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海珠区【越秀熙悦江湾】全面分析+优缺点总结：

项目位于海珠西广纸板块，是整个广纸板块配套浓度最高的区域之一。

项目基本信息

开发商：越秀地产

拿地时间：2024年9月19日

开盘时间：2025年2月1日

交付时间：2028年5月30日，精装

折合楼面价：3.4万/㎡

拿地总价：35.6亿元

占地面积：14810㎡，出让面积13959㎡

总建筑面积：104693㎡

总栋数：4栋，1040户

总层高：57层，4梯5户

使用率：120%

绿化率：26％

容积率：7.5

总车位：1079个，1：1.04

物业公司：越秀物业，3.6元

产品：建面约86-108-122m²

规划：每栋楼都有三层的架空层，为业主提供了休闲娱乐的场所。此外，小区还自带1000方的商业+城市会客厅+榕树林一起打造的空间，以及街角公园和临街商铺。

项目交通配套

项目距离地铁广佛线燕岗站约580米，距离11号线棣园站约600米，妥妥的双地铁盘。

自驾方面周边有工业大道、昌岗路、鹤洞桥、环城高速等干线。

项目教育配套

直线3km范围内有131个幼儿园，如笑笑美育幼儿园 (星汇海珠湾园区)，距离小区仅134米。

项目官宣了广州市海珠区宝玉直实验星悦小学已开学，项目周边周边有宝玉直实验小学光大校区、四十一中、五中附属初中，红棉小学、海富小学、南燕小学、培红小学等等。

中学：直线3km范围内有32个中学，如广州市第四十一中学 (东校区)、广州市第四十一中学、广州市江南外国语学校 (北校区)、广州市真光中学初中部实验校区、广州市第九十七中学等。

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项目教育条件：

直线3km范围内有131个幼儿园，如笑笑美育幼儿园 (星汇海珠湾园区)。

项目官宣了广州市海珠区宝玉直实验星悦小学已开学，项目周边周边有宝玉直实验小学光大校区、四十一中、五中附属初中，红棉小学、海富小学、南燕小学、培红小学等等。

中学：直线3km范围内有32个中学，如广州市第四十一中学 (东校区)、广州市第四十一中学、广州市江南外国语学校 (北校区)、广州市真光中学初中部实验校区、广州市第九十七中学等。

项目商业条件：

项目周边包括凯德乐峰广场、56万方星汇海珠湾倾力打造的广纸艺术商业街广纸天地荟就在对面。

后航道边上还有太古仓码头、太空间LIVE等，是New Money休闲的好去处。

项目医疗条件：

社区医疗附近还有南石头社区服务中心。

项目步行约可达三甲珠江医院、可达广州医科大学附属第二医院西院区、社区卫生中心等，周边包括广州红十字会医院、二甲妇幼保健院、三甲省口腔医院、中山孙逸仙医院南院、广中医骨伤科医院等。

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项目休闲条件：

项目周边还有约3.6万㎡的广纸历史公园，步行海珠免费的庄头公园，可达珠江后航道。

在售户型

项目规划了4栋住宅，做成蝶式布局，预计住户约1000户。产品规划也是新规后的户型，阳台占比可达到套内面积的20%，虽然没有南方面粉厂地块30%的高，但放在海珠西，这也是板块使用率最高的项目。

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户型为建面约88-108-120㎡三至四房，主打刚改，将采用全新的产品系——广府系，定位中高档，侧重调性，融合属地文化。

项目首推2栋，4T5，货量约260套，建面约88-110-123㎡三四房。

约88㎡，三条梯腿，约156套；

约110㎡，一条梯腿，约52套；

约123㎡，一条梯腿，约52套。

也就是说，首推楼栋，小面积户型占大头，若是中意大面积户型，要拼手速了。

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