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万科公布2025年一季度业绩：营收380亿 实现大宗交易签约金额38亿
①财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，销售额349.2亿；
②今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还，截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元；
③万科披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案，此外，深铁拟向万科提供33亿元股东借款%。
财联社4月29日讯（记者 王海春）4月29日晚间，万科（000002.SZ）公布了2025年一季度报告。
财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%，按期保质完成1.04万套房的交付。
报告期内，万科实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿•海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。
在融资端，万科继续获得各类金融机构支持，今年一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点。今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还。截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元，资产负债率为73.5%。
发布2025年一季报同日，万科在另一则公告中披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案。万科计划采用集中竞价交易方式，在公告日起15个交易日后至2025年7月2日期间出售7295.6万股，占公司总股本的0.61%。
“本次出售A股库存股后，公司将收回资金，有利于补充公司的流动资金。根据企业会计准则的相关规定，本次减持股份价格与回购股份价格的差额部分将计入或者冲减公司资本公积，不影响公司当期利润，不会对公司的经营、财务和未来发展产生重大影响。”万科方面称。
此外，万科4月29日晚间还发布了《关于深铁集团向公司提供33亿元借款暨关联交易的公告》，大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR）。
据了解，本次借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限为36个月，经双方协商一致，可提前还款；经出借人同意，可进行展期。
公开资料显示，去年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科，今年深铁综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段持续支持万科。
而在万科公布一季报前一日，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化双方在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。
分析人士认为，未来万科与大股东深铁的融合发展，有望为万科在轨道物流、TOD综合开发等方面提供新的业务空间。同时，万科在REITs、Pre-REITs方面的突破，将帮助其进一步盘活存量资产、回笼资金。
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国家税务总局：二套转首套可享房贷利息专项附加扣除
近日，在国家税务总局12366纳税服务平台官网上，国家税务总局在回复提问时表示，纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。
财联社4月27日讯，近日国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式回应称，“二套转首套”满足相关条件可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除。
问：我之前住房贷款是首套房贷利率，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布后，我作了“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率。但政策规定纳税人只能享受一次住房贷款利息专项附加扣除，请问“贷款置换”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？
答：可以。纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。
其中，贷款合同编号发生变化的，应当及时在个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”变更同一套住房新办理的贷款合同编号等信息。
问：“二套转首套”的纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除，需要提交资料吗？
答：个人通过手机个人所得税APP采集住房贷款利息专项附加扣除信息时，需要提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料。如果填写的信息内容不完整或者纳税申报存在疑点的，税务机关将按照规定向纳税人核实有关情况。
问：我2021年购房时使用的是商业贷款，符合首套房贷利率等条件，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。2024年我办理了商业贷款转住房公积金贷款业务，新发放的住房公积金贷款仍是首套房贷利率。请问“商转公”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？
