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罗湖｜莲塘金岸里（莲塘口岸・2 号线 300 米・超高得房率・2026 年底精装）
推广名：莲塘・金岸里
定位：罗湖 2025 唯一新盘、2 号线 300 米、莲塘口岸深港通勤、新规 99%-112% 得房率、2026 年 12 月精装、刚需 / 刚改高性价比。
一、基础信息（2026 年 6 月最新）
地址：罗湖区港莲路与莲南路交汇处（莲塘口岸旁）
开发商：深圳冠深地产（莲塘旧改项目）
占地 / 建面：约 0.82 万㎡/8.5 万㎡（含住宅、商业、保障房）
楼栋 / 户数：1 栋 51 层住宅（2 单元）、1 栋 45 层办公 + 保障房；360 套纯商品房
容积率 / 绿化率：10.5/30%，超高层高密度，社区小
产权：70 年住宅（2024-2094），纯住宅、通燃气、可落户
交付：2026 年 12 月精装交付（准现楼）
梯户比：3 梯 6 户（全户型）
物业费：6.8 元 /㎡/ 月
使用率：99%-112%（新规高拓），阳台拓展多，实际得房超 100%
二、主力户型（77-114㎡・2-4 房・超高得房）
77㎡ 2+1 房 1 卫（上车）：南北通透、双阳台、可改 3 房；折后 399-415 万，单价 5.19-5.37 万 /㎡
82-83㎡ 3 房 2 卫（刚需）：LDKB 一体化、主卧套、储物间；折后 418-434 万，单价 5.08-5.33 万 /㎡
93-94㎡ 3 房 2 卫（主力）：三开间朝南、9.4 米采光面、客厅 3.6 米开间；折后 469-510 万，单价 5.08-5.47 万 /㎡
114㎡ 4 房 2 卫（改善）：四开间朝南、12.1 米面宽、6.2 米观景阳台、梧桐山景；折后 656-669 万，单价 5.75-5.87 万 /㎡
三、价格（2026 年 6 月清盘特惠）
备案均价：6.24 万 /㎡；折后均价 5.55 万 /㎡（8.62 折）
单价区间：5.08-5.92 万 /㎡（特价 5.08 万 /㎡起）
总价区间：399 万起（77㎡）-669 万（114㎡）
首付：3 成起（住宅），按揭 30 年
特惠：清盘少量低区特价、准时签约 98 折 + 送家电礼包
四、核心配套（深港枢纽・地铁口・成熟住区）
🚇 交通：2 号线梧桐山南站约 300 米；3 站莲塘口岸，15 分钟直达香港上水；东部快速、坂银通道通达全城
🌳 景观：梧桐山森林公园、仙湖植物园环绕，高层山景无遮挡
🏫 学校：自带幼儿园；莲南小学 / 罗湖外语小学（24 大学区）、罗湖外语初中；旁有九年一贯制冠深学校（新增 1710 学位）
🛒 商业：自带 2800㎡社区商业；850 米达岁宝邻里、盒马鲜生；15 分钟达万象汇、IBC MALL
🏥 医疗：罗湖中医院、莲塘社区健康服务中心、市人民医院，三甲医疗完善
五、核心卖点
✅罗湖 2025 唯一新盘 + 莲塘旧改：区域稀缺，价值补涨
✅2 号线 300 米 + 莲塘口岸：深港通勤首选，30 分钟直达香港
✅99%-112% 超高得房率：阳台拓展，小户型变 3 房，性价比炸裂
✅5.08 万 /㎡起，399 万上车精装 2+1 房：罗湖价格洼地，刚需友好
✅2026 年底准现楼 + 精装交付：所见即所得，风险低
✅梧桐山景 + 三开间朝南：生态宜居，采光视野好
六、小缺点
❌ 容积率 10.5，密度极高，社区体量小，几乎无园林
❌ 楼下办公 + 保障房，社区混杂，私密性一般
❌ 周边农民房多，城市界面一般，短期难改善
❌ 车位比 1:1.8，但办公占用多，高峰期停车紧张
☎ 售楼处 / 看房预约：400-870-6038（专属顾问 + 样板间带看 + 实景展示 + 特价房申请 + 深港通勤解读）
推出1栋A座1/2单元，共360套房源，面积有77m²的2房1卫，82-83m²的3房1卫，93-94m²的3房2卫，114m²的4房2卫户型，计划在2026年12月带精装交付。
莲塘金岸里是室内精装配套的是耶鲁智能门锁、方太厨房三件套、欧派橱柜、科勒洁具，莲塘街道是宜居宜业宜游的“天然氧吧”，背靠梧桐山国家森林公园，辖拥仙湖植物园，生态资源优越。
一、项目介绍
罗湖区莲塘街道莲塘金岸里，位于莲塘港莲路与莲南路之间，莲塘街道东，罗湖 - 盐田两区接壤之处，北面背靠梧桐山，南面与香港打鼓岭隔河相望。
莲塘金岸里，由兆丰源公司打造，其背后股东主要是2家珠宝公司，总占地面积约0.82万㎡，总建筑面积约11.59万㎡，计容建筑面积约8.66万㎡，容积率9.62，绿化率40%，共由2栋45-51层高住宅组成，其中1栋A座1单元/2单元住宅51F，1栋B座办公+保障性住房45F，2栋是1所幼儿园。
