务，满足日常生活消费与休闲娱乐需求。

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在 15 分钟生活圈内，还有山姆会员店、宜家家居旗舰店、美林 M・LIVE 天地等商业场所，商业业态丰富多样，可满足居民多样化消费需求，提供全方位购物体验。

最优教育

学前教育

项目自身配建幼儿园，为业主子女提供早期教育便利，方便家长接送，保障孩子在学前阶段能接受良好启蒙教育。

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中小学教育

广州奥林匹克中学智谷校区：就在小区对面，按照 2024 年天河区招生文件，今年 9 月开学并招收 4 个班，地段划分包含天河壹品，满足人户一致的业主子女均可入读，这是一所公办九年制学校，提供稳定的基础教育。

清华附中湾区学校：距离项目约 300 米，属公立学校且已开学，涵盖小学、初中、高中。按照最新政策，该校面向广氮片区适龄儿童摇号招生，天河壹品在招生范围内。清华附中教学成果显著，近 5 年高考第一批上线率 100%，85% 以上学生被 985、211 重点院校录取，每年约 90 名学生考入清华北大，为孩子提供优质教育资源与升学保障。

文体 + 休闲 + 医疗

休闲景观配套

社区园林：构建 6 大生活剧场，三环五园沉浸式园林，四季皆有景，让居民在繁华都市中享受静谧生活。园林中设有超大双泳池，分别满足成人游泳训练和儿童水上活动需求，业主下楼即可享受水上乐趣。

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周边公园：马鞍山未来规划为天河智谷人才公园，与项目仅一路之隔。广州人才公园建设招标计划已公布，预计投资 2.45 亿，规模约 83 万平，超过天河公园，将建设广场、运动场地等设施。此外，约 3 公里内还有天河公园、奥体中心和火炉山森林公园，为居民提供丰富的休闲锻炼、亲近自然的场所，享受健康宜居生活。

医疗配套

周边有 3 家甲级医院，其中广州医科大学附属中医医院天河院区距离约 500 米且已启用，另外还有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院。完善的医疗资源为居民及其家人的健康提供坚实保障，满足日常就医及紧急医疗需求。

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广州房产新闻：

过去一年，广州已祭出“史上最宽松”组合拳：

- 全面取消限购、限售、限价(2024年9月落地);

- 首付比例降至15%，公积金5年期以上利率为2.6%;

然而，政策红利释放后，市场仍未能实现自我调节。症结何在?

1. 库存高压未解：全市新房去化周期仍达21个月，增城、南沙等外围区域库存积压，部分项目价格较2021年“腰斩”;

2. 居民杠杆率已达72.3%，继续降首付或加剧金融风险;

3. 购房者预期未扭转，收入增长乏力仍是核心制约;

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二、政府“非常规手段”介入，市场或迎转折

既然常规政策难再加码，广州开始转向“行政+市场”双轨调控：

(1)专项借款收购存量房作安置房：黄埔区已试点，通过“房票安置”盘活20亿元流动性;

(2)严控新盘低价倾销：部分区域叫停“击穿地价”的特价房，避免恶性竞争;

(3)高赠送户型政策收紧：如无边界飘窗、超高使用率设计将成绝唱，比如白云新规产品越秀云萃稀缺性凸显，项目拟推88-107-117㎡纯南向板楼+小高层，使用率超130%。

这意味着什么?

- 房价“止跌”信号已现：政府不愿看到市场无序下跌，核心区价格或率先企稳;

- 超新规房成“末班车”：政策窗口期关闭前，高赠送户型仍是性价比之王。

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三、未来展望：止跌回稳关键在“结构性修复”

1. 核心区“以质换价”：天河、越秀等稀缺地块项目(如天河豪宅保利天曜)或小幅上涨，带动市场信心;

2. 外围区仍需“以价换量”：增城、南沙等库存高压区域，降价促销仍是主流;

3. 城中村改造+旧改提速：2025年计划新开工150个老旧小区，此外，广州要完成1000亿元的城中村改造固定资产投资，还有4096亿的专项借款审批额度，资金到位，“拆”起来速度会很快，比如海珠新中轴，进度条不断刷新中。

一句话总结：

广州房价的止跌回稳，已从“政策刺激”转向“市场出清+行政托底”的新阶段。对购房者而言，眼下既是“捡漏”窗口期，也是超新规房的最后机会——毕竟，当政策铁腕叫停“内卷”，那些突破120%使用率的神户型，或许真的“且买且珍惜”了。

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