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东莞临深卖疯了！
上周，东莞公布了最新的网签数据，其中凤岗新房网签157套，塘厦132套，分别位列全市第二、第三名。
刨除松山湖的人才房因素，塘厦和凤岗应该是全市前二。
总的看，凤岗和塘厦新房网签共289套，相比东莞新房网签1555套，两地接近五分之一。
从个盘来看，凤岗塘厦也是位居全市前列。
东莞3月网签前10榜单中，塘厦和凤岗包揽三个名额，分别是金众柏悦公馆成交70套，位居全市第一。
鸿荣源熙园山苑成交59套，位居全市第4。三正鹏程上花园成交40套，位居全市第7。
实际上，塘厦和凤岗，多个新盘已连续霸榜东莞前10。
在过去的2024年，鸿荣源熙园山院网签602套，位居全市第二，金众柏悦公馆网签456套，位居全市第四......
而从全年成交看，2024年1月至今，塘厦网签1344套，凤岗网签2008套，两者网签3352套，位居东莞网签前列。
凤岗塘厦新房成交，甚至超越南城东城松山湖了。
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自大降价后，东莞临深成交就走高了。
在2020年，凤岗塘厦的新房价格最高到4万/㎡，比东莞大多数镇街都要高，甚至比肩城区、松山湖。
但，此后深圳房价大跌。
东莞临深的投资客消失殆尽，购买主力转移到本地客，东莞临深房价急剧下跌。
塘厦凤岗便是典型代表。
自2020年后，房价一路下跌，塘厦金众、凤岗鸿荣源、保利等盘，带头降价，房价跌至2万/㎡左右，成交量开始大增。
比如，塘厦的金众柏悦公馆，原来高峰期在3.5万/㎡，后面和市场妥协，直降到2万/㎡左右，成交量大幅上升。
金众柏悦公馆沙盘实拍图
该盘是塘厦的大社区楼盘，小区园林大，品质不错，价格下来后，在塘厦的性价比不错。
也正因此，该盘去年成交456套，位居全市第四，成为东莞的热销盘之一。
此外，塘厦目前在售的新盘，包括宏发万悦城、粤港湾华堂悦府、卓越华堂云光、粤港湾华堂华府、星河璟悅公馆、卓著天城辰光、安居臻悅花园、前湾府桂湾府等楼盘。
多个项目集中在迎宾大道两侧，在塘厦的镇中心，配套比较齐全，目前价格也都降到2万/㎡左右。
有些卖的也不错。
最便宜的是宏发万悦城，超大型旧改项目，规划建面约200万㎡，目前在卖一期，均价1.65万/㎡，毛坯销售。
宏发万悦城沙盘实拍图
项目是超高层建筑，户型得房率不错，有98-118平两个户型，98平能做3+1房。
但卖的一般般。
价格硬抗的前湾府、桂湾府，营销中心很冷清，根本卖不动了。
综合看，塘厦能卖动的楼盘，不仅价格便宜，而且地段、品质综合性价比高，才会被购房者买入。
凤岗同样如此。
目前凤岗的新房价格也降到2万/㎡左右，性价比不错的楼盘，去化很好。
譬如，凤岗的鸿荣源熙园山院、三正鹏程上花园、大运万科城、保利招商锦上等楼盘，这两年来都卖的不错。
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鸿荣源熙园山院沙盘实拍图
大运万科城现在都卖到尾盘了。
鸿荣源熙园山院、三正鹏程上花园，两盘接棒，经常霸榜东莞新房网签前10名单。
三正鹏程上花园沙盘实拍图
凤岗相比塘厦，离深圳距离更近。
受深圳的影响更大，在去年深圳放开限购后，市场热度的极大提升下，对凤岗也有拉升作用。
不少深圳客再次外溢来了。
东莞临深的二手成交也不错。
根据最新发布的数据显示，塘厦3月份二手网签242套，位于全市第二，仅次南城。
凤岗3月份，二手网签114套，位居全市第8。
从整体的趋势看，自从去年3月后，塘厦二手成交都在100套以上，3月甚至反弹到200套+。
凤岗也是同样如此。
去年二手成交大都在100套以上，2月低谷后，今年3月复苏势头强劲，也一下冲到100套以上。
从贝壳网也能看出，凤岗3月二手成交大涨165.2%，塘厦3月二手成交大涨96.6%。
从成交榜单看，塘厦的观澜碧桂园、星河时代花园、奥园观澜誉峰、万科朗润园等小区，近一年成交都在20套以上。
其中，观澜碧桂园，是塘厦成交最高的小区，近一年成交有45套。
凤岗的成交榜单上，大运城邦曦城、永江臻萃园、锦龙又一城、恒大绿洲、嘉辉豪庭等小区，近一年成交在15套以上。
其中，大运城邦曦城，近一年成交在20套，是成交最高的小区。
不过，塘厦凤岗的二手成交，大都是以价换量，房价依然在低谷，很多小区都跌到1万多一平。
譬如，凤岗的大运城邦曦城， 77平三房挂盘126万，单价约1.6万一平。93平三房挂盘140万，单价约1.5万一平。
塘厦的观澜碧桂园，89平三房挂盘118万，单价约1.3万一平......
目前成交的，很多是价格便宜的小区。
为什么，东莞临深的凤岗塘厦，成交不错？
1）价格下跌到购买力。
临深快速下跌，性价比开始凸显，相比深圳3-4万，凤岗塘厦2万/㎡不到，基本是深圳一半的价格。
从东莞内部看，凤岗塘厦大概也是南城东城松山湖的一半，比长安万江等强镇街也便宜。
在东莞也只是三线房价了。
2）深圳客回潮。
去年深圳放开限购后，楼市热度直线上升，让部分深圳刚需客再次外溢到临深，市场成交也因此大涨。
3）本地换房改善需求。
此前高昂的房价，本地购买力支撑不起。如今房价下跌后，本地的刚性、改善需求激活，趁着热度也进场了。
但，目前的塘厦凤岗依然有压力。
包括：1）在售新盘依然众多，且内卷。2）以价换量。3）配套不完善。4）靠外溢，有不确定性。
中短期看，临深的房价高位，不会取决本地购买力，还是会取决于深圳房价。
当潮水褪去时，房价会大跌。当潮水来时，也将推高房价。
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