总规划360户，其中1栋B座6-22层是保障性住房，2梯4户设计，地下室有4层，规划677个车位，车位比1：1.88。
纯刚需设计，整个项目主打“地铁口+大学区+梧桐山景观”。
二、项目基础数据
【开发商】深圳市兆丰源房地产开发有限公司
【总占地面积】约0.82万㎡
【总建筑面积】约11.59万㎡
【总户数】360户
【户型面积】约77-82-93-114㎡2-4房
【停车位】677个，车位比1:1.88
【物业及物业费】自持物业，5.8元/㎡
【容积率】9.62
【绿化率】约40%
【梯户比】2梯4户
【总楼栋及楼层】2栋，总高都是51层
【交楼时间】预计2026年12月，精装交付
【产权年限】70年（2021年11月-2091年11月）
【项目位置】深圳罗湖区莲塘街道港莲路与莲南路交汇处
三、项目户型图
01
项目平面图
02
项目户型图
77㎡的2房2厅1卫，1栋1单元01户型，设计的是竖厅南北通透格局，独立入户，客餐厅分离设计，动静分区，南北双阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，客厅阳台正北朝向。小户型里面难得可以做到南北通透且有双阳台的格局。
82-83㎡的3房2厅1卫，1栋1单元02户型/1栋2单元01户型，设计的是竖厅南北通透格局，独立入户，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，动静分区，南北双阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台正北朝向。
93㎡的3房2厅2卫，1栋2单元02户型，设计的是竖厅南北通透格局，独立入户，客厅3.6米开间，客餐厅分离设计，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台正北朝向。
93-94㎡的3房2厅2卫，1栋1单元03、04户型/1栋2单元03户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，三开间朝南，9.4米面宽，二字型厨房，卫生间干湿分离，阳台正南朝向。
114㎡的4房2厅2卫，1栋2单元04户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.85米开间，LDKB一体化设计，动静分区，四开间朝南，12.1米面宽，二字型厨房，卫生间干湿分离，客厅连接次卧出6.2米长大观景大阳台，正南朝向。
四、交通出行
★莲塘金岸里靠近主干道罗沙路，2/8号地铁线“梧桐山南站”距离约300米，3站到莲塘口岸，5站到黄贝岭可以换乘5号线，7站到大剧院可以换乘1号线
五、商业配套
★项目自带有3000㎡社区底商，距离约850米有岁宝邻里，也可以坐地铁2站到海山站，这里有盐田最大最好的商业壹海城ONE MALL。
六、周边学校
★莲塘金岸里自带1所幼儿园，楼下规划1所九年制学校，预计可以提供1710个学位，根据2025年罗湖教育局最新的学区划分，小学学区划分在24学区，是由新秀小学、罗芳小学、安芳小学、莲南小学（含莲馨校区）、莲塘小学、罗湖外语小学、仙桐实验小学组成的大学区，初中学区划分在15区，是罗湖外语初中学校，楼下有所莲城学校，是1所私立学校。
其中罗湖外语小学距离约1.3公里，在2025年的录取积分是D类83.4分，属于罗湖户籍儿童+学区租房或非深户+学区商品房生源，罗湖外语初中部距离约1公里，在2025年的录取积分是A类139分，属于罗湖学区户籍+商品房，莲南小学距离约770米，在2025年的录取积分是A类132.5分，属于罗湖学区户籍+商品房。
七、休闲配套
★项目周边生态资源丰富，背靠梧桐山、毗邻深圳河、面朝香港红花岭，临近弘法寺、仙湖公园、东湖公园，还可快速通达大小梅沙，生活惬意令人好生羡慕。
八、片区规划
莲塘金岸里，位于罗湖区莲塘街道港莲路与莲南路交汇处，地处罗湖与盐田两区接壤处，北依梧桐山国家森林公园，南面与香港新界打鼓岭隔深圳河相望，距离不足200米，是深圳少有的"一线临港"住宅项目。
这一独特地理位置赋予项目两大核心优势：一是生态资源丰富，背靠梧桐山麓，周边环绕仙湖植物园等67个公园，3km范围内负氧离子浓度全市前列，为居民提供天然氧吧般的居住环境；二是跨境便利性突出，通过莲塘口岸可快速通达香港，口岸开通后客流量持续攀升，2024年出入境人员突破2000万人次，是深港"东进东出"战略的重要枢纽。项目所在区域被官方定位为"深港深度融合发展的试验区、先行区"，未来随着深港合作深化，这一区位价值将进一步凸显。
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