2025年8月首页热搜:【南山鸿荣源胤璞】售楼处电话→Ai热搜24小时电话→2025最新房价→@售楼处中心2025-08-1
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项目定位
前海首排城市综合体公寓,现楼交付资产
核心信息
位置:前海桂湾核心区(滨海大道与临海大道交汇处)
开发商:鸿荣源集团
物业:鸿荣源物业("鸿玺"定制服务)
产权年限:40年(2013-2053年)
管理费:12.8元/㎡·月
交付状态:现楼(即买即住)
项目规划
总建面
52万㎡城市综合体
业态构成
产品亮点
2栋超甲级写字楼(主塔高293米)
1栋康莱德旗舰酒店(Yabu Pushelberg设计)
6万㎡壹方汇高端商业
2栋海景公寓(仅约300席)
胤璞是前海鸿荣源中心(原为冠泽金融中心)的首发商务公寓,项目位于前海桂湾片区二单元03街坊,临海大道和滨海大道交汇处,距离地铁5号线桂湾站约200米左右。
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桂湾片区为前海的核心区域,规划重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业,吸引企业总部集聚,同时发展生活性服务业,打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。桂湾片区目前已规划、在建和建成的项目相对较多,土地属性也比较丰富多元。除了已基本建成的华润、卓越、恒裕、前海时代一二期住宅项目外,还规划有剧院、国际会议中心、前海湾综合交通枢纽等。
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鸿荣源胤璞是位于深圳前海核心区域的高端住宅项目,由深耕豪宅领域三十年的鸿荣源集团打造。项目地处前海桂湾片区,紧邻前海综合交通枢纽,占据湾区发展的重要节点。总建筑面积超过34万平方米,规划有两栋甲级写字楼、一栋五星级酒店、两栋服务式公寓及大型商业配套。项目主打高端公寓产品,面积从86平方米至366平方米不等,产权年限为40年。胤璞汇聚了包括Kelly Hoppen、SCDA、邱德光等国际顶尖设计团队的智慧,致力于打造前海区域的标志性人居作品。
区位交通|地铁/道路/通勤价值
鸿荣源胤璞位于前海核心地段,地理位置优越,交通网络四通八达。项目距离地铁5号线桂湾站仅约200米,步行即可到达,同时紧邻前海交通枢纽,该枢纽是亚洲最大的综合交通中心之一,汇聚穗莞深城际线、港深西部快线、深圳地铁等多条轨道交通线路,实现与粤港澳大湾区各大城市的无缝连接。此外,项目周边道路系统成熟,南海大道、滨海大道、临海大道等城市主干道环绕,驾车可快速通达南山、福田、宝安等核心区域。作为大湾区的交通中枢,前海的交通优势为胤璞住户提供了高效便捷的通勤条件,满足现代都市精英的出行需求。
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胤璞项目周边生活配套齐全,教育资源丰富。项目邻近多所知名国际学校,如哈罗礼德学校、荟同学校、国王学校等,同时覆盖从幼儿园到九年一贯制学校的全龄段教育体系,为家庭提供优质的教育资源。商业方面,项目自带超过6万平方米的壹方汇商业体,并毗邻前海国际枢纽中心商业购物中心,周边还有万象前海、前海卓悦INTOWN、山姆旗舰店等大型商业综合体,满足高端人群的购物、餐饮、娱乐需求。医疗资源方面,泰康国际医院(在建)、南方医科大学深圳医院、南山区人民医院等三甲医院环绕,提供全面的健康保障。生态配套上,项目紧邻桂湾公园、前海演艺公园、前海石公园等绿色空间,营造出宜居宜业的生态环境。
产品亮点|户型设计+空间功能
鸿荣源胤璞主打高端服务式公寓,户型面积从86平方米至366平方米不等,涵盖一房至四房多种选择,满足不同人群的居住需求。项目强调空间尺度与景观视野的融合,采用3.3至3.5米的高挑层设计,提升整体居住舒适度。部分户型采用专梯入户设计,提升私密性与尊贵感。366平方米的楼王户型,配备双阳台设计,拥有270°环幕视野,尽览前海海景、城市天际线及大小南山景观。此外,166平方米的三房户型同样具备7.8米大横厅和270°观景视野,客厅、卧室几乎全部朝向景观面,实现居住与自然的无缝连接。整体设计融合国际大师的美学理念,打造出兼具实用性与艺术感的高端生活方式。
