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全国地王狂欢下

核芯资产愈加「返璞归真」

2月25日，上海楼面价高达161101元/㎡，刷新了全国楼面地价新纪录！

3月11日，成都高新区桂溪街道地块以31700元/平方米楼面价成交，这是成都土拍首次突破3万元/平方米！

3月18日，北京海淀区也诞生出“新地王”，以75.02亿的总价竞得，成交楼面价10.23万/㎡！

2025年，地王频出的背后，是市场对核心资产的重新审视，当城市核芯地块的争夺愈发激烈，核芯资产价值逻辑却悄然生变。优质核芯住区的定义早已跳脱“地段至上”的单一逻辑，转而向“体验式”进阶！

从香港半山到纽约中央公园，从「地段型豪宅」到「体验式豪宅」，真正稀缺的资产，永远离不开「山、川、湖、海」的基因。如今，高净值人群的追求早已跳脱出地段光环，转向更本质的命题——如何在城市中心，实现与自然共生的松弛感？

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当豪宅回归「自然基因」

瑧山境，作答东莞的居住进化论

特别是东莞，黄旗山作为精神图腾，承载着城市对自然的敬畏与向往。从旗峰山下的传统富人区，到黄旗南的生态新轴，山系豪宅的迭代始终与城市发展同频，东莞人对「山」的执念尤为深远。

黄旗山实拍图

从早期单纯依山而居的高端社区（1.0时代），到后来融合生态公园与高端配套的社区（2.0时代），如今瑧山境的登场，标志着东莞城山居住正式迈入3.0时代——以“城山垂直共生”为理念，融合对东莞城市精英的生活洞察，将山、城、人重新编织成一张高效而丰盛的生活网络。

| 约200㎡示范单位实拍图

香港跑马地豪宅区成为全球精英向往之地，不仅因赛马场，更因其构建的「15分钟闭环生活圈」——从马场衍生出的高端商业、国际学校、私密会所与绿意公园，以15分钟步行半径串联成生活圈，让精英阶层在繁华与静谧间自由切换。

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瑧山境则将这一理念注入，革新东莞前所未有的「城山居住生活」：在这里不止是山城景观，而是随时能走进的自然；不止是配套的环绕，而是更直接的相连；不止是交通的优势，而是可感知的生活掌控力。

| 效果示意图

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四大城山居住革命

重构山系豪宅新标准

东城体育公园——城市级的运动公园革命

传统山居的“距离感”在这里被彻底打破，社区跑道与东城体育公园无缝衔接，晨起在环形步道跑步，午后于城市级的网球场挥拍，傍晚和父母一起漫步黄旗山下，闲时约上球队一起激情开赛……这些场景并非周末特供，而是业主的日常。

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旗峰山道——都会级的繁华生活革命

真正的生活奢享，不应该是简单的「配套环绕」，而是「资源直连」。社区自带约3万㎡The Hill旗峰山道商业，消费与观景可以无缝切换，聚合星厨私宴、潮流买手店、精品商超等跨界生活美学的多元业态，从晨光中的手冲咖啡到深夜依旧亮着的温暖橱窗，一座城市的丰盛尽在楼下。

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| 商业效果图

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创意文化楼/赛事级体育楼/品牌幼儿园——全龄级的成长能量革命

社区内引入创意文化楼、赛事级体育楼、品牌幼儿园等文体配套资源，以「垂直城市」逻辑打破空间壁垒，规划“社区成长”动线，从清晨的运动课堂，午后的先锋戏剧，到夜间的藏书品鉴，不同年龄层、时空的志趣在此交融。

| 商业效果图

| 商业效果图

三座立体廊道——枢纽级的城市通行革命

家楼下三座人行天桥举步即达，步行半径内无缝衔接鸿福路、莞长路及东城体育公园。让晨跑山野、日间地铁通勤、傍晚亲子课堂……全时段场景在步行圈内自由切换，成为触手可及的生活界面。

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4009620133| 人行天桥效果图

当市场还在争论“豪宅该以何为标尺”时，瑧山境已给出答案：将生态、文体、商业、教育等配套物理串联起来，展现出更具想象力与先进感的开发样本。

| 效果示意图

不止是一个高端的黄旗山住宅项目，而是一座24小时垂直共生的“城中之城”。强大的配套，在代建配建的人行天桥及地铁的串联下，变成闭环，让既松弛又丰盛的生活变得极其便利高效，随时可被使用。真正的豪宅，是让人忘记地段标签，只因自然与生活本身而驻足，不止于城市钢筋水泥的搭建，让每一位业主都可以感触山风的温度、人文的浓度、时间的温度。

| 实拍图

目前项目还有建面约200-270㎡瞰山大平层在售，LDKG一体化设计串联起餐厨、客厅、阳台，让家庭聚会与山景私宴无缝切换；主卧套房270°转角飘窗，晨起推窗即见漫山春色，更以实景准现房呈现，所见即生活。五一黄金周将至，项目推出【五一黄金周提前购】活动，尊享购房立减最高80万元超值礼遇，还有更多惊喜扫码咨询，即刻锁定优惠！

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，深圳住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，深圳家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“深圳买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是深圳楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，深圳景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，深圳一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

深圳楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，深圳同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“深圳的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度深圳新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，深圳新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，深圳200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。深圳近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的深圳，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“深圳的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，深圳楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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