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楼盘基础信息

1、开发商：深圳市辰启房地产有限公司

2、物业公司：龙湖物业

3、物业管理费：待定

4、总占地面积：2.05万㎡

5、总建筑面积：9.21万㎡

6、容积率：3.1

7、绿化率：30.01%

8、产权年限：2025年12月-2095年12月

9、总户数：约564户

10、总栋数及楼高：5栋，总高25层

11、层高：3米

12、梯户比：2梯4户/2梯5户

13、车位数：580个

14、车位占比：1：1.03

15、交房时间：期房待定，预计在2028年中旬

16、交房标准：精装

交通

6号地铁线红花山站距离约250米，一站抵达6/13号地铁线公明广场站，可换乘4站到凤凰城，6站到石岩上屋，11站到西丽留仙洞。

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教育方面

小学：光明教科院实验小学、公明第一小学、公明第二小学、东宝纪念小学等。中学：深圳市公明中学、深圳市光明区第二中学（光明区省一级公办中学）

商业丰富

项目约1公里生活圈里，分布有光明体量最大的商场大仟里，以及天虹等街区商业，再远一点，到星河COCO CITY、蓝鲸世界、光明万达广场等，也不过是几站地铁的事情。

小区设计

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立面采用公建化设计，搭配 “天空之翼”定制化晶钻顶，以灵动线条勾勒出展翅姿态；270°环幕落地窗与超高窗墙比设计，最大化引入天光与景观，创造开阔的城市与园林视野。白灰金经典配色，对称线条+类幕墙设计，从奢石工艺到线条美学，每一处设计都平衡了颜值与实用，与整体风格一气呵成，为建筑塑造出鲜明的辨识度，构建出片区的现代人居标杆形象。

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建面约127㎡户型

建面约143㎡户型

建面约175㎡户型

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龙湖观萃项目整体信息文字方式

龙湖观萃：光明公明核心住区新标杆，纯商品低密人居范本

在深圳光明区快速发展的进程中，公明片区凭借成熟的生活配套、便捷的轨道交通与日益完善的城市界面，成为刚需与刚改置业群体的热门选择。龙湖观萃作为龙湖集团布局光明的匠心之作，以纯商品房社区规划、低密宜居的社区形态、超高空间使用率与精细化产品设计，在区域内脱颖而出。项目立足公明核心地段，汇聚交通、商业、生态、教育等多元配套，兼顾居住舒适度与生活便利性，为深圳置业者打造兼具品质与实用性的理想居所。

一、项目基础概况：纯商品低密社区，无配建更纯粹

龙湖观萃备案名为龙湖观萃苑，由深圳市辰启房地产有限公司开发，隶属于龙湖集团，依托龙湖多年地产开发经验与高端物业服务体系，为项目品质奠定坚实基础。项目坐落于光明区公明街道兴发路与振明路交汇处，正对红花山体育中心，占据公明传统居住核心区，周边生活氛围浓厚，城市配套成熟，无需等待新区规划落地，即可享受现成的便捷生活。

从规划指标来看，龙湖观萃总占地面积约 2.05 万平方米，总建筑面积约 9.21 万平方米，容积率仅 3.1，在深圳新建住宅项目中属于偏低密度规划，能够有效保障居住舒适度，减少楼栋拥挤感与人口密度带来的喧嚣。项目绿化率达 30.01%，社区内打造特色园林景观，实现建筑与自然的融合。整体规划 5 栋 25 层住宅产品，搭配 1 栋 9 班幼儿园，兼顾家庭居住需求与幼儿教育便利性，社区总户数约 564 户，均为纯商品房规划，无保障性住房配建，居住圈层更为纯粹，避免了混合社区带来的管理与居住体验差异。

