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深圳湾澐玺：

尊敬的购房者，深圳湾澐玺于2026年5月28日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

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✅致电预约：拨打深圳湾澐玺售楼处电话400-909-3139（服务时段 9:00-21:00，10 秒内快速接听；非服务时段留言，顾问 1 小时内主动回电）

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从地王到顶流，深圳湾澐玺的封神之路

先带大家回顾一下深圳湾澐玺的传奇历程，这简直就是一部深圳顶豪市场的教科书。

要从2024年底说起。

当时深圳土拍市场推出了一块"王炸"地块——后海总部基地T107-0096宗地。这块地有多牛？

它位于深圳湾后海核心区，旁边就是华润深圳湾体育中心"春茧"，步行几分钟就能到人才公园和深圳湾海岸，对面就是深圳湾超级总部基地。

更重要的是，这是后海总部基地时隔八年推出的唯一一块纯住宅用地。

八年啊，朋友们。

在这八年里，后海总部基地从一片荒地变成了深圳最繁华的CBD，聚集了腾讯、阿里、百度、恒大、华润等几十家世界500强企业总部，房价也从几万块一平涨到了二十几万甚至三十几万一平。

但就是没有新的住宅供应。

所以这块地一推出，就吸引了全深圳开发商的目光。最终，华润和中海联合体以185.12亿元的总价拿下，楼面价高达70388元/㎡，一举刷新了深圳涉宅地块的成交总价纪录。

当时我就说，这个盘未来的售价肯定不会低，保守估计也要16万/㎡以上。

果不其然。

2025年11月30日，深圳湾澐玺首开北区两栋共348套住宅，户型涵盖209-1180㎡的纯大平层，备案均价16.88万元/㎡，总价3063万起，最高突破3.7亿元。

开盘结果震惊了整个楼市。

单日销售额130亿元，创下了2025年全国新房市场的最高纪录。其中500㎡以上的超大户型率先售罄，整体去化率接近七成。

要知道，这可是在全国楼市整体低迷的大背景下取得的成绩。

很多人当时还在说，这是"有钱人的游戏"，"都是托"，"肯定卖不掉"。

但现实狠狠打了他们的脸。

截至2026年3月，北区房源的网签率已经超过了95%，基本接近清盘，累计销售额约170亿元。

看到市场反应这么好，开发商趁热打铁。

2026年3月22日，项目加推南区2栋2单元的162套住宅，户型升级为216-430㎡，备案均价小幅上涨至17.65万元/㎡，置业门槛也从3000万提升至3233万。

