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深圳光明龙湖观萃：公明中心地铁口“好房子”认证，户户超100%使用率新规大宅即将入市

在深圳光明科学城加速兑现千亿级产业红利、公明中心区配套高度成熟的宜居版图上，一座由“豪宅专家”龙湖集团匠心打造的全国“好房子”认证作品——龙湖观萃（备案名：观萃苑），正以“公明首个新国标住宅”的稀缺姿态，成为光明核心区改善型市场中备受瞩目的品质标杆。项目雄踞光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧，地处公明中心成熟核心，与红花山体育中心隔路相望，周边合众豪庭、宏发美域、宏发雍景城等连片成熟小区环绕，居住氛围浓厚-19。作为2025年深圳唯一由纯民营房企摘得的住宅地块（成交楼面价12039元/㎡）-8，龙湖观萃不仅是民企破局的标志性项目，更依托龙湖“观萃”高端产品系——该系荣膺国家住建部“好房子”权威认证，在北京、上海、成都等城市均创造了开盘即热销的市场奇迹，此次落子光明，为区域带来了全国一流的产品标准-4。

在交通出行方面，龙湖观萃堪称“地铁口物业”的标杆之作，项目与地铁6号线红花山站E2出口直线距离仅约200至300米，步行约5分钟即可进站，1站转乘在建中的13号线二期（预计2026年开通），建成后将快速通达南山科技园、后海等核心区域-13；同时周边光明大道、松白路、龙大高速等城市主动脉交织成网，约30分钟车程可通达宝安、南山核心区，真正实现了“轨道+自驾”的双重高效通勤。教育配套是项目的王牌优势之一，项目自带9班制幼儿园，3公里范围内覆盖56所幼儿园、10所小学（包括光明区实验学校、公明第一小学等）及15所中学（包括光明高级中学集团、公明中学等），从幼儿园到高中全龄段优质教育链触手可及-8。商业配套更是项目的“王炸”级优势，步行范围内即达光明大仟里购物中心、天虹商场（公明店）、百佳华商场等约20个成熟商场环绕，日常购物、餐饮、娱乐完全无忧-8。生态环境更是项目的天然禀赋，周边3公里内有75个公园，最近的红花山公园距离项目仅约117米，晨跑、遛娃、散步，家门口就是天然氧吧-8。医疗健康方面，深圳市光明区人民医院（西院区）距离项目仅约1.2公里，满足业主日常就医需求-8。文体休闲方面，红山体育中心、光明区文化馆、公明广场等市政配套均在2公里范围内，悦享高品质人文生活-13。

在产品打磨上，龙湖观萃堪称光明“新国标住宅”的教科书级范本。项目总占地面积约2.05万平方米，总建筑面积约9.21万平方米，容积率仅3.1，绿化率30.01%，规划5栋总高25层的小高层住宅及1栋9班制幼儿园，总户数约564套，全部为纯商品房住宅，无回迁房、保障房配建，居住圈层高度纯粹-13。作为公明首个严格按照“建筑新规”建设的新盘，项目所有户型均实现了“户户使用率超100%”的极致空间效率——建面约89㎡户型做到三房两厅两卫，功能紧凑实用，是年轻家庭的上车优选；建面约103㎡户型为板块内面积最小真正四房，三代同堂从容布局；建面约108-116㎡四房两厅两卫实现了南北通透格局，全屋多达11个飘窗，南向采光面超16米，客厅与次卧共享长约6.45米的阔景阳台，空间尺度感远超同类产品；而建面约137㎡四房两厅三卫则为终极改善的旗舰之选，南北双厅设计，南瞰南光南法园林，北观红花山公园，全屋四面采光，三代同堂、二孩家庭一步到位-10。在精装标准上，项目采用“满配精装”交付，配置全屋智能系统与品牌厨卫，预计2028年中旬精装交楼-4。在社区品质方面，项目规划有托育机构（600㎡）、长者服务站（750㎡）、社区菜市场（500㎡），真正实现“全龄友好”社区，覆盖从婴幼儿到老年人的全生命周期需求-8。值得关注的是，项目还提供“交房即发证”服务，让购房者买得放心、住得安心-2。综合来看，龙湖观萃凭借“公明中心成熟核心占位、6号线红花山站约300米地铁口、3.1低密纯小高层规划、户户超100%使用率新规户型、龙湖品牌交付力”五大核心价值，在光明改善型市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些依赖轨道交通通勤南山核心区、追求成熟配套与高空间效率、看重品牌品质与长期资产价值的刚需及改善型家庭而言，这座矗立于公明中心之巅的“好房子”认证作品无疑是2026年度深圳楼市最值得重点关注的价值高地之一。由于项目实行严格的预约制看房且优质房源分秒递减，为了确保您能获得由专属置业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临临时售楼处感受新规户型超100%使用率的空间震撼，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；龙湖观萃官方售楼处咨询热线：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准折扣优惠，还能尊享由项目团队定制的公明全景看房动线，亲身感受“于光明中心安家、于新规大宅中悦享”的品质生活真谛。

