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【基础信息】
◎占地面积:约1.4万m²
◎公寓可售面积:约6万m²
◎商业面积:约3万㎡
◎建筑总层数:地下01-地上05层为商业、地上08-59层为品质公寓
◎公寓层数:【低区】8-19层、21-31层,【高区】33-44层、47-59层
◎公寓总套数:191套
◎项目地址:深圳市南山区蛇口望海路与太子湾大道交汇处东南角
太子湾瑞玺坐落于深圳南山最核心的商业地段太子湾片区,由招商局集团与 10 Design 联手打造。面朝深圳湾,通连深圳各区、香港国际机场、澳门,是走向全世界的门户。项目与高端艺术消费场所 K11 、世界一流文化中心、游艇码头和新型的蛇口邮轮中心等相邻,让住户置身于宜业宜居的优质生活圈,享受国际化社区的非凡体验太子湾的商住项目分四期开发,一期、二期、三期已全部入市,分别为办公、商务公寓。太子湾.瑞玺为四期板块,即现下蛇口港码头所处的区域。
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250米瑞玺将会是太子湾片区最高的住宅大楼,预计在 2023 年中落成。项目总体规划面积达 139,000 平方米,不但设置无与伦比的俱乐部休闲设施,所有公寓皆享有绝美海景,将会是市区顶级豪宅之一。塔楼布局以垂直分割为两个主要区域,可分别通过私人专属电梯到达,并直达共享空中花园和设施。高低区都设有两卧至三卧户型,而复式单位则位于塔楼最高处。
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奢华的回家旅程由住户踏进滨海大道便已展开。透过私密的园林式落客区、两层通高的花园中庭电梯厅, 以及将起居延伸至室外的宽敞室外阳台等,展现极具气派的品质生活。
项目与高端艺术消费场所 K11 、世界一流文化中心、游艇码头和新型的蛇口邮轮中心等相邻,让住户置身于宜业宜居的优质生活圈,享受国际化社区的非凡体验太子湾的商住项目分四期开发,一期、二期、三期已全部入市,分别为办公、商务公寓。太子湾.瑞玺为四期板块,即现下蛇口港码头所处的区域。
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250米瑞玺将会是太子湾片区最高的住宅大楼,预计在 2023 年中落成。
项目总体规划面积达 139,000 平方米,不但设置无与伦比的俱乐部休闲设施,所有公寓皆享有绝美海景,将会是市区顶级豪宅之一。
塔楼布局以垂直分割为两个主要区域,可分别通过私人专属电梯到达,并直达共享空中花园和设施。高低区都设有两卧至三卧户型,而复式单位则位于塔楼最高处。
奢华的回家旅程由住户踏进滨海大道便已展开。透过私密的园林式落客区、两层通高的花园中庭电梯厅, 以及将起居延伸至室外的宽敞室外阳台等,展现极具气派的品质生活。
全球知名设计单位10Design、ACLA负责太子湾瑞玺大厦的建筑与景观设计,太子湾瑞玺大厦以水中动态的倒影为创作灵感,打造优雅而高具辨识度的外立面,打造海岸线上艺术藏品
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双泛会所+无边际泳池+璀璨商业
太子湾·瑞玺涵盖建面约 3 万㎡商业,6层空中花园场地面积约6100m²,配备无边际海景泳池与儿童游乐区,延展生活质感。
6层、46层共打造场地面积约2000㎡泛会所,打造多元第三生活空间,在空中海湾俱乐部延展生活品味。
卓然大尺度空间 纵享环幕视野
层高约12米首层入户大堂、高区阳光电梯厅
彰显气派格调与恢弘格局
层高约3.6米生活空间、横厅设计
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大尺度空间 纵享环幕视野大平面大尺度定位,层高约3.6米,横厅设计确保最大化观景面全户型纵享环幕视野。项目打造主力建面约215-415㎡纯粹品质公寓共191席,顶层为建面约1270㎡公寓产品。
瑞玺位于深圳15公里豪宅海岸线上,占据蛇口太子湾C位,坐拥山海、享国际都市繁华生活氛围。
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【户型平面图】
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以下是 2025 年深圳房地产政策的核心要点整理,涵盖限购、信贷、保障房等关键领域,结合最新政策动态和分区差异化措施,为购房者提供全面参考:
一、分区限购政策精准松绑,多孩家庭与非核心区购房门槛降低
1. 户籍居民家庭
基础限购
:深户家庭可购 2 套住房,成年单身(含离异)限购 1 套。
非核心区扩容
:在盐田、宝安(不含新安、西乡)、龙岗等 7 个非核心区,深户家庭可额外增购 1 套住房,无需社保或个税证明。
多孩家庭优惠
:有 2 个及以上未成年子女的深户家庭,在非核心区可再购 1 套住房,实现 “2+1” 购房资格。
2. 非户籍居民家庭
核心区条件