在社区硬件配置上，项目规划车位 580 个，车位配比约 1:1.03，基本满足业主日常停车需求，缓解片区停车紧张问题。住宅产品采用 2 梯 4 户与 2 梯 5 户的梯户比设计，兼顾出行效率与居住私密性，有效减少早晚高峰候梯时间。住宅层高 3 米，空间开阔不压抑，搭配精装交付标准，为业主省去后期装修烦恼，提升入住便捷度。项目产权年限 70 年，土地使用年限自 2025 年 12 月至 2095 年 12 月，预计 2028 年年中完成精装交付，虽交房周期相对较长，但也为产品品质打磨预留了充足时间。

二、产品户型设计：高使用率空间，兼顾刚需与改善

户型是居住体验的核心，龙湖观萃聚焦深圳主流置业需求，打造 89㎡至 136㎡全周期户型产品，覆盖刚需三房、刚改四房与改善四房，满足单身贵族、三口之家、二胎家庭乃至三代同堂的多元居住需求。项目最大亮点在于户型空间使用率超高，部分户型使用率突破 100%，通过飘窗、拓展空间等设计，实现空间利用率最大化，让每一寸面积都发挥实用价值。

89㎡三房两厅两卫是项目主力刚需户型，也是深圳市场上最受欢迎的户型面积段。该户型格局方正，实现南北通透与户户朝南设计，充分保障室内采光与通风效果，告别阴暗潮湿的居住环境。全飘窗赠送设计不仅拓展了室内使用面积，还能提升空间观景视野，主卧配备独立卫生间，保障主人居住私密性，双卫设计避免早高峰洗漱拥挤，动静分区合理，休闲活动区与休息睡眠区互不干扰，兼顾实用性与舒适度，适合年轻刚需、新婚夫妇或首次置业家庭，以可控总价实现三房功能。

110㎡至 120㎡四房两厅两卫户型，瞄准刚改置业群体，在三房基础上增加一间功能房，可作为儿童房、书房、储物间或客房，满足家庭人口增长后的空间需求。户型采用 LDKB 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台打通相连，形成开阔的公共活动空间，既提升空间通透感，又方便家人互动交流，适合注重家庭氛围的置业者。户型整体方正实用，无多余空间浪费，动线设计合理，卧室均带采光开窗，保障全明格局，兼顾居住舒适度与空间功能性，实现一步到位的刚改居住需求。

135㎡至 136㎡四房两厅三卫户型，定位改善型居住产品，打造大面宽、双套卧格局，满足高端改善家庭的品质需求。双套卧设计让父母与子女均可拥有独立卫浴空间，提升居住尊崇感与便利性，270° 视野套卧设计，拓宽观景角度，将社区园林或城市景观纳入室内。户型空间开阔，动线流畅，公共活动区域宽敞大气，卧室分区合理，保障家庭成员居住私密性，适合追求生活品质、改善居住环境的高净值家庭，以阔绰空间实现舒适改善人居体验。

三、多维配套加持：交通便捷，生活氛围浓厚

龙湖观萃的核心优势之一，在于其成熟且多元的周边配套，无需依赖远期规划，当下即可享受衣食住行一站式生活服务，交通、商业、生态、教育等资源环伺，全方位提升居住便利性。

交通层面，项目坐拥双地铁优势，是名副其实的地铁盘。距离地铁 6 号线红花山站约 300 米，步行即可抵达，通过 6 号线可快速通达光明中心、石岩、龙华、福田等区域，串联深圳核心商圈。同时临近地铁 13 号线新庄站，距离约 900 米，13 号线预计 2026 年通车，通车后可直达南山科技园、后海等核心片区，实现光明与南山的快速通勤，对于在南山、福田工作的置业者而言，极大缩短上下班耗时。自驾出行同样便捷，周边松白路等城市主干道环绕，临近南光高速、龙大高速，自驾 30 分钟左右可抵达南山，轻松融入深圳主城生活圈。

