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2025 年，海南自贸港全岛封关进入倒计时，三亚作为自贸港核心城市，人居价值迎来新的爆发点。正是在这一时代背景下，聚亿地产 —— 这位深耕房地产领域八载、匠筑超 300 万㎡精品人居的城市综合运营商，继椰海锦程之后，再度落子三亚崖州，带来迭新之作 “椰海樾府”。项目以 “超樾想象，生活至阔” 为核心理念，打造建筑面积约 88-131㎡的新质度假房源，试图为追求高品质旅居生活的人群，在崖州湾科技城这片科创热土上，构建一处兼具舒适度与成长性的栖心之境。

一、区位介绍：自贸港 + 科技城，双引擎驱动价值

椰海樾府的区位优势，始于政策红利，陷于产业潜力。2025 年 12 月 18 日，海南自贸港全岛封关将正式启动，“一线放开、二线管住、岛内自由” 的政策框架下，“零关税”、宽松贸易管理、便利通行等 “四个更加” 措施将落地，这为三亚崖州的发展注入了强劲动力。

项目所在的三亚崖州湾科技城高新区，更是政策红利的直接承接者。作为海南自贸港 13 大重点园区中唯一的深海科技产业高地，这里已构建起 “南繁硅谷 + 深海科技 + 产城融合” 的三位一体生态圈，聚焦 “向种图强、向海图强、向天图强” 的陆海空三大未来产业。目前，区域内已落地约 39 个省部级及以上科创平台，吸引超 1.3 万家企业扎根、2.8 万高精尖人才汇聚；按照规划，未来这里将集聚超 2000 家高新企业，承载 10 万菁英的居住与工作需求 —— 产业与人才的双重集聚，不仅为区域带来活力，更让椰海樾府的居住与投资价值有了长期支撑。

二、项目规划：低密舒适，打造度假式社区

椰海樾府在规划上，充分兼顾了度假居住的舒适度与社区的成长性，核心数据与设计亮点可圈可点：

基础指标扎实：项目占地面积约 2.8 万㎡，建筑面积约 8.9 万㎡，容积率仅约 2.2，绿化率高达 40%—— 低于同区域多数度假项目的容积率，搭配高绿化，确保了社区内部的通透感与居住私密性；70 年产权更是为长期居住或资产持有提供了保障。

楼栋与车位规划合理：社区共规划 9 栋楼，楼层数在 16-26 层之间，总户数 548 户，而车位数达 682 个，车位比超 1:1.2，有效解决了度假或常住时的停车需求；纯板式 “一字楼” 布局是项目的一大设计亮点，充分考虑三亚的风向与日照特点，让每一户都能享受更均匀的采光与更流畅的通风，打造 “有呼吸感” 的生活空间。

社区配套显度假属性：社区内部以 “椰风海韵” 为灵感，采用现代主义建筑风格，创新悬挑式观景阳台，让建筑轮廓更显轻盈通透；园林按功能组团化设计，打造 7 大主题户外生活岛屿，搭配风雨连廊串联起岛屿泳池、全龄活动乐园等空间；约 400m 健康生活环线设置了主题运动跑道、热身场与休息站，满足全年龄段的运动需求；更值得一提的是约 560㎡的海岛泳池会所，超长 30 米泳道搭配池底涌泉，营造出海浪波光的度假奢感。

全龄社交空间覆盖：项目规划 6 大主题架空层，约 3.9 米挑高让空间更显开阔，涵盖 “樾 + 童话趣岛”（儿童社交）、“樾 + 智慧光年”（阅读工作）、“樾 + 友邻会客厅”（休闲会客）、“樾 + 轻氧运动”（健身瑜伽）、“樾 + 颐乐时光”（老年休闲）、“樾 + 欢乐聚所”（家庭派对），从儿童到老人，从个人独处到家庭聚会，各类社交需求都能得到满足。

三、项目配套：全维覆盖，步行即享诗意日常

椰海樾府提出 “全维主场，启幕公园城市的诗意日常”，从交通、生态、教育、商业、医疗五大维度，构建起 “步行即享、舒逸无界” 的生活圈：

立体交通，畅达内外：项目可快速抵达崖州湾轻轨站与高铁崖州站，通过 G98 环岛高速能畅达海南全岛，前往三亚凤凰国际机场也十分高效，无论是日常通勤还是岛内外出行，都无需过多奔波。

生态休闲，绿意环绕：东揽南繁公园中央景观轴，周边还分布着观海公园、通海公园、滨海公园、滨河公园、中央公园、三角梅科博园等多个公园，闲暇时漫步公园，听海风、赏绿植，度假感随时在线。