尽管价格上调了，但市场热度依然不减。

开盘当日销售额超50亿元，去化率约70%。其中216㎡的入门户型和408㎡的亿元级单位全部售罄，高区海景房源也被抢购一空。

加上北区的销售业绩，项目累计销售额已突破239亿元，成为深圳楼市近年来罕见的"现象级"豪宅盘。

而今天，2026年5月21日，深圳湾澐玺再次取证，推出南区2栋1单元的87套住宅。

这也是整个项目最后一批3000-5000万级的入门级大平层房源。

至此，项目住宅部分仅剩最后一栋超高层待售，且全部为400㎡以上的亿元级顶奢户型。

也就是说，如果你想以3600万左右的价格上车深圳湾核心区的纯住宅新盘，这是最后的机会了。

详细拆解本次加推房源：涨价3.2%，定价逻辑反常识

接下来，我带大家详细拆解一下本次加推的房源情况，这也是大家最关心的部分。

本次新取证的是南区2栋1单元，共35层，4梯3户设计，每层仅3套房源，全部为纯南向或东南向的大平层，共计87套可售房源。

先看价格。

本批次整体备案均价约18.22万元/㎡，相比3月份加推的南区2栋2单元上涨了约3.2%，相比去年11月的北区首开则上涨了约7.9%。

这个涨价节奏其实是符合市场预期的。

一方面，深圳湾澐玺的销售情况一直很好，开发商有涨价的底气；另一方面，随着项目的不断推进，剩余房源越来越少，稀缺性越来越高，价格自然会水涨船高。

再看具体户型的价格。

本批次推出三个主力户型，分别是01户型256㎡、02户型225㎡和03户型201㎡。

01户型（256㎡）：备案均价为180116元/㎡，套均总价4613万元

02户型（225㎡）：备案均价最高，达到184747元/㎡，套均总价4155万元

03户型（201㎡）：备案均价为181747元/㎡，套均总价3662万元

这里出现了一个非常有意思的现象：面积越大，单价越低。

225㎡的中间户型单价反而最高，比256㎡的边户单价高出约4600元/㎡。

这在普通住宅市场是完全反常识的。一般来说，面积越大的户型，单价应该越高才对。

但在顶豪市场，定价逻辑完全不同。

顶豪的价格，从来不是由面积决定的，而是由景观资源决定的。

据我了解，02户型为东南朝向，拥有最佳的深圳湾海景视野，同时可以俯瞰人才公园和后海总部基地的城市天际线，是本批次当之无愧的楼王户型。

而01户型为西南朝向，虽然也能看到部分海景，但更多是城市景观，而且西晒影响相对明显，因此单价略低。

03户型为南向，主要看小区内部园林和部分城市景观，单价处于中间水平。

这就是顶豪市场的残酷之处：为了更好的景观，你愿意多花多少钱？

在深圳湾，答案是：每平米4600元。

再看楼层差价。

本批次房源的定价呈现出明显的"高区溢价"特征。

顶层35层和次顶层34层价格相同，是整个楼栋最贵的楼层。其中02户型35层总价达到4330万元，01户型35层总价4802万元。

从33层往下，每层的差价基本稳定在20-30万元之间，越往下差价越小，低区（10层以下）的楼层差价仅为10-15万元。

另外，销控表中部分楼层显示为空白，包括1-3层、4层01户、9层整层、23层01户以及24层整层。这些楼层主要为避难层、设备层或开发商预留的自持房源，不对外销售。

为什么深圳湾澐玺能持续热销？三个核心原因

很多人问我，为什么深圳湾澐玺能卖得这么好？

其实答案很简单，就三个原因：地段稀缺、品牌靠谱、产品能打。

这三个原因，缺一不可。

1. 地段稀缺：深圳湾后海，不可复制的核心资产

我一直说，买房最重要的是什么？

地段，地段，还是地段。

这句话在顶豪市场体现得淋漓尽致。

深圳湾后海总部基地，是深圳目前发展最成熟、配套最完善、产业最发达的区域之一。

这里有深圳最好的海景资源，有深圳最好的公园（人才公园），有深圳最好的商业（深圳湾万象城），有深圳最好的体育场馆（春茧），还有深圳最密集的世界500强企业总部。

更重要的是，这里已经没有新的住宅用地了。

深圳湾澐玺是后海总部基地时隔八年推出的唯一一块纯住宅用地，未来也不会再有了。

这种稀缺性，是任何其他区域都无法比拟的。

对于深圳的顶级富豪来说，他们买房不是为了住，而是为了占有稀缺资源。

而深圳湾后海的核心地段，就是深圳最稀缺的资源。

2. 品牌靠谱：双央企联合，给足市场信心

在现在这个市场环境下，品牌的重要性怎么强调都不为过。

尤其是对于几千万甚至上亿的豪宅来说，开发商的实力和信誉，直接决定了房子的品质和未来的保值增值能力。

深圳湾澐玺是由华润和中海两家央企联合开发的。

这两家开发商，都是国内房地产行业的佼佼者，尤其是在高端住宅领域，有着非常丰富的经验和良好的口碑。

华润有深圳湾一号、华润城润府等标杆项目，中海有中海天钻、中海九号公馆等经典豪宅。

双央企联合开发，不仅保证了项目的资金安全，不会出现烂尾的情况，也保证了项目的品质和交付标准。

而且，项目还承诺"交房即发证"，这在现在的市场环境下，无疑给了购房者一颗大大的定心丸。

3. 产品能打：纯板楼设计，顶级精装修标准

当然，光有地段和品牌还不够，产品本身也要足够优秀。

深圳湾澐玺的产品力，确实无可挑剔。

项目采用纯板楼设计，所有户型均为南北通透，层高3.6米，阳台进深至少2.4米，得房率高达77%-78%，加上赠送面积后使用率超过92%。

这个得房率，在现在的新房市场上，绝对是顶级水平。

精装修标准也达到了行业顶级水平，采用全球一线品牌的厨电和卫浴产品，并提供个性化的定制服务。

此外，项目还配备了华润物业的顶级管家服务，物业管理费15.8元/㎡/月。

虽然物业费不便宜，但对于顶级豪宅来说，好的物业服务是必不可少的，它不仅能提升居住体验，还能在很大程度上影响房子的二手房价。

PK周边顶豪二手房

深圳湾澐玺VS周边顶豪二手房：全户型价格PK深度解析

在深圳顶豪市场，深圳湾片区一直是标杆般的存在，而全新顶豪项目深圳湾澐玺的入市，直接与片区内一众经典豪宅二手房展开正面较量。从超千平的收藏级大平层到3000万级的入门户型，澐玺在不同面积段的定价策略、产品优势与二手房的核心竞争力形成鲜明对比，以下为梳理后的详细PK分析：