答：纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务(含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的“组合贷”等形式)后，新发放的住房公积金贷款符合《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发〔2018〕41号)有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。
您可根据自身情况，通过个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”填报同一套住房新办理的公积金贷款合同编号等信息后即可享受。填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。
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房贷利息专项附加扣除再成焦点，“认房不认贷”政策红利延伸，哪些人能受益？
①“住房贷款利息专项附加扣除的优惠政策，一直是有的。”
②“关键是看之前有没有享受过，之前享受过该政策，即使现在被认定为首套房，也不可以再享受了。”
③只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录。
财联社4月27日讯（记者 王海春）与“二套转首套”可享房贷利息专项附加扣除的相关话题，成为今日市场讨论的一个热点。
国家税务总局12366纳税服务平台近日以热点问题答复的形式，回应住房贷款利息专项附加扣除相关问题。
有购房者为如下情况：之前住房贷款是首套房贷利率，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布后，其作了“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率。但政策规定纳税人只能享受一次住房贷款利息专项附加扣除，请问“贷款置换”后其是否还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除。
对此，纳税服务平台回复，此种情况可以享受住房贷款利息专项附加扣除。纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。
“事实上，引发市场关注的这项措施，并非新的政策。住房贷款利息专项附加扣除的优惠政策，一直是有的。”中原地产首席分析师张大伟表示。
58安居客研究院院长张波也告诉记者，这并非新出台的政策，税务部门之所以在平台通过问答的形式对个案进行解读，可能是为了让购房者更加明了相关措施是如何认定与操作的，以使这项利民措施，能够惠及更多符合条件的人群。
“享受住房贷款利息专项附加扣除，需要同时满足几个条件，一是首套房，二是购房者未享受过该专项附加扣除优惠。例如，若购房者之前虽然未享受过该项政策，但如果目前系统中显示其为二套或三套房，那么也无法享受到该项政策。”张波表示。
此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，若婚前夫妻双方均购买了首套房，都享受了首套购房个税专项扣除优惠，婚后只能各享受50%，或指定一套享受100%。“该项政策仅扶持首套房，且以家庭为单位。”
“有人可能会提出这样的问题，之前享受过住房贷款利息专项附加扣除，现在是不是可以再享受一次了？实际上并不是这样的。如果这样理解的话，是有偏差的。”张大伟在接受记者采访时说。
就这一问题，中指院政策研究总监陈文静告诉记者，该项政策是针对过去没有享受过利息抵扣个税的那部分人群。“关键是看之前有没有享受过，之前享受过该政策，即使现在被认定为首套房，也不可以再享受了。”
这其中，国家税务总局厦门市税务局2024年12月16日在官网就热点问题公布的互动交流中，对一项个案进行的回复，进行了相当清晰的解答。
有购房者为这种情况：其用贷款买了一套住房，当年将该房屋贷款还清后置换了另一套住房，第二套房贷银行依旧给其的是首套房贷款利率，第一套房时其已享受过贷款利息政策。
对于其第二套房贷利息是否可以再享受住房贷款利息专项附加扣除政策的问题，国家税务总局厦门市税务局回复，纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
“只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录，无论扣除时间长短、也无论该住房的产权归属情况，纳税人就不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除。”国家税务总局厦门市税务局在对上述案例的回复中如是说。
那么，原本就有的利民措施，与此相关的问题，为会何成为市场关注焦点？就此，张波认为，该项优惠举措之所以再次引发广泛关注，或与当前正处于纳税申报高峰期，以及当前正值市场交易旺季有关。
“此前相关部门优化了房贷政策，一部分原本无法享受到该政策的人群，可能会因此得到实惠，但住房贷款利息专项附加扣除需要自己去申报，而当前可能正处于申报高峰期，税务部门通过平台统一回答，以便让购房者更加了解相关操作。”张波称。
陈文静介绍，该措施对之前没有享受过优惠政策，但“认房不认贷”后变首套的一部分购房人群，的确会形成利好。
李宇嘉指出，2016年-2023年8月期间，不少热点城市在执行“认房又认贷”的政策。这一段时间，正是房屋销售的高峰期，部分买家是在房价较高或上涨较快时期购置的房屋，房贷等购置成本相对高一些。
“2023年8月18日，政府相关部门推出‘认房不认贷’政策。在此之前，有贷款记录的人买房时，被认定为二套房购置，从而无法享受住房贷款利息专项附加扣除。政策优化后，按照新规，一部分购房者二套变首套了，对于被认定为手上只有一套房，符合政策要求的这部分人群，自然可以享受到住房贷款利息专项附加扣除。这一利民政策将覆盖到这部分人群，有利于降低此类人群的住房消费成本。”李宇嘉补充道。
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楼市新政蓄势待发？政治局会议释放信号 加力实施城市更新、适时降准降息
①分析师认为，从中央政治局会议发布的最新信息来看，政府仍会出台措施继续稳定房地产市场；
②“在外部环境复杂多变情况下，稳住地产内需是必要的，因此行业政策和基本面都有改善空间。”
③“预计宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期在增强。”
财联社4月25日讯（记者 李洁）中共中央政治局于4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。本次会议也为房地产市场未来走向，奠定重要基调。
