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具体一房一价，具体价格需要现场挑房源才能算价，不要当做是绝对的定价哈！

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01

保利水木芳华

近期成交价参考

67方 74-77万；

80方 94-97万；

101方 122-125万。（以上户型都是需要加2万电商费）

优势总结：

交通便利：距离凤岗地铁站仅 800 米，步行可达，乘坐地铁一站能到黄埔且可直达市区，出行便捷。

品牌与物业可靠：由央企保利开发，保利物业提供服务，为业主在房屋质量、后期管理等方面提供了有力保障。

教育资源优质：家门口配备幼儿园和小学，能够实现目送式教育，孩子上学方便，家长省心。

配套与环境佳：周边城市面貌良好，日常生活配套齐全，生活氛围浓厚，且自带 1 万方商业配套，能满足居民日常消费需求。

地段发展潜力大：处于真正的科教城核心板块，未来有大量人口导入，具有较大的发展潜力和增值空间。

价格优势明显：当前在售价格低于周边二手房，存在一二手价格倒挂现象，对于购房者来说性价比高。

户型使用率高：户型实用率超高，可达 95%，有效提升了居住空间的利用效率。

劣势总结：

相对地铁距离稍远：与中建凤榕台相比，到地铁口的距离多出 200 米，在依赖地铁出行方面略逊一筹。

后期改造麻烦：后期交楼时两个小房间（阳改房）需要业主自行改造，增加了时间和经济成本。

商业配套不足：凤岗板块目前缺少大型商业设施，无法满足居民多样化、高端化的消费需求。

02

大华城东瀚

近期成交价参考

77方 单价10500

85/87/89方 均价10600

97方 均价10700

优势总结：

低首付优势：可实现低首付购房，如 5 万块就能买到精装的 77㎡户型，且月还款压力较小，降低了购房门槛，适合资金不充裕的购房者。

交通便捷：交通位置优越，家门口就是地铁山田站，步行距离在 100 米以内，出行方便；开车出门即达广汕公路，可一路向西直达知识城、科学城和天河等区域。

生活配套完善：日常生活配套便利，大型商业配套就在家门口，能够全方位满足生活各方面的需求。

教育资源良好：教育资源丰富，自带幼儿园，且处于华师附小的招生范围内，朱村中学还加入了广附教育集团，孩子教育有保障。

品牌与户型优势：由大品牌开发商打造，户型设计实用且紧跟时代潮流，同时提供了较多的户型选择，满足不同购房者的需求。

劣势总结：

噪音灰尘影响：项目靠近地上铁和广汕公路，前排两栋的个别户型难以避免受到噪音干扰。尽管项目采取了退距措施，建有 1.8 万方的前广场，住宅区离广汕公路至少超 30 米，但前排 1-2 栋南向 64㎡的户型仍需注意噪音和灰尘的影响。

