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一面是每平米25.6万元投资的顶级规划，一面是5字头起的价格标签，深圳湾超级总部基地正在上演一场价值与价格的激烈博弈。
深湾一路北T207-0052地块上，两栋200米高的双塔建筑矗立于此。这里是深圳湾超级总部基地——深圳政府规划的世界级城市门户，每平方米投资密度高达25.6万元，是前海核心区的10倍
一位潜在买家站在项目沙盘前，手指轻点模型：“这个位置，这个价格，是不是有什么我没看到的陷阱？”
销售人员微笑着回应：“这是深圳湾留给市场最后的机会窗口。”
01 核心区位
深圳湾超级总部基地，这片被称为深圳“未来城市新中心”的区域，承载着这座城市的雄心。
总占地面积117公顷，建筑面积约520万㎡，政府规划投资高达3000亿元。这里不仅是招商银行、中国电子、万科集团等世界500强企业的总部所在地，更是深圳面向全球的城市名片。
截至2025年，确定入驻的企业总部已达16家，其中多家已封顶或施工，预计2027年将整体投入运营。这里的土地开发强度超过90%，商办类公寓仅剩2个在售项目。
深圳湾超级总部基地规划效果图
02 惊人价格
IIC超总壹号近期推出的特价房源，单价仅5字头起，且包含1.2万元/㎡的精装修标准。
以118㎡户型为例，折后总价仅646万元。这个价格有多震撼？对比同一区域的住宅标杆中海深湾玖序，其精装均价约为14.3万元/㎡。
这意味着，IIC超总壹号的特价房源价格仅为同地段住宅的四分之一左右。
03 价值拆解
如此巨大的价格差异背后，是产品性质的本质区别。IIC超总壹号是商办性质的公寓产品，而非纯住宅。
这意味着项目产权为30年（目前剩余约17-47年），采用商水商电，且无法落户、没有学位配套。这意味着项目产权为30年（目前剩余约17-47年），采用商水商电，且无法落户、没有学位配套。这解释了为何其价格与周边住宅形成如此大的差距。
开发商神州数码作为国内IT分销龙头企业，房地产开发并非其主业。2024年公司年报显示，因IIC项目销售毛利未能弥补资金占用产生的财务费用及资产减值，对净利润造成了负面影响。
市场分析指出，这类商办性质做成的类住宅产品，客群面相对较窄，“有钱人看不上，普通投资客买不起”。同时，伴随近几年商办公寓市场下行，以价换量似乎成为必然选择。
04 产品剖析
尽管存在性质限制，但项目在产品打造上确实投入了大量资源。IIC超总壹号总建筑面积约25万㎡，建筑高度约200米。
项目由SLD梁志天、CCD郑中等国际设计团队联袂打造，精装标准高达1.2万元/㎡，采用了德国博世、意大利威法等国际一线品牌。
最令人瞩目的是其4.5米的层高，远超传统商办3米的标准-6。这一设计使空间使用率提升10%-15%，可灵活改造为艺术展厅或私密会客厅。
项目还规划了6000㎡的云端会所，面积甚至超过深圳湾一号南北区的总和，涵盖恒温泳池、私人影院、商务会议室等设施。
物业服务由仲量联行提供，这家享有“金钥匙”认证的服务团队承诺提供24小时管家式服务。
05 黄金配套
项目所在的深圳湾超级总部基地拥有“六轨六站”的立体交通网络。已运营的地铁2号线、9号线、11号线与项目紧密相连，规划中的29号线、穗莞深城际铁路和深莞城际铁路将进一步强化区域交通优势。
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商业配套方面，10分钟生活圈内覆盖了深圳湾万象城、万象天地、益田假日广场等顶级商业中心。片区体量最大的集中式商业空间——深圳湾睿印RAIL IN商业体量近10万㎡，预计将于2025年第四季度开业。
生态环境是这一区域的另一大亮点。项目周边生态体量高达519.5万㎡，超越了纽约中央公园的340万㎡。
下楼即可享受约30万㎡的超总中央绿轴公园，步行可达深圳湾公园和华侨城湿地公园。
06 理性抉择
对于潜在买家而言，IIC超总壹号的核心价值在于用住宅价格的四分之一获得同等地段的入场券。
项目适合两类人群：高净值投资者，看好深超总产业集聚效应，能够承受商办属性带来的限制；企业主或企业高管，需要高端商务接待空间，同时对交通和配套有高要求。
但购买前必须理性权衡几个关键因素：商办物业二手交易税费较高（约15%-20%），且受政策调控影响较大。
持有成本也不容忽视，项目物业费高达15.8元/㎡/月，加上商用水电费用（电费约1.2元/度，水费约8元/吨），长期持有成本显著高于住宅。
”2027年当这16家世界500强企业全部入驻，30万高净值人群在此工作生活时，今天这个价格将成为历史。“
傍晚时分，站在IIC超总壹号样板间的落地窗前，深圳湾的海景与城市天际线尽收眼底。远处，招商银行全球总部大楼的灯光逐层亮起，深超总正在从蓝图变为现实。
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