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今年7月14号，招商经过158轮竞价，在深圳公共资源交易中心以21.55亿，斩获了前海核心区桂湾北部一块mini的小三角新宅地-T201-0232宗地，溢价率86.1%，楼面价约8.4万，刷新了深圳涉宅土拍楼面价地王，记录至今未被打破。

楼面价比后海总部基地『深圳湾澐玺』贵1.4万，比深超总第一块调规宅地『中海深湾玖序花园』楼面价贵2.4万，比前两天成功竞出的深超总第二块规宅地『中海T207-0068宗地』楼面价贵0.7万，是名副其实的深圳楼面价地王。

地段价值突出：坐享“前海金融核心+宝中成熟生活圈”双重红利，北接宝中配套，南临前海商务区，位置稀缺。

低密纯粹：容积率仅3.1，限高80米，151户+254个车位，居住密度低，圈层统一。

配套能级高：步行可达前海湾站（1/5/11号线），邻近万象前海、壹方城等商圈，被多个公园环绕，西侧规划九年一贯制学校。

景观视野佳：北向享双界河水岸，西北向直面“湾区之光”摩天轮，城市界面开阔。

项目产品介绍

根据目前曝光的信息，『招商·海晏府』将会推出建面约140-175-195㎡纯4+1房产品，涵盖3个面积段，细分4种户型。

点评：建面140㎡起，纯改善定位明确，也完全在意料之中，因为楼面价已经8.4万，不管做什么产品，预估销售均价至少要去到13万左右才符合盈利逻辑，而桂湾北此前常规住宅备案均价基本10万左右，想突破只能在定位、产品、堆料、格调方面下功夫，按传统逻辑去开发肯定不行。

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项目配套介绍

『招商·海晏府』周边配套比较好，除了缺少体育馆，购物中心、地铁、学校、医院、公园、文化馆等这些配套齐全且优质。

『招商·海晏府』周边公园、学校、地铁、医院这几类配套非常方便，购物中心需要步行1公里多，等前海湾枢纽（深铁汇都&19万㎡）商业运营起来以后购物中心会方便一点。

文体配套依赖宝中板块，步行2公里左右能到青少年宫、图书馆、民俗馆、湾区书城。或者借助交通工具10-15分钟能到宝安体育中心。

项目视景介绍

『招商·海晏府』最好的景观视野位是西北向，既可以避开高层建筑，又同时兼顾双界河、华侨城欢乐港湾、前海湾内海、珠江口外海景观。

只是西北向还有较多储备新型产业用地，后续也有可能调规改出一些住宅来，存在一定不确定性。

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西南：近距楼下是一小块公园绿地，稍远一点有储备新型产业用地，也有在建的前海湾TOD超高层建筑，西南偏南远景视野会非常局限，西南偏西景观还可以，双界河、华侨城欢乐港湾、前海湾内海、珠江口外海这些景观都能看到。

东北：楼下近距是公园绿地和双界河东段景观，远处看新安老城方向，整体远景城市景观为主。

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整体来说『招商·海晏府』视景条件还是不错的，最大户型195㎡户型无疑是最佳的，能同时兼顾西南、西北、东北三个方向的景观。

3栋140㎡双龙抱珠的也不错，西南向个别角度能看出去，西北向刚好错开了2栋。

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