距离市区较远：山田站所处位置距离广州市区有一定距离，对于在市区工作或经常需要往返市区的居民来说，通勤可能不太方便。

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03

华润置地.润悦

近期成交价参考

精装 93方100万任选，

精装 125方145万起

精装 142方180万起

毛坯 93方88万起

优势总结：

现房与价格优势：为精装现房，可即买即入住，节省等待时间，且当前价格较为便宜，性价比高。

园林景观出色：拥有实景园林，有约 270 米长且连接泳池的景观中轴，社区入口景观气派，提升居住体验。

教育资源优质：享有执信九年一贯制公立学区，周边还有多所优质学校，孩子教育有较好的选择和保障。

生活配套成熟：周边生活配套完善，自身建设有 3000 方公交总站，出行便利，生活便捷度高。

品牌与品质保障：由 82 年老牌央企开发商打造，在房屋品质、物业管理等方面有可靠的保障。

劣势总结：

交通不便：距离钟岗地铁口较远，约 2 公里，步行难以到达，需乘坐门口公交车或骑电动车接驳，依赖地铁出行不太方便。

教育不确定性：虽有执信学校学区，但上学需摇号，且执信学校学位紧张，孩子入学存在一定的不确定性，不过相比没有机会仍有优势。

居住体验欠佳：楼间距较密，影响房屋的采光和隐私；户型使用率一般，空间利用不够充分，可能影响居住的舒适度

04

保利大国璟

近期成交价参考

73平 95-100万

84平 110-115万

96平 125-135万

97平 125-130万

110方 145万左右

124方 162万左右

优势总结：

教育资源优势：拥有执信九年一贯制公立学区，小学在家门口，能实现目送式教育，方便家长且保障孩子教育。

开发商与物业优势：由三大开发商联手打造，房屋质量有保障，同时配备优质的物业管理服务。

价格与户型优势：面积段广泛，可供选择多，价格较为亲民，适合预算有限的刚需购房者。

园林景观优势：小区园林在片区内属于最好的，居住环境优美，提升居住舒适度。

交付标准优势：采用智能化精装交付，提升居住的便利性与品质感。

医疗配套优势：距离妇女儿童医院增城分院仅 3 分钟车程，方便老人带小孩就医，医疗保障较好。

劣势总结：

交通不便：距离钟岗地铁口约 2 公里，步行无法到达，需要借助门口公交车或骑电动车接驳，依赖地铁出行不太便捷。

教育不确定性：虽有执信学校学区，但需通过摇号上学，且执信学校学位紧张，孩子入学存在一定的不确定性，不过相比没有机会仍有优势。

环境影响：前排楼栋靠近广汕公路，会受到噪音和灰尘的影响，可能降低居住体验。

05

敏捷绿湖首府/东樾府

绿湖首府近期成交价参考

68方：52-55万

75方：57-62万

88方：68-78万（只有天地楼层）

98方：92-97万

123方：120左右（只有2、3楼）

东樾府近期成交参考:

65方：52-58万

77方：59-68万

88方：70-76万

98方：86-96万

优势总结：

交通发展利好：增城火车站的建设与开通为该区域带来了积极影响，可能提升交通便利性和区域价值。

地铁规划优势：有地铁 16 号线的规划，能够接驳 13 号线的新塘站与 21 号线的增城广场站，若能实现将大大改善交通出行条件。

大盘配套优势：楼盘体量大，居住氛围浓厚，自身配备商业设施和学校，可满足居民日常生活和教育需求。

价格竞争优势：价格低于同板块其他楼盘，在价格方面具有竞争力。

低总价优势：总价 50 来万就可以买到南向精装三房，购房门槛低，对于预算有限的购房者极具吸引力。

劣势总结：

物业管理不足：由敏捷物业管理，其服务质量一般，可能影响业主的居住体验。

发展潜力受限：所在板块的发展潜力相对较弱，可能在区域发展速度、配套完善程度等方面不如其他板块。

地铁规划不确定性：地铁 16 号线虽有规划，但一直没有实质性进展，其建成时间和能否落实存在不确定性，影响交通预期。

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06

远洋风景

近期成交价参考

93方：13X万-14X万

95方：13X万-14X万

110方：18X万

125方：22X万

优点：

地段优势显著：项目傲居增城区 CBD（中央商务区）与 CLD（中央生活区）双区核心地段，周边自然环境优美，与荔枝文化公园、增江等相邻，尽享生态之美。同时，教育、医疗、商业等配套成熟完备，东汇城、万达广场、合汇中央广场等核心商圈环绕四周，生活便捷无忧。

交通出行便捷：地理位置优越，紧邻荔城大道、荔星大道，周边构建起 7 纵 5 横的密集路网，更有双地铁助力出行。在 2 公里范围内，可轻松换乘已开通的地铁 21 号线增城广场站，搭乘快线仅需 4 站即可直达天河，大大缩短通勤时间。此外，规划中的地铁 16 号线荔城站，未来可实现与新塘、惠州的无缝接驳。不仅如此，附近还有两个交通枢纽中心，进一步提升了交通的通达性和便利性。

