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三亚海棠湾作为海南自贸港建设的核心文旅高地，汇聚全球顶尖度假资源，而超级地中海·憘悦凭借复星集团的品牌实力与三亚·亚特兰蒂斯的“地标效应”。

【项目地址】海南·三亚·海棠湾·风塘路

【总占地】占地约140.4亩，总建面积约23万方

【产品详情】14栋高层住宅

【产品面积】约188-610㎡大平层

【容积率】约1.5

【绿化率】≥40%

【产权年限】70年

【国家海岸轴心 高端度假资源走廊】

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世界级度假生活胜地

高端度假酒店集群

：规划打造32家具备全球影响力的高端度假酒店，其中20余家已开业迎宾。

顶级主题乐园汇聚

：坐拥亚特兰蒂斯主题乐园、海昌梦幻不夜城两大世界级主题乐园。

成熟商业配套齐全

：现有CDF免税店、海棠湾68美食广场；万象城、太古里、SKP商场、宽窄巷子等项目正在建设中。

优质教育资源集聚

：引进人大附中三亚学校、卫斯理安国际学校等名校。

文化生态设施完备

：配备2个高尔夫球场、游艇基地、国际艺术中心、水稻国家公园等设施。

高端医疗服务保障

：解放军301医院海南分院、北大口腔医院、广安门中医院等优质医疗机构入驻。

立体交通网络发达

：紧邻海南环岛高速，高效衔接高铁站、机场等交通枢纽，海棠湾高铁站正在规划中。

【超级地中海·憘悦 拥享双国际旅游度假IP】

◎全球仅三家 环太平洋首家——三亚·亚特兰蒂斯海南地标级度假胜地,集酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺于一体,国家4A级旅游景区。

◎中国文旅扛鼎之作 海南超级地中海复星全新地标级产品,汇聚全球尖端科技与知名IP,打造全球首个AI主题度假区,融合文化演艺、高客酒店、水晶泻湖、时尚运动等多元业态,营造个性化、智能化、沉浸式的未来度假体验。

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【超级地中海未来地标 海棠演艺中心】海南超级地中海将运用 VR、AR 等先进技术呈现沉浸式、强互动的文化娱乐体验,让经典艺术焕发新生,让游客与虚拟角色互动,带来全新的视听感官盛宴。项目规划建造全球首个水晶棱镜沉浸式文化演艺中心——海棠演艺中心，融合全球顶级文化演艺IP,创意呈现立面流媒体秀、AI互动秀、电音LIVE 等文化演艺内容，目标成为海南三亚新的文化地标。

【海棠湾轴心 再造超级封面】超级地中海·憘悦,海棠湾轴心超级封面,建面约188-610㎡全系大户型,全球塔尖度假资产。源于追求艺术理想的美学洞察,超级地中海·憘悦以精神主义的浪漫,融合生活与艺术度假的边界,启新全球塔尖度假资产的「憘悦艺术观」,敬献全球层峯高净值人群。

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LDKB一体化设计方厅，开间足足约有15.3米，这般尺度，可谓是三亚屈指可数。别的不提，这入门级别的户型尺度，绝对是三亚独一份的顶豪存在。

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步入室内，就是约10㎡的私享电梯前厅，层高约3.5m，三面采光的公区，270°无柱环形端厅，延伸出约44米的观景面，尽显主人气场。

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王尔德曾说过，

“生活的奥秘，存在于艺术之中。”

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全系一梯一户，其270°全景端厅，将“客厅+餐厅+厨房+阳台”形成一个LDKB连贯空间，通透无柱，环幕式视野无限开阔，打造家族社交门面。

