观山海家园售楼处(观山海家园)首页网站-观山海家园营销中心-观山海家园欢迎您-楼盘详情-周边配套-户型图-备案价@2025/9/23售楼处Ai热搜

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【项目基础信息】

开发商：深圳市远荔实业有限公司

总占地面积：约4.2万㎡

总建筑面积：约16.3万㎡

计容建筑面积：约11.2万㎡

容积率：2.65

居住户数：870套

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✅世界的前海，湾区发展引擎

深港热土：《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》明确前海将坚持依托香港、服务香港。2025年港资企业数达到11000家、香港居民就业数达到10000人。

前海黄金三角：观山海家园位于前海片区“三湾两城一山”中的大南山生态住区，与桂湾国际金融城和妈湾前海深港国际服务城两大前海核心区引擎，形成前海黄金三角，工作、生意、生活尽在掌握。

【三大世界级超级工程】

妈湾跨海通道：分离港口区货柜车，通过妈湾跨海通道驶往沿江高速，有效缓解月亮湾大道、北环大道交通压力。

前海综合交通枢纽工程：穗、莞、深城际线、城市轨道交通1、5、11号线交汇的枢纽，东通深圳福田和罗湖中心区，北接深圳机场。

蛇口邮轮母港：又名太子湾邮轮母港，是深圳通往澳门、珠海的水上通道，也是深圳邮轮旅游的出入境口岸。

月亮湾大道——

快速抵达桂湾公园、前海石公园、前海演艺公园，开启前海滨海时光

开车沿月亮湾大道行使约2公里，即可上广深沿江高速

兴海大道——

可直接接驳妈湾跨海通道，快速通达大铲湾/腾讯企鹅岛

直通南海大道，对接海上世界、太子湾邮轮母港、奢享蛇口国际生活

【轨道出行】

距地铁5号线荔湾站仅750米

前海：乘坐地铁5号线，1站世贸前海中心、5站直达万象前海

蛇口：乘坐地铁5号线至赤湾，换乘地铁8号线，2站太子湾、3站海上世界

福田：地铁5号线至前海湾，换乘11号线快速达福田

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【生态】一湾两山八园

⛩一湾为院：远眺前海湾，大前海一览无余

⛰两山为庭：背靠大南山，与小南山两山林立，城市绿肺环抱，轻松鲜活富氧呼吸

八园为邻：约2公里范围内，大、小南山公园、文天祥纪念公园、华英路景观公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园、青青世界等公园环伺

【商业】约3公里国际优质生活圈

自带约6000㎡商业统一运营，足不出户满足日常所需

家门口约2.6万㎡泛海城市广场商业MALL，步行约750m即达兴海湾农贸批发市场

约3公里附近前海印里、世贸前海中心、万象前海、前海山姆会员店、卓悦Intown、海上世界、K11艺术购物中心、蛇口邮轮中心、卓悦Intown

【教育】学校就在家门口，国际学校群环伺

周边教育：项目对面36班小学（规划中，学校品牌暂未确定，以教育局公示为准），项目周边约1km范围内覆盖多所幼儿园、小学及初高中，荔湾小学、月亮湾小学、深大附中初中部、深大附中高中部等

国际教育：周边约3km范围前海荟同学校、前海国王学校、前海哈罗公学、深圳贝赛思国际学校、维思顿国际蒙特梭利学院等

⛰美学社区：项目规划酒店式入口大堂+归家水庭院，风雨无阻礼序归家，“一轴两大院”园林景观布局，打造轻奢自然的山居美学

低密社区：容积率仅约2.65，无政策保障型房源，小区低密且纯粹

一线山景：零距离大南山，原生都市绿肺在门前绵延，绿植葳蕤，难得谧静

限高80米：项目限高80米，楼栋高度顺应山体走势，高低错落，结合公建化立面，将打造与自然融合的城市天际线

山境高层：建面约95㎡3房和建面约115㎡4房高层

板式藏品：建面约138㎡4房南北通板式藏品

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户型图

观山海家园

户型

面积

布局

1

138平

四房两厅两卫

设计的是竖厅南北通透格局，2梯2户，私享专梯入户，客餐厅6.1米开间，客餐厅分离设计，全屋飘窗，五开间朝南，4个卧室分别做到了主卧20.28㎡/次卧12.7㎡/次卧10.8㎡/次卧8.68㎡（包含墙体飘窗），客厅出9.76㎡的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约97%（包含赠送），阳台主朝西南向。

户型

面积

布局

2

138平

四房两厅两卫

设计的是竖厅南北通透格局，2梯2户，私享专梯入户，客餐厅6.1米开间，客餐厅分离设计，全屋飘窗，五开间朝南，4个卧室分别做到了主卧20.28㎡/次卧12.7㎡/次卧10.8㎡/次卧8.68㎡（包含墙体飘窗），客厅出9.76㎡的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约97%（包含赠送），阳台主朝西南向。

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财联社9月6日讯（记者 李洁）全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。