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绿城玉海棠由绿城中国开发，位于广州番禺广场核心区，紧邻区政府中轴，距离番禺区政府仅约200米。项目占地约1万平方米，总建筑面积约3万平方米，容积率3.0，规划两栋31-32层高层住宅，总户数220户，车位配比1:1.5。主推建面约100-140平方米的精装四房，定位高端改善型住宅，户型设计强调南北通透与高使用率（约110%-130%）。

绿城玉海棠以“核心地段+全能配套+高端产品”三重优势，成为番禺改善市场的标杆之作。尽管存在规模与价格的局限性，但其稀缺的地铁上盖属性、绿城品牌溢价及番禺广场TOD的未来潜力，仍使其成为追求品质生活的优选。对于预算300-400万、依赖地铁通勤的高净值家庭，该项目值得重点关注。

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教育配套

01

项目对口市桥东兴小学，该校已纳入省一级德兴小学教育集团管理，教育资源显著提升。周边还有广东仲元中学（省一级）、桥城中学（省一级）等优质中学资源，但需通过摇号入学。尽管教育配套整体优于普通社区，但生源质量与成绩提升仍需时间验证。

交通配套

02

绿城玉海棠为地铁上盖项目，无缝衔接番禺广场站E口，汇聚3号线、18号线、22号线及规划中的17号线。其中18号线、22号线为时速160公里的高速地铁，30分钟直达珠江新城、琶洲、南沙横沥等核心区域。自驾可通过亚运大道、番禺大道快速通达全城，但高峰时段番禺大道易拥堵。

户型分析

03

1. 建面约138平方米四房：采用“LDKB+X”一体化超级方厅设计，约70平方米的客厅空间，南北双阳台，主卧270度环幕视野俯瞰中央公园。

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2. 建面约118平方米四房（A/B户型）：A户型16.3米南向面宽，四开间朝南；B户型为飞机户型，四开间并列朝南，边户主客卧均享270度景观。

3. 建面约105平方米四房：板块罕见东南单边户型，南北对流，主卧带步入式衣帽间及星空卫浴，飘窗与花池设计拓展空间感。

所有户型均采用新规设计，阳台占比达20%-25%，实用性与舒适度兼具。

周边商业

04

• 商业：步行可达基盛万科里（约5.5万㎡）、永旺梦乐城（约17万㎡），未来番禺广场TOD规划85万㎡地下商业，对标“番禺版花城广场”。

• 医疗：番禺区中心医院（三甲）、何贤纪念医院等三甲医院环绕，保障日常医疗需求。

• 生态：推窗即享10万㎡番禺中央公园，社区内打造岭南园林“海棠十景”，实现“出公园即入花园”的生态体验。

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• 文化：番禺图书馆、文化展览馆、科普活动馆等丰富居民精神生活。

竞品分析

05

1. 路劲美的隽樾府：均价3.6-3.9万/㎡，户型实用但距地铁较远，社区规模较小。

2. 龙湖金地天峯：均价3.5万/㎡，配建广外附小，商业配套较强，但户型设计略逊。

3. 保利琅誉：均价3.3万/㎡，性价比高但依赖外部教育资源，城市界面待提升。

4. 地铁珑曜上城：均价2.5万/㎡起，使用率130%且总价低，但位置较偏，配套成熟度不足。

绿城玉海棠凭借地段、交通及产品力占据优势，但4.3-4.6万/㎡的单价高于竞品，适合预算充足、重视品质的改善客群。

优点分析

1：核心地段：番禺行政中心，TOD地铁上盖，城市界面成熟。

2:交通枢纽：四线地铁交汇，高速地铁直达珠城、琶洲。

3：配套全能：学（德兴集团）、铁（地铁）、商（TOD规划）、医（三甲医院）、生态（中央公园）五维齐全。

4：户型创新：新规高使用率，南北通透，270度景观与多功能空间设计。

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