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—🌈南山中心•天源华府🌈—

核心地段罕见改善大宅

高实用率但绝对不将就

户户阔绰豪宅户型格局

😍49万㎡中山公园做后花园

😍12号线中山公园站出口即小区入口

【在售户型】折后总价区间：

约90m²:约727-772万

约110m²:约891-1039万

约111m²:约1057-1098万

约155m²:约1617-1734万

约186m²:约1960-2143万

【核心卖点】

🤩南山中心区中山公园物业

🤩双地铁12/21号线中山公园站

🤩南头城九年一贯制中小学

🤩车位比1:1.12停车位充足

🤩全套智能化管理社区

一、户型设计详解

天源华府主推 90-186㎡ 的2-4房，涵盖刚需至改善需求，户型设计以高实用性和景观优势为亮点。

1. C户型（90㎡ 两房两厅两卫）

- 布局：竖厅设计，LDKB（客餐厨阳）一体化，客厅开间3.9米，主卧3.3米宽带飘窗，次卧3.1米。

- 亮点：西南朝向，全明采光；L型厨房带1.6米进深阳台，得房率83.82%（含赠送），适合小家庭或投资客。

2. A户型（110㎡ 三房两厅两卫）

- 布局：竖厅三开间朝南，主卧16㎡带独立卫浴，次卧12.6㎡和9.18㎡，L型厨房连接生活阳台。

- 亮点：动静分区，得房率87.01%（含赠送），西南向阳台2.05米进深，通风采光佳，但进门正对卫生间需注意。

3. B户型（110㎡ 三房两厅两卫）

- 布局：竖厅南北通透，主卧16㎡，次卧12.3㎡和9.56㎡，东北朝向。

- 亮点：双阳台设计，得房率86.99%（含赠送），适合注重通风的家庭，但朝向略逊于A户型。

4. D户型（111㎡ 三房两厅两卫）

- 布局：板楼设计，客厅4米开间，三开间朝南，主卧13.88㎡带飘窗。

- 亮点：南北通透，得房率78.83%（不含赠送），西南向阳台1.8米，空间利用率高。

5. F户型（155㎡ 四房两厅两卫）

- 布局：竖厅双阳台，四开间朝南，主卧套间+独立衣帽间，中西双厨设计。

- 亮点：得房率78.72%（不含赠送），客厅西南向阳台，适合多代同住的改善家庭。

6. E户型（186㎡ 四房两厅三卫）

- 布局：横厅7.5米开间，双套房设计，主卧23.65㎡带270°观景窗，6.2米超大阳台。

- 亮点：得房率78.83%（不含赠送），中山公园一线景观，定位高端改善，总价超2000万。

二、周边一手与二手价格对比

1. 天源华府（一手新房）

- 备案价：10.8万/㎡，折后均价8.5-11.5万/㎡（85折促销）。

- 总价区间：

- 90㎡：727-772万

- 110㎡：891-1039万

- 186㎡：1960-2143万。

2. 周边二手项目

- 莲城花园：79㎡两房成交价7.59万/㎡，楼龄20年+。

- 麒麟花园：116㎡四房成交价7.16万/㎡，学区优质但设施老旧。

- 卓越九珑：一手备案价8.69万/㎡，无地铁口优势。

对比总结：天源华府价格高于周边二手盘30%，但具备“地铁+公园+精装”优势；二手盘性价比高但楼龄长，适合预算有限的购房者。

三、区域价值分析

1. 核心区位

- 产业辐射：紧邻科技园、前海、留仙洞总部基地，高净值人群聚集，租赁需求旺盛。

- 交通枢纽：地铁12号线中山公园站（步行50米），未来21号线换乘，自驾通过北环大道、南山大道快速通达。

2. 发展潜力

- 西丽高铁新城（在建）将串联粤港澳大湾区，进一步提升片区交通能级。

- 南头古城文化改造带动文旅经济，区域价值持续升级。

四、周边配套详解

1. 教育配套

- 学区：南头城学校（九年一贯制公办），步行5分钟，2023年本科率95%+；周边有南山实验麒麟中学等名校。

2. 地铁与交通

- 已开通12号线，规划21号线；自驾15分钟至科技园，20分钟至前海。

3. 商业配套

- 社区商业：7000㎡地铁接驳商业（生鲜超市、便利店）。

- 大型商圈：2公里内欢乐颂购物中心，4公里达万象天地、壹方城。

4. 生态资源

- 中山公园：49万㎡绿地，步行50米；南头古城（文化街区）、荷兰花卉小镇（1.3公里）。

5. 医疗资源

- 3公里内覆盖华中科技大学协和深圳医院（三甲）、南山中医院（在建）。

6. 文化配套

- 南山文体中心（图书馆、剧院）、南山博物馆，1.5公里可达。

五、项目优劣势总结

- 优势：

- 真地铁口+公园景观，通勤与生态双优；

- 精装交付+高得房率，改善户型设计合理；

- 南山区核心区位，长期增值潜力明确。

- 劣势：

- 价格高于周边二手，性价比争议大；

- 小区仅3栋，园林仅2000㎡，缺乏高端会所；

- 周边城市界面老旧，城中村与工业区混杂。

六、适合人群

- 高端改善客群：预算充足，追求主城核心地段与公园景观（E/F户型）。

- 学区实用派：重视“目送式上学”便利性，对名校光环需求不高（A/B户型）。

- 长线投资者：看好前海-科技园产业外溢红利，愿承担短期溢价。

总结：天源华府以“地段+生态+地铁”为核心卖点，适合对生活品质要求较高的购房者，但需权衡价格与周边环境匹配度，建议实地考察噪音及商业便利性。

❑ 独家视点：

5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。

深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启 “2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。

本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。 一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。

深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）

机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开

华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）

方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营

4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）

广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策

广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）

广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等

广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）

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