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招商前海瑧玺位于前海妈湾片区，整个项目占地面积约2.9平方公里土地，几乎占据了片区的一半土地，规划7大单元板块，建筑面积超500万平，体量巨大，它是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。

招商瑧玺具体位置在妈湾19单元，南山振海路和前湾四路交汇处的东南方向，距离5号线妈湾地铁口约500米左右（百度测距），附近有招商领玺一二期、颐湾府、万科瑧湾悦等小区。

共分两个地块，占地14346㎡，住宅建面35922㎡，商业建面5149㎡，规划幼儿园5800㎡，限高75米，容积率3.27。

主朝向东北观水廊道，东南远眺山景，西北临梦海大道。

从配套上看，妈湾整体板块给人的感觉确实不成熟，但是招商瑧玺所在的十九单元组团，也就是铁路公园附近这一块已经很宜居了。

西边有写字楼聚集，周边还有水廊道公园、露营公园、印里商业街，丝路长廊环绕等，商业体量不小，也有地铁和学校，具备独特的居住优势。

不远处颐城栖湾里和万科瑧湾悦，开盘去化成绩不错，备案均价分别为10.6万/㎡和10.56万/㎡。招商领玺一期和二期在2019年和2021年开盘日光，备案均价分别为10.8万/平和10.25万/㎡。

妈湾区域介绍

前海划分为3个片区，桂湾、前湾和妈湾，桂湾和前湾启动比较早，地块比较零散，虽然配套相对成熟，但地块小缺乏规模效应。

对于妈湾未来的价值，我的态度一直是偏正面的。

妈湾因为城市规划和建设比较后置，货车络绎不绝，集装箱堆积，成熟度不够高，给人留下不好的固有印象，位置和交通上相较远离大众熟知的南山和宝安中心区。

但考虑到未来的长期发展，妈湾开发比较后置，自然起点和定位就会更高，地理位置上说不定顺势成为前海真正的中心。

具体到规划上：

从定位上看，桂湾是金融区，前湾类似政务区，妈湾是比较纯粹的居住区。

妈湾虽然起步稍晚，但是可以借鉴前期的开发经验，扬长避短，做好规划布局，让居住相对纯粹些。

就在今年3月15日上午，前海建投集团环境公司联合中铁一局集团、深圳市林外林园林公司等单位举行前海19-08-01地块公共空间项目开工动员会，并宣布项目开工。

据了解，该项目建成后将显著完善妈湾片区城市公共配套，打造“山海连湾”城市新名片。

前海19-08-01地块公共空间项目位于前海妈湾片区十九开发单元，地处“大南山-前海湾”山海通廊的重要节点，项目总投资2.93亿元，总用地面积约3.5万平方米，总建筑面积1.97万平方米；

建设有公交首末站、地下停车场、公共洗手间、垃圾转运站、再生资源回收站、地铁连通空间、地面公园等多项内容。建成后将显著完善妈湾片区城市公共配套、解决片区缺乏公共交通和停车难等问题。

该项目建成后，前海妈湾片区可实现从“山海连城”走向“山海连湾”，对前海营造人与自然和谐共生的全球城市典范具有重要意义。

此外，该项目与前海区域集中供冷十号供冷站相邻而建，前海建投集团环境公司将携手前海能源公司打造前海低碳生态城市建设的“绿色名片”。

从位置上看，妈湾是唯一一个在三个湾区里面拥有270°视野，两面临海，容积率极低，未来有希望成为高端宜居生活住区。

妈湾效果图

妈湾是三湾中体量最大的，留白净地很多，规划方面也比较超前，有一定的后发优势，比如“智慧妈湾”的打造理念，首条海底隧道接驳企鹅岛等等。

最后一张图看清楚妈湾未来的配套规划，有沿滨海岸线建设金融博物馆、改革开放博物馆、国深博物馆、海洋博物馆、渔人码头、前海新中心地标等市政配套集群，都会陆续落成，只是需要时间会比较长，也许十年起步。

配套情况

在交通配套上，招商瑧玺周边有5号线妈湾地铁站，5号线的铁路公园站离得也不远，地铁出行方便。

项目周边主干道多，如月亮湾大道、怡海大道、兴海大道、梦海大道等。

妈湾片区目前还在建设当中，待全面建成后，区域内部交通通畅，自驾出行方便。

此外，片区内还规划了妈湾跨海通道。妈湾跨海通道预计今年通车，直接连通宝安、前海、南山

教育配套上，东面规划前海南二外集团九年一贯制学校，据了解，前海之前已经确定了南二外集团化办学，南二外在南山和深圳的办学水平还是有目共睹的，有望拔高前海的教育质量。

周边有多所国际学校——荟同学校、荟同学校、深圳哈罗国际学校、礼德国际学校等等

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