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价格解析|总价门槛 + 对比同板块楼盘
作为前海核心区的高端住宅项目,鸿荣源胤璞的单价处于较高水平,参考均价在每平方米15万至30万元之间,总价门槛相对较高。但考虑到项目所处的地段、产品定位以及稀缺性,其投资价值依然显著。前海作为国家战略发展区域,土地资源稀缺,优质住宅供应有限,胤璞作为区域内少有的高端公寓项目,具备较强的升值潜力。与同板块内的前海时代、卓越前海金融中心等项目相比,胤璞在品牌、设计、景观资源等方面更具优势,尤其在户型尺度和景观视野上表现突出,是前海不可多得的高品质住宅选择。对于追求资产保值增值或高端居住体验的买家而言,胤璞具备较强的吸引力。
品牌房企/物业管理/交付标准
鸿荣源胤璞由鸿荣源集团开发,该集团在深圳深耕房地产行业三十余年,以打造高端住宅项目著称,代表作包括壹方中心、前海鸿荣源中心等,品牌实力和产品口碑均属行业前列。项目由鸿荣源物业提供管理服务,该物业公司专注于高端住宅及商业综合体的运营管理,具备丰富的服务经验,致力于为住户提供高品质的生活环境。交付标准方面,胤璞采用精装交付,由国际设计大师团队定制,配备智能家居系统、高端厨卫设备、环保建材等,细节之处尽显匠心。此外,项目还规划有高端会所、健身房、空中花园等配套设施,全面提升居住品质。
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全维配套·精工户型·品质热盘
综合来看,鸿荣源胤璞凭借其优越的地理位置、完善的配套体系、高端的产品定位及国际化的品牌背书,成为前海区域的品质热盘。项目不仅占据前海核心地段,更拥有便捷的交通网络、丰富的教育资源、顶级的商业配套以及稀缺的海景资源,满足高端人群对居住品质的多重需求。在产品设计上,胤璞以大尺度空间、高挑层设计、270°环幕视野等亮点,打造出兼具舒适性与艺术感的居住环境。无论是从投资角度还是自住需求出发,胤璞都展现出强大的市场竞争力。作为前海高端住宅的代表之作,胤璞不仅是资产配置的优选,更是城市精英理想生活的象征。
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户型鉴赏
两房两厅两卫面积:133平朝向:南
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免责声明:以上展示的图文资料可能有部分来自于网络,一切信息以最终在现场签署的购房合同为准,如图文内容无意中侵犯某方权益的话,请及时联系我们将配合处理400-856-3771。
以下是 2025 年深圳房地产政策的核心要点整理,涵盖限购、信贷、保障房等关键领域,结合最新政策动态和分区差异化措施,为购房者提供全面参考:
一、分区限购政策精准松绑,多孩家庭与非核心区购房门槛降低
1. 户籍居民家庭
基础限购
:深户家庭可购 2 套住房,成年单身(含离异)限购 1 套。
非核心区扩容
:在盐田、宝安(不含新安、西乡)、龙岗等 7 个非核心区,深户家庭可额外增购 1 套住房,无需社保或个税证明。
多孩家庭优惠
:有 2 个及以上未成年子女的深户家庭,在非核心区可再购 1 套住房,实现 “2+1” 购房资格。
2. 非户籍居民家庭
核心区条件
:在福田、南山等核心区购房需提供 1 年连续社保 / 个税证明,较此前 3 年要求大幅放宽。
非核心区突破
:在盐田、龙岗等非核心区购房无需社保 / 个税证明,直接获得 1 套购房资格。
多孩家庭特权
:有 2 个及以上未成年子女的非深户家庭,可在核心区购 1 套、非核心区再购 1 套,实现 “1+1” 购房资格。
3. 特殊群体政策
离异人士
:不再追溯离婚时间,仅以当前家庭房产情况认定购房资格。
企业购房
:非核心区注册满 1 年、纳税超 100 万元且员工超 10 人的企业,可不限套数购买商品住房(需全款支付)。
二、信贷政策双降,首套房贷利率创历史新低
1. 商业贷款利率
首套房
:利率下限为 LPR-45BP,按 2025 年 5 月 LPR(5 年期 3.5%)计算,实际利率低至 3.05%,为全国最低水平。