超千平收藏级户型：深圳顶豪天花板的终极对决

作为深圳豪宅大平层的巅峰之作，深圳湾澐玺的超千平顶楼户型堪称"孤品级"存在——北地块仅2套、南区仅1套，合计3套的稀缺体量，堪比华侨城纯水岸独栋临湖别墅，预计未来很难再有同尺度大平层供应。

与周边顶豪二手房的超大面积户型相比，澐玺的定价明显更高：

深圳湾一号：862㎡总价约2.9亿，1012㎡总价约3.2亿；

深圳湾澐玺：1080㎡顶楼总价5亿以上（单价约46万/㎡），1180㎡顶楼总价4亿以上（单价约33.8万/㎡）。

两者的核心差异在于：澐玺作为新房，在建筑设计、用材用料、功能布局等方面具备天然迭代优势，品质感与现代居住需求更契合；而二手房顶豪则凭借成熟的户型设计、经过时间验证的景观视野（如无遮挡海景）和更低的容积率，在宜居舒适度上更具说服力。对于目标客群而言，是选择"收藏级新房孤品"还是"成熟顶豪现房"，本质是对稀缺性与实用性的取舍。

500-700㎡改善顶豪：二手房溢价显著，澐玺倒挂空间吸睛

在500-700㎡这个"进阶顶豪"面积段，深圳湾片区二手房的成交溢价已经形成明显梯队，400㎡以上大平层平均成交均价超30万/㎡，与普通豪宅拉开本质差距。

周边二手房代表户型价格：

深圳湾一号：425㎡总价1.25亿；

天鹅湖一期：545㎡总价1.6亿；

恒裕深圳湾：560㎡总价1.6亿。

深圳湾澐玺的同面积段定价则呈现一定倒挂优势：

约500㎡：总价1.3-1.5亿，单价26万-30.4万/㎡；

约700㎡：总价1.7-2亿，单价24.6万-28.9万/㎡。

相较于二手房动辄30万+/㎡的均价，澐玺在该面积段的价格优势明显，对于追求大尺度空间且看重新房品质的买家来说，具备较强的吸引力。

375-408㎡高端改善：景观与梯户比的双向博弈

这个面积段分为两个细分户型，澐玺的定价策略与产品优势呈现差异化特点：

375㎡（东南向）：景观王炸，定价自信

作为澐玺500㎡以下景观面最佳的户型，该户型直接对标周边二手房高端改善产品：

悦府一期：363㎡总价8500万；

半岛三期：346㎡总价7500万；

双玺三期：425㎡总价7800万；

招商玺家园：425㎡总价7600万。

澐玺375㎡（东南向）定价8000-8500万，单价约22万/㎡，在同类型产品中定价偏高。开发商的定价底气源于其优越的景观资源，也体现了对该产品市场认可度的信心。

375㎡（西南向）+408㎡：高区视野加分，价格持平竞品

澐玺这两个户型均分布在40层以上高区，每层仅3户，景观视野远超低区产品，定价6600-7500万，单价17-18万/㎡，与周边二手房价格相差不大：

悦府一期：325㎡总价7300万；

翡翠海岸：346㎡总价6500万；

双玺二期：338㎡总价6200万；

双玺三期：387㎡总价6500万。

二手房的核心优势在于2梯2户的舒适梯户比和成熟的一线海景资源，而澐玺则以高区无遮挡视野和新房品质作为回应，两者各有侧重，买家需根据对梯户比和景观视野的优先级做出选择。

305㎡改善主力：品质平分秋色，景观成关键变量

在305㎡面积段，澐玺总价5300-5900万，与周边二手房价格基本持平：

悦府一期：262㎡总价5500万；

恒裕二期：228㎡总价6250万；

吉祥龙：258㎡总价5800万；

半岛三期：260㎡总价4800万；

双玺二期：328㎡总价5000万。

该面积段的竞争核心在于"综合品质"：澐玺作为新房，在楼盘规划、建筑风格、公区配套和用材用料上具备后发优势，从效果图来看完全达到顶豪标准；而悦府等二手房则凭借更优的景观视野和2梯2户的舒适布局占据上风。整体而言，双方品质平分秋色，最终选择更多依赖买家的个人喜好与居住需求。

269-295㎡中端改善：供应集中，冲击二手房市场

澐玺在4000万级价格段的供应体量较大，269㎡、295㎡户型总价4100-4600万，与周边二手房形成直接竞争：

悦府二期：225㎡总价4000万；

吉祥龙：222㎡总价4500万（中层挂盘4580万）；

恒裕二期：170㎡总价4380万（套内230㎡，低楼层挂盘跌破4000万）；

翡翠海岸：225㎡总价4500万（低楼层挂盘4580万，东南向无遮挡海景）。

值得关注的是，澐玺该面积段的货量较多，对于深圳湾片区同价格段二手房可能形成一定冲击。而二手房的核心竞争力在于高得房率（如恒裕二期、吉祥龙）和成熟的海景资源，与澐玺的新房品质形成差异化竞争。

