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项目位于海珠沥滘村，旧改体量庞大但进展缓慢，村屋拆除滞后，频现停工、临迁费停、回迁延期等问题，开发商资金链紧张。周边环境平平，毗邻越秀天悦江湾、海珠湿地公园与海洲花园，远离地铁。户型老旧，曾售7万/平，现毛坯单价降至3.8万，近乎腰斩。在售为现房，含已办证4栋及6月底可办证的1-3栋。幼儿园已开学，中小学待建。推出工抵房源，96平三房总价约360万。

项目周围的环境还不错，向东走去便是海珠广州之窗附近。沿途还能看见一些正在拆迁的城中村，尽管进度较为缓慢，但拆迁工作仍在进行。去年9月，沥滘首批复建房成功交付，随着整体发展的推进，后续的步伐也将逐步加快。

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01

基本信息

在售组团占地面积：33000平，建筑面积：270000平

绿化面积：10167平，绿化率：35％，容积率：5.92

首推组团总栋数：9栋楼，总户数：1597户

总车位数：2007，车位配比：1：1.2，

得房率：85％左右

物业公司：广州珠光物业管理有限公司，物业费：5.06一平

02

交通出行

项目紧邻地铁广佛线与3号线的核心交汇站——沥滘站，直线距离仅约1.8公里，轻松融入城市快捷交通网络。步行前往大约耗时25分钟，若选择骑乘便捷的小电驴，则能大幅缩短行程至约7分钟。

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自驾方面，如果选择自驾，会十分方便。出门便是南洲路，附近还有华南快速和新光快速可以通行。去琶洲时，可先走华南快速再转入新港东路，全程大约11公里，如果不堵车，20分钟就能到达；前往珠江新城的话，沿着新光快速进入猎德大道后向北行驶，路程也约为11公里。

03

教育资源

项目内部确实配有一所幼儿园，现在已经正常开学了。之前有传闻说规划的中小学可能会引入清华附中附小来办学，但后来没了下文。更关键的是，到现在为止，开发商连中小学都还没有建设完成。

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04

周边配套

不过，未来随着区域发展，这里有望引入更多商业资源。规划显示，海珠西板块正逐步升级为集文化、休闲、购物于一体的综合生活区。此外，地铁线路的延伸也将进一步提升该区域的交通便利性，吸引更多商家入驻。对于居民而言，虽然现阶段配套有限，但长远来看，这片区域的生活氛围将日益成熟完善。

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项目南邻海珠湿地公园，占地广阔，达16500亩，宛如社区延伸。窗外即翠绿林木、波光粼粼湖面及候鸟嬉戏，凤凰花盛开时，随手可捕热烈红景。空气清新如滤，家中尽享自然风景区般的生态之美。

医疗方面，项目初期规划了建设一所大型三甲医院和二级中医院，但目前来看实现难度较大。周边缺乏大型医疗机构，若需就医，可前往海珠西片区，那里有珠江医院、广州医科大学附属第二医院以及中山大学孙逸仙纪念医院南院区等选择。

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05

产品户型

项目目前在售的组团共有9栋楼，其中工抵房源主要位于1-2-3栋。这三栋楼为毛坯交付，95平户型朝向西南，正对越秀天悦江湾方向。项目面积段涵盖95-110-131平，提供三至四房户型。

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优点总结

1，珠光海珠新城位于海珠区核心地段，紧邻珠江，距离最近的地铁站沥滘站约2公里，但未来规划中的广佛延长线大沙村东站距离项目仅600米左右，交通更加便捷。

2，项目周边生态环境优美，紧邻珠江，空气清新。项目自身也注重绿化建设，绿化率高达35%，为居民提供了一个宜居的生活环境。

3，项目规划了12所学校，涵盖从幼儿园到中学的全年龄段教育需求，教育资源丰富，为居民子女的成长提供了良好的基础。

4，珠光海珠新城打造了约20公顷的岭南人文风情街，集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择。此外，项目周边还有多个大型购物中心和商业街区，生活配套完善

缺点分析

1，周边主要的问题可能还是更优质的配套需要再等，城市界面稍微更差一点。

2，虽然珠光海珠新城在地理位置、生态环境和教育资源方面具有明显优势，但户型产品的得房率方面相对处于劣势，这可能会影响居住的舒适度

项目总结

回归珠光·海珠新城项目本身，并不单单是一个住宅体系。

它以建面约225万㎡的航母级规模，相当于再造了一个珠江新城

但大只是加分项，站在城市赋能的角度上，持续为区域发展发光发亮，才是必选项。

这座航母级综合体，将涵盖超甲级写字楼、标杆住宅、高档酒店、开放式商业街区、教育片区等复合功能，成为主城区十分罕见的配套系统。

2022年开盘的时候，海珠没几个新盘，凭借着沥滘旧改，以及北看海珠湿地公园，南临珠江后航道，开盘价一度去到7.5万/平

2022年虽然是疫情期间，但也不妨碍高开局面，等到2023年楼市迎来了小高潮，小幅回落6万多的价格也能卖得动。

可是没想到这回落从2024年开售就直接是5字头、4字头。。。

知道今年6月收楼出证，价格3.8万/平就能买得到。

海珠新城周边整体环境还可以，再往东走就到了海珠广州之窗那边，周边零星还能看到正在拆除的城中村，虽然速度慢，但也还在持续拆除中。

去年9月，沥滘首批复建房顺利交楼，后续发展步伐随着还在整体的发展也会加快

在海珠西新盘动则单价5-6万，改善盘动则7-9万来看，海珠新城3.8万/平的单价确实有性价比，哪怕使用率差一点，可是也是现房，如果你能接受开车通勤为主，不妨来看看海珠新城，自住环境确实不错，周边二手都4-5万了，这里新盘才3字头，确实还是挺笋的。

不过，想投资的的小伙伴就不要来凑热闹了，旧改周期很长，这里改善为主，交投未必活跃

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3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出具体要求，将于今年5月1日起施行。

《规范》要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循“经济合理、安全耐久；以人为本、健康舒适；因地制宜、绿色低碳；科技赋能、智慧便利”的原则。

在建设要求方面，《规范》提出，住宅项目应满足无障碍设计原则。住宅建筑应满足居住所需的通风日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落。

在建筑空间方面，《规范》规定，新建住宅建筑的层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m；厨房卫生间的室内净高不应低于2.20m。《规范》还要求，卧室使用面积不应小于5m²；兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²；卧室短边净宽不应小于1.80m。

在公共空间方面，《规范》要求，四层及四层以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内。

在室内环境方面，《规范》提高了卧室起居室分户墙和分户楼板两侧房间之间的空气声隔声性能，以及分户楼板撞击声隔声性能。此外，对建筑设备传播至卧室、起居室的结构噪声、卫生间排水噪声等提出了噪声限值要求。

此外，《规范》从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面，对住宅建筑提出基本性能要求。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟接受证券时报记者采访时表示，《规范》属于强制性工程建设规范，并在总则第一条即开宗明义地提出旨在“保障居民的基本住房条件和居住环境”。这种“以强制性规范保基本”的定位，决定了新《规范》在推动住宅建设高质量发展的整个标准规范体系中，直接指向的是广大居民家庭对“好房子”的共性、基础性需要，核心作用是兜住底线、补足短板。

吴璟指出，与目前执行的2005版《住宅建筑规范》和2011版《住宅设计规范》相比，新《规范》着眼住宅项目整体的系统观点，以及在增加层高、控制密度、细化适老要求、强化噪音限制、提升热环境要求等多个方面的具体举措，可圈可点，在长期维度上对住宅建设高质量发展意义重大。