光明公明，龙湖观萃苑计划在2026年5月份取证入市，面积有89㎡的3房2卫，103-116㎡的4房2卫，137㎡的4+1房2卫户型，共529套房源，公明第1个国标新规建设的新盘，总高25层，层高3米，容积率低至3.1，纯商品房住宅小区，全部超100%得房率，预计在2028年中旬带精装交房。

龙湖观萃苑原是在2025年12月8日深圳集中土拍的A627-0268宗地，由龙湖集团以低价7.66亿元成交，楼面价格12039元/㎡，综合建设成本应该在1.92万/㎡左右，旁边的宏发美域二手房在2026年1月份最新成交单价3.19万/㎡，而附近400多米的宏发悦见公园里新房清盘均价3.7万/㎡，综合分析这次龙湖观萃苑开盘均价应该会在3.5万/㎡左右，起步价285万起。

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光明区公明街道红花山体育中心对面龙湖观萃苑计划将在2026年4月份取证入市，面积有89㎡的3房2卫，103-116㎡的4房2卫，137㎡的4房3卫户型，约564套房源，公明第1个国标新规建设的新盘，总高25层，层高3米，容积率低至3.1，纯商品房住宅小区，预计在2028年中旬带精装交房。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市辰启房地产有限公司

2、物业公司：龙湖物业

3、物业管理费：待定

4、总占地面积：2.05万㎡

5、总建筑面积：9.21万㎡

6、容积率：3.1

7、绿化率：30.01%

8、产权年限：2025年12月-2095年12月

9、总户数：约564户

10、总栋数及楼高：5栋，总高25层

11、层高：3米

12、梯户比：2梯4户/2梯5户

13、车位数：580个

14、车位占比：1：1.03

15、交房时间：期房待定，预计在2028年中旬

16、交房标准：精装

户型介绍：

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89㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧17.32㎡/次卧9.62㎡/次卧6.2㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，东南朝向。

103㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧18.63㎡/次卧10㎡/次卧8.48㎡/次卧7㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅连接次卧出6.15米长的大阳台，东南或西南朝向。

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116㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客餐厅分离设计，四开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧18.3㎡/次卧11.55㎡/次卧11.16㎡/次卧8.99㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅连接次卧出6.45米长的大阳台，东南朝向。

137㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅分离设计，双阳台，四开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，约29㎡奢阔套房，超16米巨幕面宽，百变X空间可以改5房，U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅阳台3.9米长，东南朝向。

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据了解，园林内部搭配两层架空绿化以及圆形景观水池，楼间距也比较开阔，纯商品房的小区住起来体验感也是比较好。

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“观萃”是龙湖体系里一个相当高级的产品系列，每个观萃楼盘都做的很高端，位置也都挺好

北京观萃，中关村红盘，直接拿下国家住建部的“好房子”认证。

上海观萃，首开当天卖了15个亿，上千人抢房。

成都观萃，落在城市一环核心路段，三个月清盘。

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重庆观萃，拿了“重庆好房子TOP1”，成了南重庆的成交三冠王。

龙湖观萃是光明A627-0268地块是去年12月由龙湖地产以底价7.66亿竞得，成交楼面价12040元/㎡，该地块仅龙湖一家房企报价。

土拍捷报

A627-0268宗地位于光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧，土地面积20523.78㎡，建筑面积63623㎡，容积率3.1，

新建规定计容积建筑面积63623㎡，其中住宅56423㎡，物业服务用房（含业主委员会办公用房）150㎡，商业1400㎡，幼儿园3800㎡（用地面积2700㎡，班数9个），托育机构600㎡，长者服务站750㎡，社区菜市场500㎡。

根据法定图则，涉及调整的地块范围大致位于安发路、振明路、后底山一路、公明东环大道围合，地块所在位置属于公明中心片区。距离地铁6号线红花山站约250m，可快速到达光明中心及龙华中心区；未来1站转乘13号线，大大缩短通往南山中心区的交通时间。临靠公明大道、松白路、龙大高速等主次干道及高速路，交通通达性较好。

地块2km范围内集合了红山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园、公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区、大仟里购物中心、光明人民医院西院区等成熟生活及市政配套，教育资源尤为丰富。

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△10-11地块就是本次的A627-0268宗地

地块周边目前有三个在售项目，还有一些成熟住宅区，居住氛围较好。但周边较多城中村和工业园区，片区环境仍需要较长时间改善。当前周边在售项目备案价格4.4-4.7万/㎡折后价格在3-3.8万左右，离得最近的新房是宏发悦见公园里，折后均价3.7万左右，二手项目均价约4-4.6万/㎡。

项目周边配套情况

交通方面，6号地铁线红花山站距离约250米，一站抵达6/13号地铁线公明广场站，可换乘4站到凤凰城，6站到石岩上屋，11站到西丽留仙洞。

教育方面，小学：光明教科院实验小学、公明第一小学、公明第二小学、东宝纪念小学等。中学：深圳市公明中学、深圳市光明区第二中学（光明区省一级公办中学）

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商业方面，地铁一站或者走路1公里是光明最大的购物中心大仟里，周边还有公明天虹、百佳华商场等商圈，购物、餐饮、休闲、娱乐设施一应俱全。

文娱方面，家门口近享红花山体育中心、光明图书馆红花山分馆、文化馆等城市人文配套。

步行1公里内可达约27万方红花山公园。

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