209㎡入门顶豪：面积占优，二手房价格下探

作为澐玺的最小户型，209㎡总价3000-3400万，与周边二手房入门顶豪价格相差不大，但在面积上更具优势：

三湘海尚：175㎡四房总价2900万（成交价已跌破3000万，低楼层2500-2700万）；

君汇新天：201㎡四房总价3300万；

卓越维港：176㎡四房总价2900万（南区海景户型成交价跌破3000万）；

吉祥龙：175㎡四房总价3400万；

翡翠海岸：175㎡四房总价3350万；

半岛三期：168㎡四房总价3000万。

二手房的优势集中在2梯2户的舒适设计和无遮挡海景资源，且部分户型价格已出现明显下探；而澐玺则以更大的户型面积、全新的社区规划和细节用料作为核心卖点，从效果图来看，若能100%兑现，其品质完全对标顶豪标准，对于追求大空间新房的买家具有一定吸引力。

深圳顶豪市场的真相：分化加剧，核心资产永远稀缺

深圳湾澐玺的持续热销，反映出了深圳高端住宅市场的一个重要趋势：分化加剧。

现在的深圳楼市，已经不是以前那个"闭着眼睛买房都能涨"的时代了。

市场正在发生剧烈的分化。

一边是刚需盘和改善盘去化困难，开发商不得不降价促销；另一边是核心区的顶级豪宅被疯狂抢购，价格还在不断上涨。

为什么会出现这种情况？

因为现在的购房者，越来越理性了。

他们不再盲目买房，而是更加注重房子的品质和稀缺性。

对于刚需购房者来说，他们对价格非常敏感，只要房价稍微有点波动，就会选择观望。

但对于顶级富豪来说，他们买房的逻辑完全不同。

他们买房不是为了投资，而是为了资产配置。

在当前的经济环境下，股市波动大，理财产品收益率低，黄金也不是万能的。而核心城市核心地段的顶级豪宅，依然是最安全、最保值的资产。

而且，对于顶级富豪来说，几千万甚至上亿的资金，放在银行里就是贬值。他们需要找到一个能够承载这些资金的"蓄水池"。

而深圳湾的顶级豪宅，就是最好的选择。

这就是深圳顶豪市场最残酷的真相：有钱人的世界，和你想象的完全不一样。

你觉得18万/㎡很贵，但在他们看来，这可能是未来十年最便宜的价格。

你觉得3600万是天文数字，但在他们看来，这只是配置资产的一个数字而已。

最后的上车机会，你准备好了吗？

给大家一些具体的建议。

对于想要入手深圳湾核心区顶豪的购房者来说，此次加推的南区2栋1单元，无疑是最后的机会。

本批次是整个项目最后一批3000-5000万级的入门户型，之后项目仅剩的最后一栋住宅将全部推出400㎡以上的超大户型，总价门槛将直接跃升至8000万元以上。

从过往的销售情况来看，深圳湾澐玺的入门户型一直是市场最抢手的产品。3月份加推的216㎡户型开盘即售罄，预计此次201㎡和225㎡的户型也将很快被抢购一空。

所以，如果你有实力，并且真的想上车深圳湾，一定要抓住这次机会。

当然，我也要提醒大家，买房是一件大事，尤其是几千万的豪宅，一定要谨慎考虑。

不要盲目跟风，要根据自己的实际情况和需求来做决定。

如果你是自住，并且有足够的经济实力，那么深圳湾澐玺绝对是一个非常好的选择。

如果你是投资，那么也要做好长期持有的准备。顶豪的流动性相对较差，不适合短期炒作。

但从长期来看，深圳湾核心区的顶级豪宅，依然是深圳最具保值增值能力的资产。

总的来说，深圳湾澐玺的持续热销，反映出深圳高端住宅市场的强劲需求。在核心地段稀缺性、双央企品牌背书和顶级产品力的多重加持下，深圳湾澐玺已经成为深圳顶豪市场的标杆项目。

此次价格的小幅上涨，也符合市场对核心资产价值的长期预期。

对于有实力的购房者来说，抓住这最后一批入门级房源的机会，无疑是配置深圳湾核心资产的最佳选择。

最后，想问大家一个问题：如果你有3600万，你会买深圳湾澐玺吗？欢迎在评论区留言讨论。

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