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2025 年深圳湾的顶豪版图，将被一座新地标改写！

由华润 + 中海两大央企联合打造、以 185 亿总价刷新深圳土拍纪录的后海沄玺花园，作为后海总部基地最后一块含宅地王，正以 250 米摩天地标姿态崛起。全玻璃幕墙设计、92% 超高实用率、270° 俯瞰深圳湾海景，它能否超越深圳湾壹号，成为深圳顶豪新标杆？

一、先看三大爆点：为什么它是深圳湾 “顶流”？

1. 绝版地段 + 央企背书，安全感拉满

最后一块宅地：占据后海总部基地核心，是片区仅剩的住宅用地，毗邻深圳湾超级总部基地，未来城市界面与产业势能无上限；

双央企操盘：华润主导（打造过深圳湾万象城、春笋）+ 中海财务投资，185 亿拿地实力护航，还承诺 “交房即发证”，规避产权风险。

2. 产品力碾压：92% 实用率 + 270° 海景

第四代住宅标准：全玻璃幕墙外立面，搭配 “竹韵” 设计与垂直空中花园，每层都有空中院落，高层可 270° 俯瞰深圳湾 + 人才公园；

极致空间利用：实用率高达 92%（同类豪宅多在 80%-85%），主力户型 200-330㎡大平层，还有 400㎡以上稀缺大单位，70% 户型无遮挡观海。户型起步都是四房三卫或以上的设计，非常豪奢。

3. 今年入市！进度已明确

项目分南、北两地块，共 5 栋超高层住宅，一期预计 2025 年内开放展厅，11 月正式开盘，想入手深圳湾顶豪的买家可重点盯紧。

二、深度解析：规划、配套、区位全曝光

1. 项目核心参数

后海沄玺花园位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，与地铁 2 号线登良站无缝接驳，出行便捷度拉满。项目总占地 3.85 万㎡，总建筑面积达 26.3 万㎡，其中包含 17.7 万㎡住宅、7 万㎡商务公寓与 1 万㎡商业配套，业态丰富且聚焦高端居住需求。

在密度与高度上，项目容积率为 7.59，限高 250 米，是深圳湾超高层豪宅的典型代表；规划建设 5 栋超高层住宅，同时配建 9 班幼儿园、康养设施，还创新性设计空中连廊，直接连通人才公园，实现 “居住 + 休闲” 无缝衔接。

设计层面更是亮点十足：将避难层改造为观景会所，高空连廊嵌入社交空间，地下车库预留智能驾驶车道，塔楼顶部还规划直升机停机坪，从地面到空域的立体通行体验，全方位匹配顶豪生活需求。

2. 顶配资源：1 公里内享深圳湾顶级配套

商业：步行可达深圳湾万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商圈，下楼即享玻璃格子街铺（对标深圳湾 1 号），无论是日常消费还是高端购物，都能一站式满足；

教育：隶属南二外集团学区，涵盖北师大附小、深大附属后海小学，其中北师大附中 2024 年 985/211 录取率达 35.7%，全龄段优质教育资源为业主家庭保驾护航；

医疗：3 公里内覆盖深圳市第三人民医院、南山医院等三甲医疗资源，专业医疗团队与先进设备，为业主健康提供坚实保障；

休闲：步行 800 米即可抵达人才公园与深圳湾文化广场（内含创意设计馆、科技文化馆），日常散步、文化体验、亲子互动都有优质去处，生态与文化资源双优。

3. 区位与产业：80 家世界 500 强环绕

交通：除了与地铁 2 号线登良站无缝衔接，1 站直达后海枢纽外，驱车出行同样便捷 ——10 分钟可达深圳湾口岸，20 分钟内可覆盖福田 CBD、前海两大核心商务区，通勤效率极高；

产业：项目周边聚集中海油、字节跳动、阿里、腾讯音乐等 80 多家世界 500 强华南总部，年均客群购买力达 3000 亿级，不仅奠定了高端居住需求的稳定性，也让片区资产保值增值有了坚实产业支撑。

三、理性看待：这些不足需注意

低楼层视野受限：东侧阿里中心（78.4 米）、中建科工大厦（162 米）可能对中低层海景视野造成遮挡，相对而言北地块视野优于南地块，选房时需重点关注；

居住密度较高：7.59 的容积率搭配超高层设计，再加上周边写字楼密集，居住私密性会略逊于低密度纯住宅项目，对静谧性要求极高的买家需谨慎考量；

短期噪音影响：项目临近登良路主干道，日常车流噪音可能带来干扰，且周边仍有工地施工（预计 2026 年竣工），短期居住环境会受一定影响；

总价门槛高：参考周边蔚蓝海岸 11 万 /㎡的挂牌价，项目入市价预计不低，200㎡户型总价或达 2700 万 +，高总价导致房源流动性相对较弱，资金规划需提前做好。