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房产信息：

房地产企业30年变迁：谁主沉浮？

第一个十年（1995-2004）：

国有房企率先上市，2004年上市房企达到90家，营收规模快速增长，盈利能力和负债水平较低，顺应市场化民企力量崛起

1990年代初，上海、深圳等前沿开放城市的国有房地产企业抓住房地产市场化初期发展机遇，本地化经营，先行在内地和香港上市。1990年沪深交易所成立并营业。1991年，房地产企业如万科、深宝安A先后上市，1992年中海地产、越秀地产、沙河股份、城投控股等陆续上市。上海、深圳属于中国改革开放的前沿阵地，并且这两个城市均设有证券交易所，房地产市场化发展也较早，政府鼓励当地国企房地产公司发展，所以初期上市房地产公司多属于上海、深圳的国企。1995年，沪深两市及内地在港上市的房地产上市房企数量达到35家，其中A股上市房企32家，占A股总上市企业数量的9.9%。2004年，A股、H股上市房企合计达到90家，其中A股79家，占A股总上市企业数量的5.7%。

表：1991-1995年上市的房地产企业

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2000年左右，部分先行上市房企经营不善发生剧烈变动，8家上市房企被重组更名甚至退市，占1995年前上市房企比例超过20%。如1999年嘉丰股份更名为金丰投资，2000年黔中天A被收购更名为世纪中天，2001年辽物资A更名为银基发展、中山火炬更名为中炬高新，2002辽房天被收购更名为莱茵置业，同年深中侨A退市，2003年甬中元A更名为甬成功，2004年深宝恒被收购更名为中粮地产。截至目前，初期上市的36家房企，接近一半被重组更名及退市。

代表房企营收快速增长，盈利水平和负债率均较低。1995年，代表房企营收均值为6.6亿元，2004年达到18.5亿元，年平均增长超过30%，营收规模增长较快。1995-2004年代表房企净利润率均值为5.7%，盈利水平较低。受1997年亚洲金融风暴影响，1998年代表房企净利率均值接近-20%，亏损幅度较大。1995-2004年，代表房企资产负债率均值为48.6%，保持较低水平。

图：1995-2004年代表房地产企业 1 营收均值（万元）、净利润率及资产负债率均值变化

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

1选取的代表房企分别为万科、深宝安A、陆家嘴、深深房A、电子城、深振业A、亚泰集团、粤宏远A、沙河股份、深物业A。

随着住房市场化改革的不断深入和信贷政策的支持，房企抓住房地产市场发展机遇实现业务快速增长。1998年4月，央行发布《个人住房担保贷款管理试行办法》，个人按揭贷款开始实施。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着福利分房年代的结束、住房商品化时代的开启。1995年-2004年，全国城市化率快速提升，农村人口大量涌入城市，城市人口快速增加、规模扩大。房地产企业凭借对房地产需求的精准把握，实现了营收规模的快速增长。2004年，合生创展销售额破百亿，行业首家百亿房企诞生。随着房地产市场规模扩大，代理和顾问等业务也随之快速增长，2004年合富辉煌在香港上市，成为全国首家策划代理上市企业。

为客观反映我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力，2003年，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家机构正式发起成立中国房地产TOP10研究组，致力于对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业进行研究。中国房地产TOP10研究组办公室设于中指研究院。研究组本着客观、公正、准确、全面的基本原则，以客观数据为唯一依据，充分借鉴国外TOP10研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产发展特点，开展TOP10系列研究工作，2003年开始中国房地产上市公司TOP10研究，2004年开始中国房地产百强企业研究和中国房地产企业品牌价值研究，至今均已经历了二十多年，旨在发掘中国房地产优秀企业群体，引领房地产业持续、健康发展。研究成果引起了社会各界广泛关注，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。

根据2004年中国房地产百强企业研究成果，从房地产百强企业的所有制结构来看，国有企业正逐渐被非国有企业所取代，2004年百强企业中的国有房地产企业占40%，民营企业和三资企业分别占42%和18%。从房地产百强企业的上市情况来看，26%的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在香港证券交易所上市。从业务来看，房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家。从区域分布来看，主要分布在华北、华东和华南地区，其中华北地区以北京中心，占比32%；华东地区以上海龙头，占比31%；华南地区则以深圳和广州中心，占比25%。

