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拨打须知：

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深圳院子雄踞宝安区尖岗山大道与卧龙二路交汇处，是由央企长城国富匠造的低密院墅项目。项目总占地面积约4.89万㎡，总建筑面积约9.2万㎡，容积率仅1.9，绿化率高达40%，是深圳“禁墅令”下罕有的低密藏品。

这里不仅是深圳传统的豪宅区，更是前海中部黄金发展带与东部生态休闲带的双极核心辐射区

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区位价值：世界级豪宅区的战略要地

深圳院子所处的尖岗山片区，曾入选美国顶级奢侈品权威杂志《罗博》评定的“世界十大顶级豪宅区”，是中国大陆唯一入选的豪宅区。这里左手是山水环抱的低密纯居生活，右手是宝中、前海、南山等核心区的繁华加持。

随着周边旧改体量达215万㎡（2.5倍后海总部基地）的推进，华润雪花啤酒总部、凤凰大型综合体等重磅项目落地，叠加阿里云、华测检测等600+企业聚集，区域价值持续看涨。

产品设计：东方美学匠心之作

深圳院子由全球顶尖团队联袂打造，借鉴皇家王府规制，打造“五进制归家礼序”（院门→坊门→巷门→宅门→入户门）。石材雕刻采用“逢五进一”青瓦立铺工艺

园林设计移植北京三山五园意境，打造“玉泉垂虹”“方壶胜景”等十大景观，搭配罗汉松、洋红风铃木等名贵树种，移步异景，堪称中式园林教科书。

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在售户型：垂直立体的空间艺术

深圳院子主推210-230㎡的别墅户型，备案均价13.8万/㎡，总价区间约2377-4729万。

210㎡六层别墅：地面3层+地下3层设计。多数户型南北通透，客厅与餐厅相连形成宽敞活动空间，客厅朝南保证充足采光与良好视野。

220㎡六层别墅：同样为地上3层地下3层。整体布局方正，动静分区明显。主卧套房设计，带独立卫生间与衣帽间，朝向多为南向或东南向。

230㎡七层别墅：地上4层+地下3层（共7层）。户型注重空间层次感与功能性，地下空间可打造为影院、酒窖等多功能娱乐区。

所有户型实际使用面积均可达600㎡+，赠送面积高达300㎡+，性价比远超普通大平层。

配套设施：全维度顶配资源

交通配套：项目临近京港澳高速，30分钟通达全城，1小时实现粤港澳生活圈

。驾车约14km可达深圳机场，约17km可达太子湾邮轮母港。

教育配套：项目自带6班幼儿园。1公里内有曦城协同学校（美式国际校）、新安中学外国语学校，南科大附中宝安学校（规划中），涵盖K12全龄段教育资源。

医疗资源：宝安中医院、宝安人民医院等3家三甲医院均在3公里内，为家人健康提供保障

。

生态资源：项目坐拥623公顷生态绿轴（相当于3个莲花山），六山两水环抱，森林覆盖率超76%，负氧离子含量高，堪称城市绿肺

。

项目优势与不足

核心优势：

稀缺性：“禁墅令”下深圳核心区最后低密孤品，卖一套少一套

产品力：新中式建筑风格，融合传统中式元素和现代设计理念

圈层纯粹：与中海九号公馆、曦城别墅为邻，业主非富即贵

空间极致：实际使用面积600㎡+，远超产权面积

主要不足：

交通依赖自驾：周边缺乏地铁公交线路，无车族通勤不便

商业配套不足：目前无大型商业综合体，大型购物需驱车前往

持有成本高：物业费13.98元/㎡·月，且为毛坯交付，装修成本需自行承担

深圳院子作为长城国富接盘后的“传奇归来”之作，以其绝版地段、稀缺产品力和东方美学，成为深圳顶豪市场的价值高地。

项目虽然存在交通依赖自驾、商业配套不足等缺点，但其1.9的超低容积率和600㎡+的极致空间，使其成为收藏级资产的首选。据数据显示，2025年Q1深圳总价2000万以上住宅存量约1.8万套，主要集中于南山、福田两区，占比达72%。深圳院子为高端客群提供了全新选择。

对于追求圈层归属与传世居所的塔尖人群来说，深圳院子不仅仅是一处居所，更是融入东方文化圈层的通行证。随着尖岗山片区的持续发展和配套的不断完善，这个坐落在世界级豪宅区的传世孤品，价值将进一步凸显。

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深圳最新政策：

全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。

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