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🌈博林天瑞🌈

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片区：南山西丽大学城片区

小区：博林天瑞

面积：198.22平

户型：4房2厅1厨3卫

朝向：南

楼层: 41/47

总价：1818万

学位: 南二外平山学校（九年制）

税费：满5年，不唯一

装修: 开发商精装修

🌴小区情况

博林天瑞，2016年由深圳博林集团建设，分为两期开发，小区占地50080m²，建筑面积240386m²，其中一期一共3栋，共470户，户型主要以74-89m²复式；79、84m²3房；145、154m²4房

二期一共5栋，568户，户型主要为110、120、130m²3房；170-254m²4房

总共1038户，车位1200个，车位相对比较充足，物业是小区自带的物业，管理还不错

花园参考新加坡豪宅建筑思路，配有泳池、健身会所、引入喜来登酒店，配备有4层阳光车库，品质整体还是很高端

小区位于南山大学城旁，周边生态绿化非常高，整体居住环境还是不错，视野都非常开阔

距离5号线大学城地铁站800m，旁边是留仙大道，去留仙洞总部基地非常近

商业也在地铁站上，益田假日里，平时生活买菜可以去旁边的平山村

学校是平山学校，也可以申请丽湖中学，学校距离都比较远、而且也都一般，不过住这个小区基本都是送私立学校或者不考虑学位了

楼盘优势：

1、楼盘品质高端，楼盘主材质用的玻璃幕墙，使得楼盘耐久度高，无论多久看颜值都很高，花园设计的也不错

2、小区基本以大户型为主，圈层还是比较高端，很多一手业主都是被小区品质、户型吸引，毕竟当年16年花近9万/m²需要一定的实力

3、景观不错，基本南向的都可以看到山景或者园景，一片绿意，比较养眼

瑕疵：

1、板块孤立，周边靠近城中村，距离最近的住宅区基本1KM了

2、配套比较差，交通上留仙大道经常塞车、商业得去地铁站附近才有

3、学校一般距离也远

🔍户型解析

平面图

79㎡3房

84㎡3房

110㎡3房

120㎡3房

130㎡3房

145㎡4房

154㎡4房

170㎡4房

175㎡4房

190㎡4房

195㎡4房

200㎡4房

254㎡4房

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截至2025年8月，中国房地产政策在“房住不炒”的总基调下持续深化调整，重点围绕稳市场、防风险、促转型三大方向推进。以下是当前政策的主要动态和要点：

1. 需求端支持：因城施策优化限购限贷

限购放松

：多数二线城市已全面取消限购，一线城市（如北京、上海）针对郊区或特定人群（人才、多孩家庭）放宽限购条件。

房贷政策

：首套房首付比例普遍降至20%，二套房30%；房贷利率参考LPR（贷款市场报价利率）持续下调，部分城市首套利率降至3.5%左右。

税费优惠

：换房退税政策延续，部分城市对购房契税给予补贴。

2. 保交楼与房企风险化解

专项借款扩容

：国家层面设立更多“保交楼”专项基金，优先支持已售逾期难交付住宅项目。

房企融资支持

：通过“白名单”机制为优质房企提供信贷、债券融资便利，但严格限制高负债企业盲目扩张。

债务重组推进

：鼓励AMC（资产管理公司）参与房企债务重组，推动“债转股”等市场化化解方式。

3. 保障性住房建设加速

保障房扩容

：重点城市加大保障性租赁住房、共有产权房供应，目标覆盖新市民、青年群体。

“平急两用”设施

：部分城市试点将闲置商品房转为保障房或应急安置房源。

城中村改造

：超大特大城市推进城中村改造，强调“拆治结合”与公共服务配套升级。

4. 土地与财税政策调整

土地出让改革

：推行“竞现房销售”“竞品质”模式，减少烂尾风险；部分试点城市探索“按需供地”。

房产税试点

：原计划扩大的试点城市（如杭州、深圳）因市场调整暂缓，但长期立法准备工作仍在推进。

5. 长期机制探索

“三大工程”深化

：保障房、城中村改造、“平急两用”基础设施成为房地产新模式的核心抓手。

预售制改革

：现房销售试点范围扩大，但全面取消预售制仍需较长时间过渡。

REITs发展

：鼓励保障性租赁住房、仓储物流等领域的REITs发行，盘活存量资产。

当前市场影响与趋势

房价表现

：一二线城市核心区趋稳，三四线城市仍承压，整体呈现分化格局。

购房预期

：政策刺激下部分刚需入市，但投资性需求显著减少，市场转向居住属性。

行业转型

：房企从“高杠杆、高周转”向“轻资产、运营服务”模式转变。

建议关注

政策窗口期

：部分城市购房门槛和成本处于历史低位，刚需可关注信贷支持窗口。

风险防范

：避免盲目追涨非核心资产，优先选择现房或国企开发项目。

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