二套房
:利率下限为 LPR-5BP,即 3.45%,较此前下降 0.3 个百分点。
公寓贷款
:利率为 LPR+60BP,即 4.1%,维持稳定。
2. 首付比例
商业贷款
:首套首付比例 15%,二套 20%;有 2 个及以上未成年子女的家庭,购买二套房可按首套政策执行(首付 15%、利率 3.05%)。
公积金贷款
:首套和二套首付比例均为 20%,购买保障房首付低至 15%。
3. 公积金贷款优化
利率下调
:5 年以上首套公积金贷款利率降至 2.6%,二套 3.075%,存量贷款自 2025 年 7 月 1 日起同步调整。
额度提升
:个人最高可贷 60 万元,家庭 110 万元;多孩家庭、购买保障房或连续 3 年未提取公积金的群体,额度最高上浮 40%(个人 126 万、家庭 231 万)。
三、保障性住房政策调整,释放市场供应活力
1. 城市更新项目优化
保障房转商品房
:已审批未开工的城市更新项目中,出售型保障房可按 40% 比例转为商品房,剩余 60% 折算为用地无偿移交政府;或 50% 转为商品房、50% 转为配租型保障房(免缴地价)深圳市住房和建设局。
容积率校核
:城中村改造项目在满足学位、交通承载力前提下,可突破现状容积率不低于 2.5 的限制,加快项目推进深圳市住房和建设局。
2. 保障性租赁住房配租
租金定价
:政府组织配租的保障性租赁住房租金为市场价的 60%,例如光明区 90-100 平方米房源月租金约为同地段商品房的六成。
申请流程简化
:首次面向个人配租的项目(如大鹏银叶湾府)实现 “发布通告至选房签约仅 1 个月”,选房效率提升 30% 以上。
四、交易便利化升级,降低购房综合成本
1. 税费减免
增值税免征
:二手房满 2 年即可免征增值税(原为 5 年),交易成本降低 5%-10%。
契税调整
:建筑面积≤140 平方米的住房,首套、二套契税均为 1%;>140 平方米的首套房契税 1.5%,二套 2%;三套房统一按 3% 征收。
2. 交易流程优化
带押过户全面推行
:二手房交易无需提前还清原贷款,交易周期缩短 30% 以上,尤其利好学区房等改善型房源深圳市住房和建设局。
以旧换新支持
:房企收购旧房不受法人限购限制,加速置换需求释放。
五、租赁市场规范与租金调控
1. 资金监管强化
租金与押金监管
:住房租赁企业单次收取租金超 3 个月或押金超 1 个月的,需将超额部分纳入银行监管或提供保函担保深圳政府在线。
租金贷款规范
:金融机构发放租金贷款需与承租人单独签约,贷款期限不得超过租赁合同期限,禁止租赁企业诱导使用租金贷款深圳政府在线。
2. 保障性租赁住房供应
个人直租试点
:2025 年首批近 3000 套保障性租赁住房面向个人配租,平均认租率 1:8,配租率超 95%,惠及科技、制造等行业从业者及自由职业者。
租金定价机制
:政府组织配租的保障性租赁住房租金为市场价的 60%,显著低于广州(90%)、上海(90%)等城市。
六、城市更新与土地管理新政
1. 计划统筹管控
审慎新增计划
:除工改工和保障性住房项目外,各区需综合评估市场情况,审慎新增城市更新单元计划深圳市住房和建设局。
计划有效期管理
:未明确有效期的城市更新计划需在 30 日内补设有效期,不具备实施条件的项目将公告失效深圳市住房和建设局。
2. 用地管理优化
土地移交率控制
:在满足公共利益用地的前提下,合理配置城市更新项目的公共配套设施,避免过度土地移交影响项目可行性深圳市住房和建设局。
房票制度探索
:建立房票制度,推动安置补偿多元化,降低现金补偿压力深圳市住房和建设局。
政策实施时间与建议
生效时间
:保障性住房政策自 2025 年 6 月 24 日起实施,公积金利率调整从 7 月 1 日生效,城市更新优化措施自 4 月 9 日起执行。
购房建议
:非核心区(如盐田、龙岗)因限购松绑和低利率环境,成为刚需和改善型需求的优先选择;多孩家庭可充分利用 “首套房贷利率 + 首付 15%” 的叠加优惠。建议购房者结合自身户籍、社保、家庭结构等条件,通过 “深圳市住房和建设局” 官网或 “i 深圳” APP 查询最新政策细则,并咨询专业机构制定个性化购房方案。
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