四、购房建议：谁适合买？怎么选？

1. 优先考虑人群

高净值自住客：若看重深圳湾核心地段、央企品牌保障与优质学区，同时追求海景视野与高端生活配套，且计划长期持有，项目会是理想选择；

资产配置型买家：想入手 “后海最后一块宅地”，看重地段稀缺性与城市封面价值，可重点关注 300㎡以上高楼层海景户型，这类房源保值能力更强，长期资产增值潜力更大。

2. 谨慎选择人群

追求低密度居住：若介意高容积率与办公人群混杂，更偏好低密社区的静谧感，建议对比深圳湾其他低密度豪宅（如深圳湾壹号低区）；

短期投资客：项目总价高、流动性弱，且深圳湾二手市场已趋于稳定，短期套利空间有限，若以短期盈利为目标，需谨慎评估风险。

3. 选房技巧

优先北地块：北地块受写字楼遮挡少，视野更开阔，居住体验相对更优；

锁定 100 米以上楼层：100 米以上楼层能有效避开低层景观遮挡，最大化享受 270° 深圳湾海景，景观价值更高；

关注一期房源：作为首开批次，一期房源大概率会有价格优势，且交付时间更早，能更快实现入住或资产配置落地。

结语

后海沄玺花园，是深圳湾 “绝版地段 + 央企产品力” 的完美结合体 —— 它不仅填补了后海总部基地纯住宅的空白，更以 92% 超高实用率、250 米地标高度，重新定义了深圳顶豪的标准。

尽管存在高容积率、高门槛等问题，但对于想扎根深圳湾的高净值人群而言，它仍是 2025 年不可错过的核心选项。后续项目户型图、备案价等关键动态，我们将持续跟踪报道，关注获取深圳顶豪最新资讯，助力您做出更精准的购房决策！

后海沄玺花园基础数据：

开发商：华润与中海联合开发

物 业：华润物业管理有限公司

后 海 :T107-0107地块

性 质：住宅

占 地：约38566.56m² （北地块12197.3m²，南地块22456.36m²）

建 面：约263000㎡

户型分布：分南、北两地块，共 5 栋1+4布局，1栋公寓250米，4栋住宅分别是约150米、200米、200米、240米

总户数：566户

车位比：1804个

主力户型：预计低区200-400㎡，209-294-269-304平，高区370-375-403平，超高区500平-700平-1000平！。

梯户比：低区5梯4户，高区5梯3户，超高区5梯2户，顶层3梯1户，3栋4梯3户

楼层总高：150米/200米/250米/ 栋，单层高36.米

入伙时间：预计2026年底精装交付

批地时间: 2024年12月02日（70年)

容积率：7.59

绿化率：30%

实用率：92%~95%

水电费：民水民电

物业费：12.8元/m²/月

停车费：250元/月

教育 ：隶属南二外集团学区，涵盖北师大附小、深大附属后海小学

地铁：地铁 2 号线登良站无缝衔接

位置：南山区粤海街道逸湖二街南面

在售均价：待定

项目首推北区 1 栋、2 栋，均采用高低区设计，房源定位高端，具体信息如下：

低区

（5F 起， 150米以内）：主打约 209-304㎡四房及以上大户型，满足改善型居住需求；

高区

（42F 起，150-200米）：规划约 370-375-403㎡4+1 房，配备五卫、家庭厅及家政套间，功能全面；

超高区

（58F起， 200米以上）：推出约 500-700㎡顶级大平层，彰显品质生活；

顶楼 Penthouse

：约 1050㎡顶奢大平层，堪称深圳大平层住宅的顶尖天花板。

此外，每个户型均提供 2 个设计方案可选，且支持多种装修风格与家具电器选配，可充分满足个性化居住需求。

户型图（仅参考）

低区约5F起（150米以内）约209-304㎡四房以上大户型

高区约42F起（150-200米）约370-375-403㎡4+1房五卫+家庭厅+家政套间

超高区约58F起（200米以上）约500-700㎡顶级大平层

顶楼Penthouse约1050㎡顶奢大平层

5月15日项目竞标方案显示，建筑外立面线条简洁硬朗，采用全玻璃幕墙设计，中标方案采用全玻璃幕墙，效果图显示阳台明显，强调自然与居住融合，图中绿植丰富。

中标细则

深圳湾澐玺旨在打造城市次地标，设计灵感来自植物细胞的有机形态，项目由五座150-250米塔楼组成，采用错落布局和平面退台设计，以优化深圳湾景观视野。

1栋公寓250米，4栋住宅分别150米、200米、200米、240米。层高约3.6米，约40-70层（不含底商）。

外立面

全玻璃幕墙设计，绿色元素丰富，城市CBD中融合生态美学。

公区设计

高层住宅的公区设计至关重要。本方案以内部庭院为中心，二层设人行天桥连接休闲区；三层规划户外花园和泳池。

方案规划共享会所、艺术空间、健身中心、儿童乐园及社区花园。

多层次底花园与周边花园通过市政连廊，实现深圳湾文化广场与人才公园的无缝对接。

另外还有连接整个深圳湾的步行系统，未来将连接商业、写字楼、人才公园和中心河等核心配套。

超高层项目常在底部设置简单底商，而本方案却创建了复合型立体底盘，整合商业与公园，通过步行系统实现连通。

景观面

深圳湾澐玺景观聚焦东侧，面向深圳湾人才公园，采用“全向东”布局策略。

超高层观景面采用落地玻璃，深圳湾视野开阔，无需阳台即可观赏海景。

东侧写字楼如阿里巴巴大厦（78.4米）和中科建工（162米）不高，中高层可赏海景。

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