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2023年5月，越秀地产以22.461亿元底价竞得南沙庆盛2023NJY-2地块
折合楼面价6647元/平。
没到一年，神秘面纱就被揭开了。
项目案名正式公布，叫越秀·天悦云啟
项目位于庆盛枢纽区块东涌大道，南侧为招商·湾区1872，一路之隔是香港科技大学
根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出，南沙是“立足湾区，协同港澳，面向世界”的定位，是三大自贸区之一，前海服务香港，横琴服务澳门，南沙是协同港澳，南沙的定位比前海和横琴高。
而庆盛作为南沙的先行启动区，财税利好政策已然傲视于前海、横琴。
《南沙方案》定位庆盛区块为“最香港”先行区，政策及产业密集落位，建设配套在短中期开始兑现。
区块定位为粤港澳大湾区重要的科技创新节点，亦是粤港深度合作园起步区。
政府重点引入发展人工智能、资讯科技、自动驾驶研发等战略性新兴产业，打造广州人工智能产业发展承载区。
针对庆盛先行启动区鼓励类产业的企业减按15%税率征收企业所得税；
针对在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分。
税收环境、政务服务等措施全面对标香港，力争打造世界一流的营商环境，接轨世界的营商环境
在我看来，庆盛先行启动区就是南沙新捧的明日之星：
有政策呵护（三大先行启动区之一）
有高铁枢纽（庆盛高铁站）
有著名高校（港科大广州校区）。
占地面积：56000㎡
建筑面积：337000㎡
总栋数：6栋（一期）
总层高：17~26层（一期）
容积率：2.93
绿化率：30%
梯户比：2/3、2/4户
在售面积：89~169m²
位置：广州市南沙区庆盛先行启动区港科大（广州）南侧
物业：越秀物业（国家一级资质）3.2元/月
越秀·天悦云啟，涵盖产业园、商业、住宅等多元业态，社区氛围较强。
配套方面，项目声称向“港式生活”看齐，形成一个“环港科大”的生活圈。
1.交通、教育配套：
楼盘是位于庆盛枢纽区块东涌大道，更近东涌地铁站，距离庆盛枢纽约1.2公里，为了实现互通共融，越秀地产还专门打造了1条超级连廊。
其参考纽约高线公园、香港人行天桥，架空设计，安全出行，遮雨遮阳。同时，还直接连接了居住地块、产研地块、香港科技大学（广州）、河涌公园、街心公园、东涌地铁站等丰富配套，便捷又高效。
通过庆盛站搭乘广深高铁，9分钟到东莞虎门、30分钟到深圳北、35分钟到西九龙。
双高铁：作为南沙目前仅有的高铁站，联结广深港高铁、广中珠澳高铁（规划中），直达深圳北、香港西九龙。
四地铁：4号线、22号线（规划中）、31号线（规划中）、33号线（规划中）“四线交汇”，未来一站到达番禺广场，速达广州中心区，通达全城。
小区是有自带幼儿园，项目两公里范围内，目前是覆盖了有规划两所小学，一所完全中学的，但具体入读情况，要根据当年教育局的安排
楼盘近邻世界知名研究型大学、全球排名TOP34的香港科技大学。
香港科技大学（广州）于2022年9月正式开学，被政府赋予4个第一定位，港科大（广州）是教育部建设高水平示范性合作大学的有益尝试，以南沙与港澳全面合作为契机，不只是作为教育配套，更是赋能庆盛
南沙引进民心港人子弟学校、广州大学附属朝阳学校、南华工贸高级技工学校（在建中）、华南师范大学粤港澳大湾区教师教育学院等等。
建设湾区科研教育用地，高知精英云集，序笔未来影响力。
2.商业、医疗、休闲配套：
越秀·天悦云啟可以说完全颠覆了原本单纯“只卖楼”的概念，而是创造了一种能跨城跨界、生活—工作—娱乐共融的全新生活模式！
社区的独特之处，如果往细里说，可以总结成一个词，就是“五个一”
在南沙方案的框架下，承接规划，以湾区的庆盛为起点，以“最香港”的方式，打造“产学研居文”一体化综合开发的典范
“一个低街”——汇聚越秀服务生态文创店、港科大的实验店等，约1.17万㎡活力商业街区，打造集聚港味生活的创智路；
“一个高街”——超级空中连廊，串联产学研居4大板块，无缝链接东涌地铁站、港科大及项目，营造便捷联通、步行优先的人性网络联系。
“一个广场”——大学广场呼应港科大红鸟广场，凸显项目整体门户形象，营造“三区合一”的起点；
“一个内谷”——ipark粤港云谷产业园围合成谷，打造“港澳科技南沙转化、湾区应用”的科研创新中心，国内知名的新大学城样板间。
“一个盒子”——结合香港文化及设计，设置创新展览办公空间，同步配备轻餐饮、原创潮流商品等功能，举办艺术展览，科研讲堂等形式提升片区产学研的配套特点，作为板块艺术商业标杆建筑。
项目约有7690㎡滨河园林，与外部公园组合形成内外双园的景观结构，规划“无界礼仪轴”“品质生活轴”双重归家动线，兼具功能性与审美性的“邻里花园”“景观中庭”“茶聚花园”“儿童乐园”4大精致园林组景，丰富邻里生活场景，也让生活融入自然
社区将架空层空间设计成休闲娱乐空间、四点半学堂、艺术琴室、乐阅室等，满足不同的兴趣爱好。
楼盘旁有三级甲等综合医院：中山大学附属第一（南沙）；
南沙引进5所重磅级三甲医院：广州市妇女儿童医疗中心南沙院区（预计2022年竣工交付）、广东省中医院南沙医院（在建中）；
广东省中西医结合应急救治中心（在建中）、中山大学附属（南沙）口腔医院（在建中）、广州医科大学附属肿瘤医院（南沙院区）（规划中）。
从效果图来看，项目地块不小，整个项目规划有两个住宅地块、一个产研地块，还有大学广场、商业街、滨水公园、幼儿园等配套。
一期会离多处核心配套更近，生活便利感更强。
看整体规划，北地块靠近港科大（广州），小区呈一字型排布
这样的好处，一是楼栋排布错位，无高层建筑遮挡
北边尽览港科大（广州）校园景观，南边望小区园林
项目首推1、2号楼，接下来将重点分析
建面约89-169㎡跃级三至四房，跨界共融共生的多元融合。
户型均有LDKB互通，保证舒适通风采光及与家人交流互动空间。
更难得的是，还是新规后，板块内采用20%阳台建设比例项目
使用率直逼“100%”的新盘！
产品亦有诸多看点！
首推楼栋楼下正是空中超级通廊的入口，出行非常便利：串联港科大（广州）校区、产研园区、东涌地铁站、小区幼儿园和河涌公园，形成一个无边界的“环港科大”生活圈，无惧风雨，步行可达。
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