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龙华｜鸿荣源观城（CITY X・4 号线观澜站・275 万㎡综合体・2026 年底精装）

推广名：鸿荣源 CITY X 观城

定位：龙华观澜核心、4 号线观澜站约 300 米、275 万㎡超级综合体、香港中文大学附属学校、88-142㎡精装 3-4 房、刚需 / 刚改大盘。

一、基础信息（2026 年 6 月最新）

地址：龙华区观澜大道与新澜大街交叉口（4 号线观澜站旁）

开发商：鸿荣源集团（深圳本土龙头，壹方系开发商）

占地 / 建面：总占地约 38 万㎡/ 总建面约 275 万㎡（首期 “未来平方云山府” 占地 2.73 万㎡/ 建面 37.41 万㎡）

楼栋 / 户数：首期 5 栋 58-59 层超高层住宅；共 1566 户纯商品房

容积率 / 绿化率：9.2/40%，围合式社区，园林大

产权：70 年住宅（2025-2095），纯住宅、通燃气、可落户

交付：2026 年 12 月精装交付（准现楼，已封顶）

梯户比：3 栋 1 单元 4 梯 6 户；1 栋 2 单元 3 梯 6 户

物业费：6.2 元 /㎡/ 月

使用率：87%-90%（含赠送），户型方正实用

二、主力户型（88-142㎡・3-4 房・高得房）

88㎡ 3 房 2 卫（入门）：南北通透、四开间朝南、LDKB 一体化；折后 280-359 万，单价 3.2-4.08 万 /㎡

98㎡ 3 房 2 卫（主力）：全南向、公卫干湿分离、“四叶草” 布局；折后 377-418 万，单价 3.85-4.11 万 /㎡

108㎡ 4 房 2 卫（刚改）：横厅设计、主卧套、储物空间足；折后 475-491 万，单价 4.37-4.52 万 /㎡

117㎡ 4 房 2 卫（改善）：南北通透、10.5 米面宽、双阳台；折后 509-520 万，单价 4.35-4.40 万 /㎡

142㎡ 4 房 2 卫（楼王）：南北通透、6.5 米横厅、270° 景观；折后 600-642 万，单价 4.2-4.5 万 /㎡

三、价格（2026 年 6 月清盘特惠）

备案均价：4.58 万 /㎡；折后均价 3.9-4.1 万 /㎡

单价区间：3.2-4.5 万 /㎡（特惠 3.2 万 /㎡起，常规 3.8 万 /㎡起）

总价区间：280 万起（88㎡）-642 万（142㎡）

首付：3 成起（住宅），按揭 30 年

特惠：88㎡少量低区特价、VIP 冻资 96 折 + 认购 98 折 + 准时签约 99 折

四、核心配套（TOD 综合体・名校 + 商业 + 地铁）

🚇 交通：4 号线观澜站约 300 米（步行 5 分钟）；10 站到深圳北站，16 站到福田；未来 22 号线鹭湖北站约 800 米；梅观高速直达福田

🏫 学校：香港中文大学附属观城学校（九年一贯制，72 班）+ 自建 5 所幼儿园；观澜中心学校（省一级）、观澜二中

🛒 商业：自带40 万㎡观城壹方商业（壹方天地 2.0），已签约山姆、万象影院；15 分钟达龙华天虹、壹方天地

🌳 景观：周边5 大生态公园（观澜湖、茜坑水库等），社区 40% 绿化率

🏥 医疗：龙华区中心医院（三甲）、观澜人民医院，3 公里内覆盖

五、核心卖点

✅275 万㎡超级综合体 + 鸿荣源开发：壹方系品质，兑现力强，自带 40 万㎡商业

✅4 号线观澜站 300 米 + 22 号线规划：双地铁 TOD，通勤福田 / 北站便捷

✅香港中文大学附属学校：名校加持，家门口 9 年公立，教育无忧

✅88㎡280 万起 + 90% 得房率：龙华刚需门槛最低，户型实用，性价比高

✅2026 年底准现楼 + 精装交付：已封顶，实景可见，交付风险低

✅40% 绿化率 + 围合式大社区：园林大，居住氛围纯粹

六、小缺点

❌ 容积率 9.2，超高层高密度，社区人口多

❌ 位于观澜，距南山 / 宝安较远，跨区通勤时间长

❌ 周边旧改多，短期城市界面一般，施工噪音可能存在

❌ 车位比 1:1.2，高峰期停车略紧张

☎ 售楼处 / 看房预约：400-870-6038（专属顾问 + 样板间带看 + 实景展示 + 特价房申请 + 学校解读）

在2025年5月8日取证入市，本次首推1栋2单元，共312套房源，面积有88-98㎡的3房2卫，108-117㎡的4房2卫户型，备案均价4.58万/㎡，开盘9.03折，折后均价4.13万/㎡，折后单价3.81-4.51万/㎡，总价在336-520万/套，至今去化率约77%，还有不到70套房源在售。

在2025年7月11日取证入市，本次加推3栋1单元，共312套房源，面积有88-98㎡的3房2卫户型，备案均价4.47万/㎡，开盘9.03折，折后均价4.03万/㎡，折后单价3.79-4.21万/㎡，总价在342-417万/套，至今去化率约35%，还有约200套房源在售。

该项目原先是观湖街道观城第一期城市更新单元，总占地面积81万㎡，总规划建筑面积410万㎡，其中贡献面积高达50%，分别是5个公园+3所九年制学校+医院+文体中心+马坜大屋，全部由鸿荣源集团代建移交。

项目分19个地块开发，住宅+商业总建面超200万㎡，住宅面积高达133万㎡（包含回迁房+公租房），其中1/2期加起来有8108套房源，包含了有商品房5602套，租赁+安置房2506套。