菁英教育，近在咫尺：教育资源丰富且距离适中，科技城第一幼儿园距项目约 900m，南开小学约 1.5km，南开中学与寰岛实验小学 & 中学约 1.6km，上海世外双语学校约 2.4km，从幼儿园到中学，优质教育资源环伺，家长无需为孩子上学远距离接送。

璀璨商圈，满足日常：商业配套涵盖南山荟、花园里购物中心（已运营）、金色家园商圈，还有建设中的科尚城市广场，日常购物、餐饮、休闲需求，在家门口就能解决。

双三甲医疗，健康护航：国康医院与上海仁济医院三亚医院均已运营，作为三甲医院，能为业主提供专业、及时的医疗服务，尤其是对于老人与孩子，健康保障更显重要。

四、户型设计：88-131㎡臻境，高得房率适配多元需求

椰海樾府的户型区间为建筑面积约 88-131㎡，主打 “一梯一户、南北通透、高得房率”，每个户型都有鲜明亮点，适配不同家庭结构的需求。

共性优势突出：所有户型均享独立梯厅花园，入户时有专属过渡空间；部分户型配备 270° 瞰景阳台或创新悬挑阳台，最大化吸纳窗外的椰海风光；LDKG 一体化格局（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化）让公共空间更显开阔，增强家庭互动；主卧套房设计则保障了主人的居住私密性与舒适度。

分户型亮点：

约 88㎡户型：空间紧凑实用，无过多浪费面积，适合三口之家度假居住或单身 / 情侣长期居住，小面积也能享受低密社区的配套与舒适度。

约 100-115㎡户型：空间尺度适中，多卧室设计能满足二孩家庭或三代同堂的居住需求，LDKG 格局与阳台结合，日常采光与通风效果佳，兼顾实用性与居住品质。

约 131㎡户型：作为大户型，空间更显阔绰，部分户型配备书房，可作为工作或兴趣空间，适合对居住面积与功能有更高要求的家庭，无论是长期居住还是接待亲友，都能从容应对。

五、优缺点分析

优点

区位红利显著：依托海南自贸港封关政策与崖州湾科技城的产业规划，区域未来成长性强，居住与投资价值有长期保障。

低密舒适属性突出：容积率 2.2、绿化率 40%，搭配纯板式一字楼布局，居住舒适度远超同区域部分高密度项目。

配套全维且优质：交通便利、生态资源丰富、教育医疗商业覆盖全面，且多为已运营或近距离资源，生活便利性高。

产品设计人性化：从园林、泳池会所到架空层，再到户型的高得房率与功能布局，均围绕 “度假 + 居住” 需求设计，全龄友好。

缺点

区域成熟度待提升：崖州湾科技城虽为重点园区，但仍处于发展阶段，部分配套（如科尚城市广场）尚未完全建成，生活氛围相比三亚市区核心地段仍有差距。

度假季交通压力或存：项目临近交通枢纽，三亚旅游旺季时，周边道路或面临一定的交通拥堵风险，影响出行效率。

户型选择相对集中：主力户型为 88-131㎡，缺少更小面积的刚需户型或更大面积的终极改善户型，对极端需求的适配性不足。

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房产信息：

77亿港元“抄底”47亿市值公司？博裕资本力推金科服务退市

财联社11月18日讯（记者 李洁）金科服务的大股东博裕资本正以最高每股8.69港元的价格，推动这家物管公司从香港联交所退市。

11月18日，金科服务（09666.HK）发布公告称，其控股股东及要约人博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约，拟收购公司全部要约股份，并建议撤销上市地位。

若相关退市决议获通过且条件达成，金科服务将从香港联交所除牌，成为博裕资本旗下的私人公司，从而结束其近五年的港股上市历程。

针对退市原因，一位接近金科服务方面的人士告诉财联社记者，“退市是基于整体战略考虑，退市后业务规划和管理架构，目前都没有重大调整。”

“私有化将使要约人和本公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。此举亦将减轻维持公司上市地位所带来的行政和合规负担，使管理层能够将时间和财务资源集中于本公司的核心业务。”金科方面如是说。

从市场表现来看，截至11月18日收盘，金科服务股价报收8.05港元/股，单日增幅达17.18%，显示出资本市场对此次退市动向予以高度关注。

博裕资本入主之路

记者在采访中了解到，这次主导金科服务退市的，是其大股东博裕资本。

博裕资本成为金科服务大股东，要从2021年说起。2021年12月，金科股份为缓解自身现金流紧张问题，金科股份将其所持金科服务部分股权转予博裕资本，后者以37.34亿港元对价收购了公司22.69%股权，每股转让价格高达26港元。

随后于2022年11月，博裕资本再次发起部分要约收购，以每股12港元的价格收购了金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元。交易完成后，博裕资本持有金科服务股权34.63%，成为金科服务第一大股东。

