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⭐万科瑧山海⭐

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基础资料

占地面积：1.3万㎡

总建面：8.97万㎡

产权：70年（20-90年）

面积：127-380㎡3-6房

总户数：305户（可售45套（位于35-45层）

车位比：497个1:1.5

梯户比：2梯2户、2梯3户

价格：10.6万

交楼标准：精装

物业公司：万科物业

物业管理费：9.9元/㎡

容积率：4.82

绿化：30%

交楼时间：2023年12月现楼

建筑类型：住宅

层高：3米

使用率：70%

楼层高：45层

栋数：4栋

学校：荔林实验小学，月亮湾学校，南海实验中学

开发商：深圳万科南城房地产有限公司

地址：南山前海路与荔海二道交汇处，大南山旁（距离9号线荔林站约800）

平面•户型图

科臻山海由4座高层和超高层住宅、裙房组成，其中：一、二单元高141米45层、三单元高138米40层，四单元高90米29层。

万科臻山海位于南山前海路和荔海二道交汇处西南侧，西边紧靠着南海中学，高层可看前海景观，东南向看南山，周边多是成熟住宅小区，居住氛围较好。

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127㎡三房两卫，东南朝向，客厅面宽5.6米，阳台进深2.2米

【127㎡三房两卫】山语

分布于1/2单元，西南向对称

南北通透，客厅面宽5.6米，阳台进深2.2米

不足：公卫距离次卧较远

131㎡三房两卫，南北头通户型，客厅开间5.8米，带一个大阳台，主卧南北通透。

【131㎡三房两卫】海韵

分布于1/2单元，南北通透布局

客厅开间5.8米，带一个大阳台

横厅布局可做4房

190㎡四房三卫，竖厅双主卧设计，独立玄关和入户，空间上较为宽敞，但是也有不少浪费面积。

区域•地段

万科臻山海位于南山前海路和荔海二道交汇处西南侧，西边紧靠着南海中学，高层可看前海景观，东南向看南山，周边多是成熟住宅小区，居住氛围较好

交通配套

效率前海-亚洲最大综合交通枢纽

3大机场、4大港口、6大路轨、3大高速、7大地铁，以“海-陆-空-铁-轨”五维交通体系，形成世界一流经济轴

地铁方面:目前的最近的地铁是9号线荔林站，距离项目800米左右。

自驾方面：项目附近有月亮湾大道、东滨路和前海路，半小时之内可到达南山，宝中，福田各地，也可在前海直接上沿江高速，自驾出行较为方便

休闲•生态

项目对面就是荔林公园，步行可直达，从荔林公园能够到达南山登山道，也是小区主要的休闲地带，500米左右还有青青世界，月亮湾公园等

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一、需求端支持政策加码

房贷政策宽松

首付比例下调

：多数城市首套房首付比例降至15%（二套25%），公积金贷款额度普遍上调。

利率历史低位

：首套房房贷利率下限按LPR减50基点（当前约3.7%），二套减20基点。

“认房不认贷”全国推广

：只要无房，无论是否有贷款记录，均可享受首套房优惠。

税费减免

置换住房个人所得税退税政策延续至2025年底，部分城市对契税给予50%-100%补贴。

一线城市非核心区取消“豪宅税”门槛，刺激改善需求。

二、供给侧改革与风险化解

房企融资支持

“白名单”房企获银行新增贷款支持，存量债务可协商展期。

专项借款资金扩容至5000亿元，优先保交楼项目复工。

土地政策调整

热点城市推行“按需供地”，减少商办用地比例，增加保障房、中小套型住宅供应。

允许房企分期缴纳土地出让金，缓解资金压力。

三、保障性住房加速落地

配售型保障房试点

35个重点城市启动保障房建设，售价按成本价（约为市场价50%-60%），封闭流转（不得上市交易）。

保障房用地单列计划，免征土地出让金。

租赁市场规范

长租公寓资金监管强化，租金年涨幅不得超过5%。

部分城市试点“租购同权”，租房者可享学区积分。

四、城市差异化调控

一线城市

：局部放松限购（如郊区取消社保年限），优化普宅认定标准。

二线城市

：全面取消限购限售，发放购房补贴（最高可达总价2%）。

三四线城市

：推行“房票安置”消化库存，政府回购商品房作保障房。

五、政策效果与市场反应

成交量回升

：6月重点城市新房成交环比增20%，但同比仍低于2021年峰值。

价格趋稳

：70城房价指数环比跌幅收窄，核心地段优质项目价格企稳。

房企分化

：头部国央企销售回暖，中小房企风险出清持续。

未来政策预期

存量房贷利率或进一步下调，减轻居民还款压力。

房地产税试点可能扩大至更多城市，但短期内全面落地概率低。

城市更新、城中村改造将成为新投资重点，撬动万亿级资金。

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