目前首先开发的是平安路以西的区域，这次首推的是未来平方云山府（08地块），其中未来平方云馨府（03地块）+未来平方云翰府（04地块）+未来平方云岭府（11地块）这3个地块都是回迁房，规划的5大生态公园里面，生态云谷公园已经建成可以对内展示，待后期全部地块开发完成后，也会有观景连廊全部相连在一起。

待项目全部落地后，将会打造成集住宅+商业+写字楼+教育+公园+医院+产业+交通+历史文教+文体+康养于一体的超级综合体大盘。

未来平方云山府，共分3期建设，总占地面积约2.73万㎡，总建筑面积约37.41万㎡，计容建筑面积约27.51万㎡，容积率9.23，绿化率32.01%，共由5栋58-59层高住宅组成，其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。

总规划1566户，其中商品房1548户，回迁房18户，全部是4梯6户设计，地下室有4层，规划1598个车位，车位比超1：1。

项目户型介绍

88㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.3米开间，LDKB一体化设计，四开间朝南，主卧270°无转角飘窗，分别做到了主卧15.63㎡/次卧7.54㎡/次卧6.96㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约74.6-75.4%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。套内面积66.45㎡+赠送面积11.58㎡=实得78.03㎡，加上赠送后得房率约87.56%。

98㎡的3房2厅2卫，1栋1单元01户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，动静分区，分别做到了主卧14.3㎡/次卧10.36㎡/次卧6.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约75.4%（不含赠送），东北朝向。套内面积73.89㎡+赠送面积10.05㎡=实得83.94㎡，加上赠送后得房率约85.65%。

98㎡的3房2厅2卫，1栋1/2/3单元03.05户型/3栋的98平户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，动静分区，分别做到了主卧14.3㎡/次卧10.36㎡/次卧6.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约74.6-75.4%（不含赠送），东南或西南朝向。套内面积74.09㎡+赠送面积11.13㎡=实得85.22㎡，加上赠送后得房率约86.96%。

108㎡的4房2厅2卫，1栋2/3单元02/1栋1单元06户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.6米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，分别做到了主卧16.2㎡/次卧9.24㎡/次卧7.76㎡/次卧7.32㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约75.4%（不含赠送），东南或西南朝向。套内面积82.02㎡+赠送面积12.93㎡=实得94.95㎡，加上赠送后得房率约87.28%。

117㎡的4房2厅2卫，1栋2/3单元06户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，分别做到了主卧16.5㎡/次卧9.57㎡/次卧8.58㎡/次卧7.97㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约75.4%（不含赠送），东南或西南朝向。套内面积88.24㎡+赠送面积13.43㎡=实得101.67㎡，加上赠送后得房率约86.87%。

142㎡的4房2厅2卫，1栋1单元02户型，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅4.7米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，分别做到了主卧24.03㎡/次卧9.99㎡/次卧8.99㎡/次卧7.6㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约75.4%（不含赠送），客厅连接次卧出12.16㎡的观景大阳台，东南朝向。套内面积107.06㎡+赠送面积14.75㎡=实得121.81㎡，加上赠送后得房率约85.78%。

交通地铁

距离4号线延长线观澜站400米、有轨电车新澜站500米，走路6-8分钟的距离，10站可到达深圳北站，16站到福田CBD。未来还有规划中的18、22号线加持。

22号线鹭湖站在建，始于龙华黎光站，途经龙岗区，终于福田上沙站，开通后到福田仅需45分钟。

自驾方面，临近梅观快速、观澜大道、龙澜大道、观光路、人民路等主干道，通过沈海高速、外环高速可以快速到达深圳其他区域。

项目还首创“三重立体交通”（空中连廊+地上路网+地下车库直连高速），并配建公交首末站，进一步优化出行效率。

学校配套：项目规划5所幼儿园及3所九年一贯制学校（含72班、54班规模），其中72班制的学校已经确实是港中大附属学校，目前已经开工。根据2025年龙华区学区划分，小学对口观澜中心学校（省一级），初中为观澜二中或龙华第三外国语学校。

周边1.2公里内有观澜中心学校（百年名校），0.8公里为观澜二中，未来随着教育资源优化，有望引入深圳实验学校等优质教育资源。

商业配套：项目自带约40万㎡商业综合体，其中包含“壹方天地2.0”（约20万㎡集中商业），对标前海壹方城，规划引入国际一线品牌、特色餐饮及智慧购物体验。周边200米内有百佳华广场，4公里范围内覆盖观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等成熟商圈。

此外，项目融合“观澜之钻”地标建筑及历史文化街区，打造微度假式购物中心，并通过超3.6公里空中连廊串联商业与公园，形成复合型消费场景。

观澜产业篇

高新技术产业

人工智能与集成电路：依托九龙山数字城，聚集华为、中光电、沃特沃德等企业，聚焦人工智能算法、芯片设计等领域，打造粤港澳大湾区智造中心。

生物医药：银星科技园汇聚迈瑞、华润生物等企业，专注于医疗器械研发与生产，年产值超200亿元，是深圳生物医药产业的重要基地。

新能源与新材料：鸿创科技中心引入华宝新能源、恒力天科技等企业，布局新能源电池、新型材料研发，推动产业升级。

先进制造业

电子信息：观澜高新技术产业园入驻2448家企业，涵盖电子元器件、智能终端制造，是龙华上市公司最密集区域，代表企业包括富士康、中光电等。

高端装备制造：湖西产业园聚集普门科技、联得装备等企业，专注于工业自动化设备、精密仪器制造，形成规模效应。

医疗器械：国际医疗器械城规划引入超500家企业，聚焦高端医疗装备研发与生产，已吸引迈瑞、安保科技等龙头企业入驻，目标产值超1500亿元。

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