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依托名校学区，稳健上涨的标杆

位于福田香蜜湖安托山片区的海德园，有了红岭实验小学与深高南双名校资源，周边皆为豪宅，街貌环境优越，旁边是网红盘万科臻山府，南近地铁2/7号线安托山站。

海德园应该是深圳目前唯一一个，全盘每次选房皆“日光”的项目：

2021年11月 B区：推售181套，备案均价12.6万/㎡，开盘售罄。

2022年5月 A区：推售239套，备案均价12.6万/㎡，开盘售罄。

2023年6月 A区：推售237套，备案均价12.6万/㎡，开盘售罄。

2024年7月 A区尾盘：备案均价12.8万/㎡，开盘售罄。

当前已有次新房流入二手市场，根据深圳中原数据，该小区二手房成交均价已达15.1万元/㎡，相比2024年尾盘开盘均价（12.8万/㎡）上涨约18.0%。

目前的各种成交数据来看，是深圳当之无愧的流量王。

南山区的“网红盘”，冰火两重天

但并非是所有的“网红盘”，皆有好的行情。

位于南山区蛇口太子湾片区的招商玺家园，2022年9月开盘，604套住宅当日售罄，

开盘均价约11.2万元/㎡，今年年初120+㎡小户型陆续交付，大户型7月交房。

今年上半年，小户型成交量直逼南山次新盘榜首，平均成交均价13.8万元/㎡，上涨23.2%。

招商玺小区旁边就是深圳K11、太子湾花园城、蛇口港码头等商业地标。

尽管试营业期间槽点及背后集团债务危机，令深圳K11遭受不少舆论压力，但无可否认的是，现在的蛇口，在生活配套及环境上，在南山依然略胜一筹。

蛇口招商玺。乐居摄

而前海昔日热盘前海颐湾府，俨然成为了“过气网红”

2019年11月以备案均价10.2万/㎡开盘，推售367套，去化近9成。

二手房价格已跌破开盘价，例如119㎡3房最新成交价约9.0万元/㎡，较开盘价下跌约11.8%。

一二手皆火，宝中“现象级”热盘

宝中的市场又如何？

新锦安海纳公馆，位于宝安大道与甲岸路交汇处。

是宝中成交活跃的标杆次新盘，户型以75-116㎡刚需及改善为主。

项目于2019年6月开盘，备案均价9万/㎡，单价区间7.4-10.8万/㎡。开盘初有折扣，后随市场升温取消，一度出现需“喝茶”的传闻。

颐

2020年6月清盘时，最后5套房源公证摇号，吸引1171批客户冻资，认筹比234:1，创深圳新盘记录。

当前二手根据深圳中原披露，2024年上半年成交均价达11.6万元/㎡，较2019年开盘均价上涨28.8%。

在深圳去年“929新政”后，其成交量持续位居宝中片区前列。

这个宝中的网红热盘，江湖地位依然稳如泰山。

老城区次新，棚改背景下价格回调

砸盘的故事，这回发生在罗湖东湖街道布心片区。

早年活跃在市场上的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目，包括观山嘉苑、观山瑞苑、观山盛苑、观山祥苑，当年的开盘普遍在5-6万元/㎡左右。

当前受棚改业主集中变现影响，价格遭遇显著下调。目前成交均价约4.2万元/㎡，较开盘价跌幅约16.7%-30%。

同片区的悦峰华府、尚府也呈现类似情况。

由于价格的持续走低，悦峰华府今年连续数月进入全市成交热门小区名单，甚至霸榜罗湖成交套数首位。

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