教育资源优质：项目与增城区实验学校相距极近，直线距离约 100 米，为孩子提供了优质且便捷的教育资源，轻松实现家门口的高质量教育。

社区规划精良：由业内知名开发商匠心打造，社区内部规划科学合理，设施完善。拥有丰富的绿化景观和休闲区域，营造出舒适宜人的居住环境，满足居民对品质生活的追求。

户型设计贴心：精心规划建面约 79 平方米 - 125 平方米的全南 3-4 房户型，空间布局合理，能够充分满足不同家庭结构的居住需求，无论是二人世界、三口之家还是三代同堂，都能在这里找到理想的居住空间。

品牌物业服务：由远洋亿家物业服务股份有限公司提供专业、贴心的物业服务，以高品质的服务标准，为业主营造安全、舒适、便捷的居住氛围，让业主享受无忧的生活体验。

缺点：

内部配套仍需完善：尽管项目周边配套已相对成熟，但社区内部配套在醇熟度方面仍存在一定提升空间，目前较多依赖周边社区的配套设施，在满足业主个性化、多样化需求上还有待加强。

公共交通存在短板：对于依赖公交出行的居民来说，公交站点与项目之间存在一定距离，出行的便利性受到影响。并且，当前项目周边暂无轨道交通配套的近期规划，在公共交通的多样性和便捷性上还有所欠缺。

07

凯荔花园

近期成交价参考

86方：12X万

95方：14X万

107方：16X万

125方：19X万

132方：20X万

08

合景臻尚溋府

近期成交价参考

87方：9X万

97方：11X万

117方：13X万

09

华侨城云尚

近期成交价参考

87方：10X万

117方：13X万

（仅剩三个名额可做到此价格）

010

御溪世家

周六加推最后一栋9号楼，价格1.2-1.6万，今年6月份可以入住。

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011

金茂万科都会四季

近期成交价参考

88平横厅：135万-142万

88平竖厅：132万-140万

115平：178万-192万

79平：115-123万

优点总结：

品牌与物业优势：由万科这一大品牌开发商打造，且小区物业为万科自有物业，品牌信誉高，物业管理服务质量有保障，能为业主提供优质的居住体验。

户型优势突出：户型设计实用，得房率高达 95%，有效提升了居住空间的利用率。同时，户型种类丰富，可满足不同购房者的需求。

教育资源优质且便捷：配建的 36 班华师附小学和 18 班幼儿园均已开学，且都位于小区楼下，孩子上学极为方便，实现了家门口的优质教育，家长接送省心。

小区配套完善：小区自身配套设施丰富，不仅有商业设施满足居民日常购物需求，还配备业主楼巴可接驳到地铁口，为居民的出行提供了便利。

价格亲民：主要面向刚需群体，当前价格相比之前有较大幅度下降，首付 10 来万即可购置精装三房，降低了购房门槛，对于预算有限的购房者极具吸引力。

发展前景良好：所在区域旧改发展趋势向好，周边白江村、群星村和东洲村三条村都在进行旧改，且板块有打造东江新城的规划，未来区域发展潜力较大，房产有一定的增值空间。

交通潜力大：目前沿江大道正在建设中，待建成后，开车 30 分钟即可到达珠江新城，交通便利性将得到显著提升，缩短与市中心的通勤时间。

缺点总结：

城市界面不佳：项目虽处于政府规划的东江新城核心地段，但周边白江村、群星村和东洲村的旧改正处于稳步推进阶段，需要较长时间才能完全兑现规划成果，因此当前区域的城市面貌较差，可能影响居住的直观感受。

离地铁较远：距离白江地铁站约 2 公里，步行前往不现实，需要借助电动车等交通工具接驳到地铁口，对于依赖地铁出行的居民来说不够便捷，增加了出行成本和时间。

层高限制：作为万科的产品，传统层高为 2.85 米，相对较矮，可能会让居住空间显得较为压抑，建议购房者实地参观实体房，亲身感受一下实际的空间高度，再做购房决策。

012

华润公园上城

近期成交价参考

77平：145万-150万

85平:150万-160万

88平：158万-172万

90平:174万-190万

105平：210万-220万

129平：280万-310万

优点总结：

交通优势显著：交通极为便利，对于依赖地铁出行的市区客户而言，项目南门正在修建一条规划路，建成后距离地铁口仅 400 米。项目所在站点作为 13 号线增城首站，前往鱼珠仅需 20 分钟。同时，13 号线二期正在建设，工程进度已达 84％，预计最快 2024 年年底通车，届时将串联金融城、天河公园、珠江新城、越秀、荔湾等核心区域板块，终点至白云朝阳，有望吸引更多市区客户通过此线路来到新塘。自驾方面同样便捷，出门即可上高速，30 分钟内能够抵达珠江新城，且与黄埔一路之隔，地理位置优越。