会议强调，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。
惠誉评级亚太区企业评级高级董事金泰伦向记者表示，从中央政治局会议发布的最新信息来看，政府仍致力于稳定房地产市场。
“加力实施城市更新、优化存量商品房收购政策，体现出这些领域后续还有政策优化空间。在外部环境复杂多变情况下，稳住地产内需是必要的，因此行业政策和基本面都有改善空间，这一方向是明确的。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。
会议还提到，“加紧实施更加积极有为的宏观政策”，“适时降准降息”“要不断完善稳就业稳经济的政策工具箱，既定政策早出台早见效，根据形势变化及时推出增量储备政策，加强超常规逆周期调节”等。
“上述内容一定程度体现出政策出台的紧迫性，也为应对不确定性预留了政策释放空间。预计宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期在增强。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。
城市更新全面提速
58安居客研究院院长张波认为，此次会议关于房地产方面，延续了“止跌回稳”总基调，政策组合拳精准聚焦风险防控、结构优化与长效机制，明确了房地产行业持续向高质量方向发展的路径。
具体来看，会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”。
陈文静指出，从“大力实施”到“加力实施”城市更新行动，从“加力实施”到“有力有序”推进城中村和危旧房改造，这显示出与此相关的内容，已成为2025年各地政府的重要工作之一。
事实上，今年以来已经有不少城市出台了配套房票安置政策。据中指院监测，今年以来超20个地区优化房票政策，近期厦门扩大房票使用范围至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，进一步打通一二手链条，促进市场库存去化。
与此同时，“加快构建房地产发展新模式”位置提前，重要性进一步凸显。
有分析师指出，预计2025年更多与新模式相关配套政策将进一步完善和实质性落地，房地产领域的制度性创新也将加速，如现房销售、高品质好房子建设等，均属于这一新模式范畴内。
首提“加大高品质住房供给”
值得关注的是，本次会议首次提出“加大高品质住房供给”。相比于两会《政府工作报告》中“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的’好房子’”，进一步强调住房的高品质。
张波指出，当前房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，步入“品质时代”。本次政治局会议明确“加大高品质住房供给”，标志着行业从规模扩张转向质量提升的转型路径进一步清晰，并引导开发行业从“增量开发”向“品质竞争”转变。
而住建部今年已经发布国家标准《住宅项目规范》，并将在5月1日落地实施，部分城市也发布了“好房子”建设相关标准。陈文静预计，未来相关政策亦将进一步完善，更多城市落地标准规范，助力高品质住房建设，“好房子”有望放量。
“中央提出的建好房子符合我们的预期，即更大一部分住房需求将来自希望升级住房的购房者。这种需求结构的转变可能会对新房的整体平均售价（ASP）形成支撑，因为这些房产往往质量更高，因此价格也更高。”惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示。
根据惠誉评级的《2024-2040年中国住房市场预测》报告，2024年至2040年间，现有城市家庭的升级需求将达到76亿平方米，即每年约4.5亿平方米的需求，约占总需求的55%。剩余的需求将由城市化和拆迁驱动。
不过，石露露表示，预计开发商还需要综合考虑位置、设计、施工和装修、工程质量等方面因素，这对企业管理和利润率提出了新的挑战。
在张波看来，“好房子”标准不断落地和推进，是“加大高品质住房供给”的一个重要体现，是房地产市场从“增量市场”向“品质生活”转型的重要标志，这将深刻改变供需关系并重塑行业格局，也将加速推进供需关系从总量匹配向结构性匹配演进。
其表示，若未来市场趋于平稳，房价波动减小，购房者心态更加平和，好房子本身的品质将成为买家进行考量时更加重要的因素。届时，品质更优的房子即使价格略高，仍有可能获得更好的销售表现。
政策有望加快落地
此外，本次会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”。有分析师表示，预计政策仍会持续稳定房地产，根据市场形势变化及时出台针对性举措。
近期李强总理在北京调研时指出在落实好相关政策的同时，要及时研究推出新的支持措施。“本次会议进一步强调优化政策，或意味着更多配套举措已在路上，进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间。”陈文静称。
“年初至今，房地产销售表现突显出，市场在2025年可能比我们年初所预期的更强劲，这对于房地产开发商的现金流有积极的影响。不过，这种改善的可持续性和广度仍存在不确定，而且整体房地产销售的回暖对各开发商的影响也有所不同。”金泰伦告诉记者。
分析师认为，总体来看，本次会议在凸显底线思维基础上，关注助力行业良性循环，强化政策灵活性与精准度。地方政府化债、城市更新与住房供给改革的协同推进，既避免系统性风险，也为市场注入新动能。
“此次政治局会议，为房地产市场后续发展，尤其是二季度发展指明了方向。”张波表示，预计后续各地会加快落地相关政策，包括北上在内的一线城市将加快存量住房改造、优化限购限售政策，二三线城市则可能通过降低购房门槛、加大购房补贴等方式激活市场。
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地产销售冠亚军谁利润率高、物管业绩谁更强？
①2024年，保利发展、中海地产的销售金额分别位居房地产行业第一、二位，两家公司在规模、业务构成等方面有较多相似之处。
②保利发展2024年实现签约面积1796.61万平方米，签约金额3230.29亿元，同比分别减少24.71%和23.50%。
2024年，保利发展、中海地产的销售金额分别位居房地产行业第一、二位，两家公司在规模、业务构成等方面有较多相似之处，业绩表现又如何？
从近几年看，保利发展的年营收规模均高出中海地产上千亿元人民币，但由于保利发展净利润指标调整更为明显，中海地产2024年的净利润高于保利发展。2024年，中海地产、保利发展的权益拿地金额地价分别位居行业第一、二名。
