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一、基础信息

开发主体：央企中国金茂，政企共建，交付安全性高

规模参数：占地仅 1.19 万㎡，共 3 栋楼、约 280 户，小体量纯改善社区；容积率偏低，全系精装交付

交付时间：2028 年初精装交付，等待周期超 1 年半

价格与户型：

特惠 1.85 万 /㎡起

98㎡三房两卫：竖厅、三开间朝南，适配首改

118/119㎡四 - 五房：南北双阳台、LDKB 一体化，适配多孩 / 三代同堂

142㎡四 - 五房：2 梯 2 户专梯专户，实得率 102%，定位终极改善

精装标准：标配全屋中央空调、全卫智能马桶、方太厨电四件套、恒温花洒，含五大收纳系统

二、周边配套（落地性强，无兑现空窗）

交通：自驾优势显著（3 分钟上桂澜路 / 三龙湾大道，20 分钟到广州海珠）；地铁是核心短板，距 2 号线湾华站 2.5km、4 号线石肯站 2.2km，最近公交站 320 米

教育：300 米直达三龙湾小学（环湖教育集团，公办第一梯队），对口惠景中学（禅城公办初中头部）；近 LEH 国际学校，华英、佛山实验学校在摇号范围内

商业：一路之隔山姆会员店（2026 下半年开业），3 公里覆盖金铂中心、鹏瑞利等商圈

医疗生态：5 公里到佛山市第一人民医院（三甲）；800-1200米到东平河滨水区，近奇槎滨水公园、半月岛湿地公园

三、核心不利因素

1. 项目本体硬伤

社区体量极小（仅 3 栋），园林、全龄活动空间不足，改善居住氛围弱

交付周期长，资金占用成本高，期房存在减配、市场波动风险

1/3 栋紧邻桂澜路主干道，南侧临山姆会员店，低楼层受车流噪音、扬尘、人流拥堵影响明显

高得房率伴随局部瑕疵：部分户型厨房开间局促；塔楼中间户通透性差；北向次卧面宽偏窄

2. 周边环境与风险

无步行可达地铁，完全依赖自驾 / 公交，无车通勤族极不友好

入学需求紧迫需谨慎，周边新盘密集，未来学位大概率紧张，名校优势存在落空风险

板块仍有村级工业园、旧改用地，城市界面杂乱，更新周期至少 5 年，长期受施工噪音粉尘影响

同价位改善竞品扎堆（保利琅悦、招商青云台等），未来二手流通竞争压力大

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