教育资源优质：拥有名校资源加持，小区自带 18 班公立幼儿园以及 30 班公立小学广外附小，招生范围仅针对华润小区业主，保障了业主子女入学的确定性。对口初中新塘三中加入了知名教育集团，进一步提升了区域教育质量。

独特园林景观：新塘作为工业镇，城市界面欠佳，但华润项目独具特色。除了内部小区园林外，还打造了 15 万方的空中花园，成为项目的核心亮点，为居民提供了高品质的休闲空间。

开发商与产品优势：由华润这一央企开发商打造，小区品质上乘，整体感官高端大气。户型设计实用，设有实体样板房可供购房者实地感受。其中 12 栋新规产品，使用率更是高达 100%，有效提升了居住空间的利用率。

配套逐渐完善：配套设施即将成熟，项目自带 7000㎡的底商，家门口 8 万方的商业配套也已动工建设。未来，居民在家门口即可满足吃喝玩乐等各类生活需求，生活便利性将大幅提升。

市场潜力大：基于项目所具备的地铁、学校、公园等综合优势，预计未来进入二手市场后，其保值能力和流通性将优于新塘绝大部分楼盘，在当地房地产市场中具有较强竞争力。

缺点总结：

噪音问题需关注：噪音并非来自京港澳高速（该高速公路已被全覆盖，且前后设有 100 米隔音罩），而是售楼部门口的广深大道和南碱大道。因此，购房者在选择楼栋和房屋朝向时，需要注意避开受噪音影响较大的区域。

城市界面改善缓慢：目前项目周边城市界面较为普通，且由于新塘整体发展情况，短期内难以得到明显改善，可能会对居住体验产生一定影响。

013

路劲星棠

近期成交价参考

87平：135万-140万

95平：150万-156万

优势总结：

开发商实力保障：作为港资绿档房企，财务状况良好，实力雄厚，能够为买家提供坚实的购房保障，降低购房风险。

周边居住氛围佳：周边居住氛围成熟，距离成熟的新塘商圈仅 1.5 公里，日常生活购物、休闲娱乐等需求均可便捷满足，生活便利性高。

户型优势明显：户型实用率极高，区间在 92%-95% 之间。以 78 方户型为例，能够巧妙设计为三房两卫，有效提高了空间利用率，满足家庭多样化居住需求。

价格与首付优势：当前单价和总价都处于较低水平，同时可实现低首付，首期 5 万起，大大降低了购房门槛，对于刚需购房者和资金有限的人群极具吸引力。

教育资源优质：所属学区优势明显，处于新塘华师附小招生范围内，为孩子提供了优质的教育资源，保障孩子能够接受到良好的基础教育。

区域发展潜力：项目所在位置处于打造东江新城的规划范围内，随着区域规划的逐步落实，未来具有较大的发展潜力，房产可能会实现增值。

交房与办证便捷：路劲・星棠最大优势之一是即买即收楼，且能马上办理房产证，让购房者迅速拥有房屋的实际使用权和产权，减少等待时间和不确定性。

劣势总结：

地铁距离尴尬：距离白江地铁 1.6 公里，这个距离步行稍远，乘坐交通工具又稍近，对于依赖地铁出行的居民来说，日常通勤不够便捷，需要花费额外的时间和精力在交通接驳上。

小区规模与配套受限：小区体量较小，仅有 4 栋楼，共 702 户，由于规模限制，自身配套设施不多，在一定程度上会影响居民生活的丰富度和便利性，例如可能缺乏大型的休闲娱乐设施、充足的停车位等。