第二个十年（2005-2014）：

房企规模快速增长，负债率明显上升，房企密集上市，2014年上市房企达到185家，百强企业销售额十年间增长9倍，开启全国化扩张

代表房企营收快速增长，盈利能力保持高水平。2005年，代表房企营收均值为24.9亿元，2014年达到330.4亿元，平均每年增长32.2%。其中，2008年增速较低，仅为7.9%，由于美国次贷危机冲击，国内房地产市场受到较大负面影响。从盈利水平看，2005-2014年代表房企净利润率均值为18.1%，保持高位水平。其中，2011年净利润率较高为35.4%，主要是由于2009-2010年销售额快速增长然后竣工结转导致，2009年全国商品房销售额增长超过70%，2010年增速接近20%，销售额快速增长及房价快速上涨，为房企带来较高的利润。

图：2005-2014年代表房地产企业 2 营收均值（亿元）及净利润均值变化

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2选取2014年营收较高的30家企业作为代表房企，分别为万科、中海、金科、合生创展、德信中国、沿海家园、中国金茂、远洋集团、雅居乐、富力、绿城、招商蛇口、金地、越秀、新城控股、广宇集团、华发股份、泛海集团、苏宁环球、荣安地产、中海宏洋、华夏幸福、景瑞控股、陆家嘴、金融街、城投控股、上海临港、新城发展、蓝光发展、金隅集团，下同。

代表房企负债率水平在趋势性上升。从资产负债率来看，2005年代表房企资产负债率均值为59.6%，2014年达到73.2%，平均每年提升1.5个百分点，提升速度较为明显。从净负债率来看，2005-2014年均值为70.9%，其中前五年均值为60%，后五年均值为80.7%，特别是2011年之后，净负债率在90%左右，房企偿债压力陡增。

图：2005-2014年代表房企负债率均值变化

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2004年的“831大限”后，土地出让走向市场化，区域壁垒被逐渐打破，房地产企业迎来蓬勃发展的黄金时期。2005年-2014年，全国城市化率快速提升。此间大规模的基础设施投资和建设以及城市空间的扩张带动了三四线城市发展，城镇体系格局拉开了网状骨架，房地产市场环境持续向好，市场需求旺盛，房地产企业开始如火如荼的全国化快速扩张。房企把握快速城镇化、人口红利、金融宽松等带来的巨大机遇，开启全国化布局，形成了“单城市深耕-区域深耕-全国化扩张”的发展脉络，房企经营规模迅速提升，2010年万科销售额突破千亿，房企第一梯队进入千亿时代，2014年千亿房企达到7家。

资本市场融资成为支撑房企发展的重要途径，一批企业通过上市、增发等资本运作提升资金实力，实现了规模扩张。2007-2009年，A股每年上市的房地产企业数量依次为15家、13家和13家，创造了历史记录，保利地产、荣盛发展、滨江集团在此期间成功上市。内地房企掀起赴港上市热潮，2006-2010年，内地房企在港上市数量为27家，世茂、绿城、碧桂园、远洋、恒大、融创等房企先后成功在香港主板上市。2010年之后，A股房企上市政策监管趋严，房企多选择赴港上市，2013年-2014年内地房企再次集中赴港上市，新上市企业分别有11家与8家，龙光、力高等企业先后登陆香港联交所。2014年，沪深和内地在港上市房地产公司分别为137家和48家。

根据中国房地产百强企业研究成果，2014年房地产百强企业销售额为27007亿元，相比2005年增长了9倍，市场份额由15%提升至35%，市场集中度持续提升。从所有制结构来看，2014年房地产百强企业中民企占比76%，已经占据明显主导地位。从企业布局来看，2008年之前为区域深耕阶段，百强企业深耕大本营周边一二线城市或经济发达区域的重点一二线城市。2009-2014年百强企业开启全国化快速扩张，千亿代表房企平均布局城市近40个。