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南山卓越珑秀公馆深度解析：科技园旁稀缺新规小户型，395万起上车南山的最后门票

卓越珑秀公馆作为南山同乐片区稀缺的“新规”小户型住宅项目，凭借“65㎡做两房、81㎡做三房+88-91%超高得房率+总价395万起”的核心标签，成为2025-2026年深圳刚需市场中入主南山的“最优解”之一-1-3-9。项目位于南山区南头街道中山园路与南坪快速交汇处北侧约150米，地处南山科技园、前海自贸区、留仙洞总部基地三大产业带黄金交汇点，精准承接超260万高端产业人才的居住外溢需求-3-7。

产品方面是项目最大亮点，项目总占地面积约3575平方米，总建筑面积约2.6万平方米，容积率4.97，绿化率30%，由1栋32层高层住宅组成，3梯8户配置，总户数248户，其中可售商品房仅161套，剩余87套为回迁房-1-6-9。作为深圳建筑新规后的产品，户型综合得房率高达88%-91%，远超传统住宅——65㎡户型为两房两厅一卫，采用LDKB一体化设计，客厅开间2.95米，U型厨房预留双开门冰箱位，卫生间三段式干湿分离，部分户型配备约1.5㎡设备平台可改造为家政间，折后总价约395-430万元-1-3-9；81㎡户型为三房两厅两卫，主卧套房设计带独立卫浴及约80公分飘窗，客厅开间3.05米，公共活动空间约30㎡，全明格局，设备平台可改造为书房或儿童游乐区，得房率约91%，折后总价约511-545万元-1-3-9。所有户型均为精装交付，采用卓越“奕式精装标准”，配备智能中央空调、卡萨帝厨卫三件套、全屋智能系统等-9。项目预计2027年6月精装交付-3-9。

交通配套是项目的核心优势，项目步行约500-600米可达地铁12号线同乐南站，4站约12分钟可达科技园核心区、5站约15分钟覆盖高新园，无缝衔接南山科创核心板块-3-6-7。在建地铁15号线同乐关站距离项目约1.2公里，预计2028年通车，作为深圳首条城市核心环线，将串联前海、后海、西丽、宝中等核心板块；规划中的24号线开通后4站可达高新园-3-6-7。周边“两纵四横”城市主干道（京港澳高速、南坪快速等）交织成强大路网体系，快速通达全城-6-7。

教育资源是项目的核心卖点，项目西侧直线距离约100米即为南山区教科院同乐实验学校（九年一贯制公办），该校是南山首个教科院系实验学校，2024年中考重点高中录取率超40%，教学质量备受认可-3-6-9。周边还规划54班九年制同安学校（在建，36班小学、18班初中），另有公办18班华泰幼儿园等教育配套环绕，形成12年全龄段教育链条-3-6-9。

商业配套方面，项目自带约1万㎡“隆尚minitown”商业体（预计2026年建成），约3-5公里范围内聚集前海山姆会员店、云城万科里、万象前海、万象天地、海岸城、深圳湾万象城等高端及旗舰商业，万千繁华举步即达-3-6-7。医疗配套上，3公里内南山区人民医院、宝安中医院等三甲医院环伺-3-5-9。生态休闲方面，项目北侧规划约2.5万㎡公园绿地，近揽约49万㎡中山公园、西丽生态公园等，近167万㎡生态公园绿肺环绕-6-7-9。

需要客观指出的是，项目存在以下明显短板：首先，项目体量极小，仅1栋单体楼，社区内部园林空间有限；其次，梯户比较高（3梯8户），车位配比仅1:0.81（202个车位含10个微型车位），停车较为紧张-1-3-9；再次，项目包含87套回迁房，与商品房同栋混居，居住圈层纯粹性受限-1-6-9；此外，项目所处的同乐片区目前城市界面以物流园、工业区及城中村为主，周边环境有待改善-3-6-7。据深圳市住建局数据，项目2025年9月开盘后去化率不足三成，截至2025年11月仅备案及签约46套，去化率28.75%，市场接受度一般-1。

总体而言，卓越珑秀公馆凭借科技园旁核心地段、双地铁（12号线+在建15号线）交通优势、新规产品88-91%超高得房率、教科院同乐实验学校学区以及395万元起的超低总价，对于在科技园、前海、留仙洞工作、预算有限但追求南山户籍与核心区便利的年轻刚需家庭而言，是南山市场中绕不开的“低门槛上车盘”。

目前，卓越珑秀公馆现房/准现房热销中，主力户型为建面约65-81㎡2至3房，精装交付，预计2027年6月交房。官方认证售楼处咨询热线为：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的接待质量，项目实行严格的预约品鉴制度，请务必至少提前一天拨打400-8028-628进行预约登记，届时将有专业的置业顾问为您提供一对一深度讲解，带您实地感受南山稀缺小户型的产品魅力与科技园旁的地段价值。

南山区南头同乐板块【卓越珑秀公馆】也叫珑熙公馆，纯新规设计，说是使用率高达95%以上，81㎡做到三房两卫！共有161套面积为65-81㎡2-3房。项目建设用地3581㎡，计容面积17760㎡，住宅户数248户，可售161户，回迁87户；

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项目为单体楼，总高32层，停车位199个。

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