周边环境不佳：周边城市风貌较差，分布着较多木材、石材、五金厂等，一方面影响区域整体形象，另一方面可能产生噪音、粉尘等污染，对居民的居住环境和生活质量造成一定影响。

旧改周期长：周边 3 条村的旧改工程预计需要 8 - 10 年，且目前尚未推进到项目周边，意味着在较长一段时间内，项目周边环境难以得到显著改善，可能会影响居民的居住体验和房产的增值速度。

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014

山水合悦

住宅近期成交价参考

94平：150万-170万

117平：185万-195万

别墅近期成交价参考

128㎡🔝 530万起

155㎡🔝 650万起

200㎡🔝 850万起

优势总结：

教育资源丰富便捷：家门口提供一站式教育服务，项目自带 9 班幼儿园和 24 班小学教育配套（虽暂未命名，但已规划建设）。周边约 2.5 公里范围内，还有合生育才中学、市二中应元小学、斐特思公学等学校，能满足孩子从幼儿到中学阶段的多样化教育需求，家长接送孩子上学极为便利。

自驾交通优势显著：自驾出行条件优越，门口的宁埔大道开通后，前往科学城方向仅需十来分钟，大大缩短了通勤时间。同时，上广园快速路通往市区也很方便，无论是日常出行还是前往市区工作、休闲娱乐，都能轻松实现，为有车一族提供了极大的交通便利性。

开发商实力与信誉保障：项目前期由新力开发商负责，现由千亿央企信达接手开发。央企在资金实力、开发经验和信誉方面具有显著优势，能为购房者提供更可靠的安全保障，降低购房风险，让购房者对房屋质量、交付时间等方面更放心。

自然环境优美宜人：小区地理位置得天独厚，三面环绕万亩陈家林风景区，内部还拥有 3.6 万方自然山体以及独特的三坊十巷景观。丰富的自然景观资源为居民营造了清新、宁静、舒适的居住环境，使居民仿佛置身于城市中的世外桃源，极大地提升了居住体验和生活品质。

高端业主配套设施：售楼部投入 2 亿打造，后续将作为业主配套的高端会所使用。该会所不仅能为业主提供休闲娱乐的场所，还能提升小区的整体品质和格调，为业主之间的交流互动提供了一个高端、舒适的空间，增强了业主的归属感和社区凝聚力。

劣势总结：

交通与商业配套短板：陈家林板块目前及规划中均无地铁线路覆盖，即使是规划中的地铁 28 号线站点也不在此区域，这对于依赖地铁出行的居民来说极为不便。此外，该板块缺乏大型商业设施，居民日常购物、休闲娱乐等需求无法在周边得到充分满足，需要前往较远的区域，给生活带来一定的不便利性。

学校名称不确定：小区虽有自身配建的学校，但尚未命名。学校名称的不确定性可能会让部分关注学校品牌和教育质量的家长心生疑虑，影响他们对项目的信心和购房决策，在一定程度上降低了教育配套的吸引力。

周边环境影响：小区北侧存在小片坟墓，对于个别楼栋的高层户型居民来说，可能会在视野范围内看到，这在一定程度上会对居住体验产生影响，尤其是对于一些对周边环境较为在意的购房者，可能会对此有所顾虑，从而影响他们对房屋的选择。

015

湖山国际

近期成交价参考

103平：137-150万

123平:170-190万

127平:185-200万

132平:195-220万

优势总结：

高性价比：项目性价比突出，价格有显著下降，相较于同板块的云顶、山水合悦等楼盘，单价最为便宜，对于预算有限的购房者而言极具吸引力，能以较低成本实现购房梦想。

交通便利：地理位置优越，临近黄埔区。宁埔大道开通后，可快速直达科学城板块；小区出门便能直接驶上广园快速路，一路畅行直达市区，无论是日常通勤还是前往市区办事、休闲，都能高效便捷地完成。

教育配套完善：小区内自带 12 年教育体系，其中育才学校作为九年一贯制公立学校坐落于小区之中，孩子上学无需长途奔波，家长接送极为方便，为孩子提供了稳定且优质的教育环境。