保利发展营收高于中海地产 利润不及后者
2024年，保利发展实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.50%。2024年，中海地产的累计销售面积约为1148.65万平方米，与保利发展存在一定差距，但全年累计合约销售金额约为3106.91亿元，两者差距较小。
据第三方机构克而瑞研究中心数据，保利发展、中海地产2024年的销售额分别位列行业第一、二位。
从商品房销售均价看，保利发展、中海地产2024年的销售均价分别约为1.80万元/平方米、2.70万元/平方米，中海地产的商品房均价要高于保利发展。
地域分布上，据保利发展年报披露，去年，该公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点。中海地产2024年年报称，公司强聚焦一线城市策略，在北、上、广、深四个一线城市的市场占有率均进入当地市场前三名，在北、上、广、深及香港五个城市实现合约销售金额约1640.4亿元，占全年销售金额的60.6%。
从近几年看，保利发展年营收规模明显高于中海地产，两家的差距在上千亿元。2019年，保利发展的营业收入突破2000亿元，此后不断增长，至2023年达到3468.94亿元。2024年，保利发展的营业收入出现10%的同比下降，降至3116.7亿元。2021年，中海地产的营收突破2000亿元关口，此后的2022年至2024年呈现“减-增-减”的态势，2024年实现营业收入1851.54亿元，同比下降8.58%。
从利润看，2021年至2024年，保利发展的净利润持续下降，年净利润从最高时的超400亿元，降至2024年的不足百亿元。2024年，保利发展实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%。对于利润下降，保利发展解释称，出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。
有着行业“利润王”之称的中海地产，尽管净利润也有下降，但仍保持一定规模。2024年，中海地产实现净利润156.36亿元，同比下降38.95%。
中海地产的毛利率高于保利发展。2024年，保利发展的结算毛利率为14%，较2023年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点；中海地产的毛利率为17.7%。
负债保持稳定 中海地产拿地金额更高
据保利发展2024年年报披露，2024年年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。
从债务结构看，截至2024年年末，保利发展三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。保利发展2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。
中海地产方面，截至2024年年末，该公司的资产负债率为55.8%，较2023年年末增加了1.7个百分点；债务结构上，公司总借贷2415.6亿元，较2023年年末下降161亿元，其中，一年内到期的借贷为285.9亿元，占总借贷的11.8%。两家公司的融资成本相当，中海地产的平均融资成本为3.1%。
现金方面，截至2024年年末，保利发展的现金及现金等价物约为1324.98亿元，较2023年年末下降141.18亿元；中海地产持有银行存款及现金约1241.7亿元，较2023年年末增加185.4亿元。
土地储备关系房企未来发展。年报显示，截至2024年年末，保利发展在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在该公司的核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%。
中海地产的土储面积不及保利发展。截至2024年年末，中海地产系列公司土地储备总建筑面积为4255万平方米，较2023年年末下降1148万平方米。
从2024年拿地情况看，中海地产的拿地金额高于保利发展。2024年，保利发展新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；中海地产在中国内地新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积为389万平方米，总地价为806.1亿元，权益地价为696.3亿元。
根据中指研究院数据，中海地产、保利发展2024年的权益拿地金额地价分别位居行业第一、二名。
发力多元业务 保利发展收入超240亿
近些年，多元经营成为很多房企的发力点。
保利发展多元业务板块的大头收入来自于物业管理服务。2024年，保利发展多元业务板块实现营业收入243亿元，其中，物业管理服务实现收入163亿元，同比增长8.5%。截至2024年年末，保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。
截至2024年年末，保利发展租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平方米，全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。
租赁住房业态上，保利发展拥有“和寓”公寓品牌，2024年年末在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%，主要位于上海、广州、杭州、成都等城市。商业地产上，该公司构建“时光里、时光汇、X时光”三大购物中心产品系。
中海地产的商业物业运营业务是指物业租赁、酒店及其他商业物业运营，而物业服务公司中海物业不在中海地产业务板块之内。
2024年，中海地产商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元。其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。
从管理数量和规模看，中海地产拥有58个写字楼项目，总建筑面积383万平方米；购物中心27个，总建筑面积262万平方米；长租公寓24个，总建筑面积52万平方米；酒店14个，总建筑面积61万平方米。上述项目合计总建筑面积758万平方米。
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