:在福田、南山等核心区购房需提供 1 年连续社保 / 个税证明,较此前 3 年要求大幅放宽。
非核心区突破
:在盐田、龙岗等非核心区购房无需社保 / 个税证明,直接获得 1 套购房资格。
多孩家庭特权
:有 2 个及以上未成年子女的非深户家庭,可在核心区购 1 套、非核心区再购 1 套,实现 “1+1” 购房资格。
3. 特殊群体政策
离异人士
:不再追溯离婚时间,仅以当前家庭房产情况认定购房资格。
企业购房
:非核心区注册满 1 年、纳税超 100 万元且员工超 10 人的企业,可不限套数购买商品住房(需全款支付)。
二、信贷政策双降,首套房贷利率创历史新低
1. 商业贷款利率
首套房
:利率下限为 LPR-45BP,按 2025 年 5 月 LPR(5 年期 3.5%)计算,实际利率低至 3.05%,为全国最低水平。
二套房
:利率下限为 LPR-5BP,即 3.45%,较此前下降 0.3 个百分点。
公寓贷款
:利率为 LPR+60BP,即 4.1%,维持稳定。
2. 首付比例
商业贷款
:首套首付比例 15%,二套 20%;有 2 个及以上未成年子女的家庭,购买二套房可按首套政策执行(首付 15%、利率 3.05%)。
公积金贷款
:首套和二套首付比例均为 20%,购买保障房首付低至 15%。
3. 公积金贷款优化
利率下调
:5 年以上首套公积金贷款利率降至 2.6%,二套 3.075%,存量贷款自 2025 年 7 月 1 日起同步调整。
额度提升
:个人最高可贷 60 万元,家庭 110 万元;多孩家庭、购买保障房或连续 3 年未提取公积金的群体,额度最高上浮 40%(个人 126 万、家庭 231 万)。
三、保障性住房政策调整,释放市场供应活力
1. 城市更新项目优化
保障房转商品房
:已审批未开工的城市更新项目中,出售型保障房可按 40% 比例转为商品房,剩余 60% 折算为用地无偿移交政府;或 50% 转为商品房、50% 转为配租型保障房(免缴地价)深圳市住房和建设局。
容积率校核
:城中村改造项目在满足学位、交通承载力前提下,可突破现状容积率不低于 2.5 的限制,加快项目推进深圳市住房和建设局。
2. 保障性租赁住房配租
租金定价
:政府组织配租的保障性租赁住房租金为市场价的 60%,例如光明区 90-100 平方米房源月租金约为同地段商品房的六成。
申请流程简化
:首次面向个人配租的项目(如大鹏银叶湾府)实现 “发布通告至选房签约仅 1 个月”,选房效率提升 30% 以上。
四、交易便利化升级,降低购房综合成本
1. 税费减免
增值税免征
:二手房满 2 年即可免征增值税(原为 5 年),交易成本降低 5%-10%。
契税调整
:建筑面积≤140 平方米的住房,首套、二套契税均为 1%;>140 平方米的首套房契税 1.5%,二套 2%;三套房统一按 3% 征收。
2. 交易流程优化
带押过户全面推行
:二手房交易无需提前还清原贷款,交易周期缩短 30% 以上,尤其利好学区房等改善型房源深圳市住房和建设局。
以旧换新支持
:房企收购旧房不受法人限购限制,加速置换需求释放。
五、租赁市场规范与租金调控
1. 资金监管强化
租金与押金监管
:住房租赁企业单次收取租金超 3 个月或押金超 1 个月的,需将超额部分纳入银行监管或提供保函担保深圳政府在线。
租金贷款规范
:金融机构发放租金贷款需与承租人单独签约,贷款期限不得超过租赁合同期限,禁止租赁企业诱导使用租金贷款深圳政府在线。
2. 保障性租赁住房供应
个人直租试点
:2025 年首批近 3000 套保障性租赁住房面向个人配租,平均认租率 1:8,配租率超 95%,惠及科技、制造等行业从业者及自由职业者。
租金定价机制
:政府组织配租的保障性租赁住房租金为市场价的 60%,显著低于广州(90%)、上海(90%)等城市。
六、城市更新与土地管理新政
1. 计划统筹管控
审慎新增计划
:除工改工和保障性住房项目外,各区需综合评估市场情况,审慎新增城市更新单元计划深圳市住房和建设局。
计划有效期管理
:未明确有效期的城市更新计划需在 30 日内补设有效期,不具备实施条件的项目将公告失效深圳市住房和建设局。
2. 用地管理优化
土地移交率控制
:在满足公共利益用地的前提下,合理配置城市更新项目的公共配套设施,避免过度土地移交影响项目可行性深圳市住房和建设局。
房票制度探索
:建立房票制度,推动安置补偿多元化,降低现金补偿压力深圳市住房和建设局。
政策实施时间与建议
生效时间
:保障性住房政策自 2025 年 6 月 24 日起实施,公积金利率调整从 7 月 1 日生效,城市更新优化措施自 4 月 9 日起执行。
购房建议
:非核心区(如盐田、龙岗)因限购松绑和低利率环境,成为刚需和改善型需求的优先选择;多孩家庭可充分利用 “首套房贷利率 + 首付 15%” 的叠加优惠。建议购房者结合自身户籍、社保、家庭结构等条件,通过 “深圳市住房和建设局” 官网或 “i 深圳” APP 查询最新政策细则,并咨询专业机构制定个性化购房方案。
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