未来交通潜力大：地铁 28 号线已提上议程，且在项目附近设有站点。一旦建成通车，将极大地提升居民出行的便捷性，加强与城市其他区域的联系，为居民的生活和工作带来更多便利。

环境优美：小区内部及周边绿化环境良好，丰富的绿植营造出清新宜人的居住氛围，让居民仿佛置身于城市中的天然氧吧，为居民提供了舒适惬意的居住体验，有助于提升生活品质。

劣势总结：

产权与物业问题：该项目拿地时间较早，始于 1992 年，这在一定程度上会影响房屋剩余产权年限。同时，物业质量常遭业主吐槽，服务水平可能无法满足居民对高品质居住体验的需求，如物业管理不到位、响应不及时等问题，可能影响居民的日常生活和居住满意度。

生活配套不足：目前项目自身缺乏完善的生活配套设施，主要依赖蹭取凤凰城和翡翠绿洲的配套资源来满足日常生活所需。这不仅给居民生活带来诸多不便，还可能导致居民在享受配套服务时面临竞争和限制，影响生活的便利性和舒适度。

地铁距离较远：距离 13 号线沙村地铁站有 3 - 4 公里的路程，居民依靠步行难以到达，需要借助公交车或骑小电驴进行接驳。这不仅增加了出行成本和时间，还在一定程度上受到交通方式和天气等因素的制约，给依赖地铁出行的居民带来较大不便。

学位紧张问题：随着小区入住率的提高，育才学校的学位预计会趋于紧张。因此，建议业主做到人户一致，以增加孩子顺利入学的保障，但这也给部分业主在户口迁移和房产相关手续办理方面带来一定压力和要求。

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016

香江天辰

近期成交价参考

85平：105-115万

102平：125-140万

优点总结：

户型与装修优势：户型设计实用，采用市面上主流的设计理念，户户朝南，即使是小面积户型也能实现南向布局，采光和通风条件良好。且为一线品牌精装交付，装修品质有保障，能为业主提供便捷、舒适的居住体验。

商业配套成熟：拥有 10 万方的成熟商业，各项配套设施已完善，居民在家门口就能满足购物、餐饮、娱乐等多种生活需求，生活便利性高。

教育资源优质：小区配备优质学校，提供 15 年一站式教育，香江育才学校能为孩子提供从幼儿园到中学的连贯教育，减少孩子升学的奔波，且学校教育质量有一定保障。

区位优势明显：与黄埔一路之隔，在区位上既靠近黄埔，又临近新塘核心区域，既能享受到黄埔的发展资源，又能借助新塘的商业和生活配套，地理位置优越，发展潜力较大。

品牌系列优势：作为香江集团高端 “天” 系列作品，在建筑品质、小区规划、物业服务等方面往往具有较高的标准和品质，能为业主提供高品质的居住环境和服务。

交通发展潜力：未来项目门前还将规划有地铁 28 号线陈家林站，一旦建成通车，将极大提升项目的交通便利性，方便居民出行，加强与城市其他区域的联系。

缺点总结：

交通不便：目前陈家林板块没有地铁，距离最近的地铁口约 2.8 公里，非自驾出行只能依靠楼巴或公交，出行方式有限且不够便捷，对于依赖地铁出行的居民来说不太方便。

噪音影响：附近有京港澳高速，高速上车辆行驶会产生噪音，对小区居民的生活可能造成干扰，居民需要注意噪音影响，尤其是靠近高速的楼栋。

学校性质复杂：香江育才学校存在私立和公立两种性质，对于家长来说，在选择学校时需要了解清楚相关政策和收费标准等信息，增加了入学选择的复杂性。

周边环境欠佳：周边环境一般，铁皮仓库居多，项目南面紧挨京港澳高速，东面是陈家林路，被两路包夹，车流量较大，站在路旁能感受到货车与轿车穿梭，可能会对小区的居住环境和居民的生活质量产生一定影响，个别楼栋的噪音问题需要重点关注。

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免责声明：

本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为邀约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终。