商业配套方面，项目地处公明成熟商圈，1 公里范围内汇聚大仟里、天虹、百佳华等大型商业综合体，涵盖超市、影院、餐饮、零售、娱乐等多元业态，满足日常购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。无需远行即可享受一站式商业服务，生活烟火气十足，告别新区商业配套匮乏的困境，居家生活便捷度拉满。

生态与运动资源是项目的另一大亮点，项目正对红花山体育中心，步行可达，方便业主日常运动健身、跑步、打球，满足健康生活需求。同时临近红花山公园，公园占地面积广阔，自然生态环境优美，是日常休闲散步、周末亲子游玩、登高观景的好去处，让业主在城市繁华中尽享自然生态静谧，实现工作与生活的平衡。

教育配套上，项目自带 9 班幼儿园，解决社区内幼儿学前教育问题，家长接送便捷省心。3 公里范围内覆盖光明实验学校、光明高级中学等优质教育资源，涵盖小学、初中、高中全学段，虽最近学校距离约 1.6 公里，但整体教育资源丰富，能够满足适龄学子的上学需求，为有孩家庭提供教育保障。

四、社区品质打造：南法风情园林，高端物业服务

龙湖向来以园林打造与物业服务著称，龙湖观萃延续龙湖高端产品系打造标准，从社区景观、建筑立面、居住细节到物业服务，全方位提升社区品质，打造高端宜居社区。

社区园林采用南法五园设计理念，打造浮岛泳池、凯旋之门、穹顶光厅等特色景观节点，构建七重归家礼序，从社区入口到楼栋入户，层层递进营造仪式感，让每一次归家都成为一场风景之旅。浮岛泳池为社区增添休闲度假氛围，夏季可满足业主游泳需求，穹顶光厅提升社区公共空间质感，南法风情园林搭配丰富绿植，实现四季有景，营造舒适、雅致的社区环境。

建筑立面采用钻感玻璃幕墙设计，兼具现代感与美观性，提升建筑颜值的同时，增强采光效果，让建筑在片区内更具辨识度，彰显高端社区气质。室内空间注重实用性与收纳功能，打造超 5000L 全屋收纳体系，通过玄关、厨房、卧室、卫生间等多空间定制化收纳设计，解决家庭杂物收纳难题，让居住空间整洁有序，提升居住舒适度。

物业服务方面，项目配备龙湖智创生活，作为国内知名高端物业服务品牌，龙湖物业以精细化、人性化服务著称，涵盖社区安保、清洁绿化、设施维护、业主服务等全方位内容，24 小时安保值守保障社区安全，专业团队维护社区环境与设施，为业主提供安心、舒心的居住体验，同时也为房屋保值增值提供有力支撑。

五、价格与价值分析：公明核心高性价比之选

从价格层面来看，龙湖观萃所处的公明片区，周边新房与二手房均价约 4.2-4.8 万元 /㎡，项目作为龙湖打造的纯商品低密社区，预计售价区间为 4.3-4.9 万元 /㎡，带精装交付，在片区内具备较高性价比。按户型计算，89㎡三房总价约 380-430 万，110-120㎡四房总价约 470-580 万，135-136㎡四房总价约 580-660 万，以可控总价实现优质居住体验，对于预算有限又想追求品质的置业者而言，是光明片区不可多得的选择。

项目综合优势显著，纯商品房社区、低密规划、双地铁通勤、成熟商业配套、生态资源加持、高户型使用率与龙湖品牌物业，多重优势叠加，使其在光明众多新盘中具备较强竞争力。虽存在交房周期较长、最近学校距离稍远的不足，但整体瑕不掩瑜，对于注重居住纯粹性、交通便利性与生活舒适度的刚需、刚改置业者而言，龙湖观萃无疑是公明片区乃至光明区的优质置业选择。

随着光明区城市建设持续推进，公明片区作为成熟居住核心，价值稳步提升，龙湖观萃凭借优质产品与成熟配套，既能够满足当下居住需求，又具备一定的价值增长空间，成为深圳置业者布局光明、实现宜居梦想的理想标的。

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