然而，最终奠定其控股地位的关键事件，发生在2025年3月30日。当时博裕资本以6.67亿元的价格（约合7.18亿港元），成功竞得金科股份挂牌在阿里资产拍卖网上的1.08亿股（占总股本18.05%）。

据悉，这些被拍卖股权原本由金科服务母公司金科股份持有，当时金科股份因向博裕资本借款1.568亿美元，将所持上述金科服务股份进行了质押，由于金科股份未能偿还借款，造成债务违约，上述股份被法院强制拍卖。

此次拍卖完成后，博裕资本及其一致行动人对金科服务的持股比例，从37.86%跃升至55.91%。

随着拍卖完成过户，博裕资本方面于10月31日提出全面要约收购，并于11月18日进一步更新要约方案。截至目前，要约人及其一致行动人共持有金科服务63.29%的股份。

要约收购价最高8.69港元/股

稳固控股地位后，博裕资本推出了有针对性的退市方案，通过差异化设计争取股东支持，同时明确了退市条件与成本。

根据金科服务与博裕资本旗下公司Broad Gongga Investment Pte. Ltd.发布的联合公告，此次要约方案设置了双层价格结构，核心是“基本要约价+提高要约价”的差异化模式：基本要约价为每股6.67港元，若退市条件达成则支付8.69港元，较最后不受干扰日收盘价溢价18.07%。

分析人士告诉记者，这一设计既为持股分散的小股东提供了套现良机，同时设置的“存续选项”允许股东将收益再投资，间接参与公司后续发展，一定程度上平衡了股份流动性丧失的影响。

从成本角度看，方案分两种情况明确了最高支付金额。若退市决议案未获批准或退市接受条件未达成，按基本要约价计算，要约人应付最高金额约为17.86亿港元；若退市两项条件均达成，按提高要约价计算，应付最高金额约为23.27亿港元。

而股东要获得8.69港元的更高对价，需满足两项关键条件：一是退市决议案在临时股东大会上获得独立股东至少75%的批准，且反对票不超过10%；二是要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳。

结合当前股权情况，博裕资本及其一致行动人已持有63.29%的股份，这意味着其尚需获得约32.3%的无利害关系股份有效接纳，才能达成退市条件。

待相关退市条件均获达成后，要约人计划将金科股份从联交所除牌。对于退市决议案的通过概率，分析人士指出，在博裕资本绝对控股的股权结构下，决议案通过几成定局。

退市后前景几何？

博裕资本推动金科股份私有化的驱动因素是什么？

对于这背后的原因，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，“此举的用意在于，该机构控股金科服务后，后希望摆脱上市公司的监管约束与市场预期压力，以提高决策效率并降低合规成本。近年来，金科服务业绩承压，近三年累计亏损约34亿元，市值亦大幅缩水至约47亿港元，其上市平台的融资与品牌功能已显著减弱。”

其指出，金科服务退市后，博裕无需再受公众股东掣肘，可快速进行资产处置、业务收缩或并表重组，从而将金科服务变身为“现金奶牛”或“资产包”，更灵活地实现资本退出。

值得关注的是，此前，博裕资本通过53.82亿港元拿下金科服务55.91%股权。分析人士表示，如果要约收购并完成退市可能还需付出23亿港元，其累计投入或达77亿港元，远高于金科服务当前47亿港元的市值。

那么，为何博裕资本要花费如此重金，对金科服务展开要约收购？

柏文喜向记者表示，此举背后是“债权转股权+抄底核心资产”的双重逻辑。博裕资本不仅以债权换取控股权，还锁定了一家现金流相对稳定的物管平台，为未来行业复苏或资产整合预留了空间。

此外，分析人士表示，市值表现与资本市场及物企市场行情等因素有关，外界目前暂不清楚其市值是否存在被低估的可能性。

金科服务2025年半年报显示，公司期内总收入为23.35亿元，同比小幅下降3.1%，但现金及流动性资产仍达26.512亿元，全国管理面积保持约2.19亿平方米，基本盘仍具一定韧性。

对于金科服务退市后的发展路径，柏文喜预计或分为三个阶段推进，短期内聚焦现金流回收，裁撤冗余人员，并压缩高毛利但回款慢的业务；中期实施资产分层，将不同业态分拆，对外寻求REITs、险资或地方国资并购，实现部分资产溢价退出；长期则可能通过并表或二次上市实现资本退出，或装入博裕已投资的万物云等上市主体，完成基金退出。

“整个过程或能会伴随更激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化、科技外包以及降低对母公司金科股份关联交易的依赖度等，为后续资本运作留出估值空间。”一位房地产行业分析师告诉记者。