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龙华联发新澍澍雅居

项目基础信息

开发商：联发集团

位置：龙华区民治街道佳民路与民塘路交叉口北侧

规模：占地约1.09万㎡，建面约4.29万㎡，共3栋住宅楼（16-25层）

户数车位：总户数332户，车位360个

容积率/绿化率：低容积率2.5，绿化率32.49%

梯户比：2梯4户或2梯6户

交付：预计2028年初精装交付

特点：定位“新青年产品”，为深圳新国标住宅项目之一。

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二、 地段与配套分析

项目位于龙华核心区之一的红山-上塘板块。该板块自2011年开发至今已相当成熟，且随着民治街道纳入深圳都市核心区，未来发展潜力被持续看好。区域经济活跃，数字经济等新兴产业聚集。

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交通：

地铁：距离6号线上芬站约700米，4号线上塘站约1公里，可便捷换乘通达福田、罗湖。

自驾：周边有民塘路、福龙路、布龙路、新区大道等主干道及快速路，深华快速路-福龙路立交通车后，前往福田、南山更便捷。

商业：距离星河CoCo City仅300米，3公里范围内有Costco、上塘荟、龙华天虹、红山6979、龙华壹方天地等大型商场，生活购物便利。

教育：中学对口龙华排名靠前的龙华实验学校；小学划片为华东师范附属未来小学。

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文体休闲：周边有简上体育综合体、深圳美术馆新馆、图书馆北馆、文化馆新馆、书城龙华城及多个公园（阳台山、德逸公园、红木山郊野公园等）。

医疗：临近大型三甲新华医院和深圳市第二儿童医院龙华院区。

三、 项目规划与楼栋分析

项目最大的特点是超低容积率（2.5）和小高层设计（16-25层）。但地块本身是块面积较小（约1万㎡）的三角形地块，且被金地上塘道、中城宴华府、星河传奇、深业颐樾府及隔圳新村（城中村）包围。

布局：3栋楼呈一字排开，户型朝向相互错开，以东南和西南为主。

楼间距与视野：地块狭小导致楼间距较窄，尤其1栋2、3单元距离隔圳新村最近仅约16米，中低层采光和视野会受较大影响。整体而言，因周边小区楼栋较高，视野以“楼景”为主，西南向部分高层可远眺红木山景观，但需注意6号线高架轨道带来的噪音。

朝向：主力为南偏东、东南、南偏西、西南，仅少量84㎡户型朝东偏北。

四、 核心亮点：高得房率与小户型

项目最大的吸引力在于其高得房率（宣称约100%）和小面积多功能户型设计：

69㎡ 三房一卫：竖厅设计，客厅开间3米，西南朝向。堪称刚需“上车神器”

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79㎡ 三房两卫：竖厅设计，客厅开间3.4米，主卧套房，东南或西南朝向。比69㎡多一个卫生间。

84㎡ 三房两卫：横厅设计，南北通透，客厅开间3.4米，飘窗多。东北朝向是短板，但设备平台有改造为“3+1”房的可能性。

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99㎡ 四房两卫：横厅设计，南北通透，客餐厅开间达5.3米，五开间朝南（东南向），空间利用率高。

所有户型层高均为3米，且户户朝南（除84㎡东北向外）。

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