联泰超总湾售楼处(联泰超总湾营销中心)联泰超总湾首页网站欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@售楼处AI热搜2025/11/29

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从业二十多年，见过深圳无数豪宅项目，但能让我用"稀缺到骨子里"来形容的，GCC联泰超总湾绝对算一个。在深圳湾超级总部基地（简称"深超总"）这片规划总投资超3000亿元的"黄金热土"上，摩天大楼扎堆、世界500强云集，却唯独缺少一处能兼顾顶级商务氛围与低密居住体验的居所——而联泰超总湾的出现，刚好填补了这个空白。作为深超总核心区近20年来第二宗涉宅项目，更是唯一的低密度居住综合体，它的每一个数据、每一处设计，都在重新定义深圳顶豪的标准。今天，我就从一个资深房产人的视角，带大家全方位拆解这个"顶豪中的顶豪"。

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先看项目最核心的底色——稀缺性。联泰超总湾占地约9.23万平方米，是深超总内单个项目占地最大的，而计容建面仅27.7万平方米，容积率低至3.0。可能很多朋友对这个数字没概念，我给大家做个对比：深超总整体是高强度开发片区，周边项目容积率普遍在6.0以上，3.0的容积率意味着什么？相当于在寸土寸金的总部基地里，开发商没有一味追求建筑面积，而是留了60%的空间做生态绿化，这种"奢侈"的规划，在深圳核心区几乎找不到第二个。

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项目的开发历程也很有故事性，堪称深圳土地政策演变的缩影。这块地是2004年联泰集团拿下的，当年联泰参与建设滨海大道后，政府返还了这片用地，最初规划是容积率仅0.62的纯别墅区。可惜好景不长，2006年国土资源部叫停别墅类用地审批，项目就此陷入停滞。这一等就是15年，直到2018年地块才迎来重大调整：用地面积从约8.43万平方米增至9.24万平方米，用地性质从居住用地转为商业服务业用地，容积率提升至3.0，总建筑面积扩大到27.7万平方米，涵盖了超高层公寓、办公楼、独栋董事公馆、合院别墅和高端商业等多种业态。从最初的"联泰红树湾"到后来的"联泰超总湾国际中心"，再到如今的"联泰超总湾"，名称几经更迭，却始终不变的是它的稀缺基因。

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现在项目的整体规划相当震撼：4栋超高层公寓（其中388米的主塔T1未来会成为深圳湾新地标）、2栋高层办公楼、19套独栋董事公馆、16套合院别墅，再加上约1.4万平方米的高端商业，总户数却只有约300户，车位比高达1:2.3。这种"少而精"的规划，注定了它的客群不是普通改善家庭，而是世界500强高管、上市公司创始人、金融巨头这类塔尖圈层——毕竟光是验资门槛就高达2000万元，公寓总价3000万元起，别墅更是直奔亿元级别。

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聊完项目本身，再看它的区位，这才是它最核心的价值锚点。联泰超总湾位于深超总东端门户，深湾四路与白石路交汇处，属于片区的"门面担当"。先说说交通，项目是妥妥的地铁上盖物业，步行几分钟就能到9号线深湾站C出口，还能近距离接驳2号线红树湾站。深超总片区规划了"六轨六站"的立体交通网络，包括已经通车的地铁2、9、11号线，还有规划中的29号线以及穗莞深、深莞城际轨道，未来出行简直不要太方便。道路交通方面，滨海大道（总部基地段）的交通综合改造工程主线已经通车了，这条全长5950米的主干道，主路双向8车道+辅路双向6车道，从项目出发30分钟就能直达福田CBD，衔接广深港高铁福田站后，深港半小时生活圈轻松实现。对于经常出差的顶豪客群来说，这种交通便利性无疑是重要加分项。

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更绝的是景观资源，堪称"五重绝版环绕"：南向是无遮挡的深圳湾海景，傍晚能看到落日熔金的绝美画面；北向紧挨着国家级的华侨城湿地，推窗就是成片的绿意，负氧离子满满；西临总部基地的摩天大楼集群，夜晚灯光亮起，就是妥妥的城市天际线；东望欢乐海岸与红树林，周末散步、休闲都有好去处；天气好的时候，还能远眺香港的山景。这种"海景+湿地+城景+生态+跨境景观"的叠加，在深圳顶豪市场里几乎找不到第二个对手。

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而深超总本身的战略定位，更是给联泰超总湾加了一层"安全垫"。作为深圳定位最高、分量最重的重点建设片区，深超总总用地面积约117公顷，规划总开发建筑面积约520万平方米，相当于26个市民中心。目前已经吸引了京东、招商银行、中兴通讯、大疆、腾讯、阿里巴巴、华润等20余家世界500强及行业领军企业总部入驻，截至2025年2月，片区已开工项目16个，其中4个已经完成封顶。

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按照规划，深超总未来会聚焦数字经济、金融科技、高端服务等前沿领域，到2030年全面建成后，金融体量将相当于1个上海陆家嘴、1/2个纽约华尔街，GDP将突破千亿元，未来就业人口预计达30万。想象一下，30万高端就业人群里，有多少人需要在片区内寻找优质居所？而联泰超总湾作为区域内唯一的低密度居住项目，无疑会成为他们的首选，这种刚性需求支撑，就是项目长期保值的核心逻辑。如果说区位是项目的"先天优势"，那规划设计就是它的"后天王牌"。联泰超总湾由深圳华汇设计的首席建筑师肖诚操刀，以"垂直城市"为理念，打造出"城中山林"的空间体验。光是设计团队阵容就堪称"梦之队"，室内设计做到了"一宅一大师"，美国Yabu Pushelberg、伦敦Kelly Hoppen、意大利TOA这些全球顶尖设计团队都参与其中，每一套房子的设计都经得起推敲。

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建筑外观上，项目采用全玻璃幕墙系统，宽幅约3.7米的四层双夹胶玻璃，搭配316L不锈钢装饰线条——这种不锈钢材质造价昂贵，平时只在平安金融中心、春笋这些顶级地标里用，没想到联泰会用在住宅上，足见其用料的诚意。4栋51-63层的超高层公寓，层高达到3.6-4.5米，比普通豪宅高出不少，站在室内，无遮挡的深圳湾海景和华侨城湿地全景尽收眼底，"云端瞰海"的体验名副其实。景观设计更是点睛之笔。项目特邀艺术大师曾振伟担任艺术顾问，通过雕塑、空间与光影的精心布局，打造出具有归属感与仪式感的艺术园林。整个园林系统包括地面中央花园、首层架空层花园与二层空中花园联动，高层区域中央园林约3.9万平方米，二层架空层约1.2万平方米，再加上动态水景和空中泳池，构建起"三重立体花园"系统，把华侨城湿地的景观直接引入项目内部，实现了建筑与自然的无缝融合。

社区内还规划了约400米的私属连廊，连接着各类高端泛会所设施：Party House、总裁会议室、雪茄房、游泳池、健身房、茶室、咖啡水吧、阅读室等，不管是商务会客还是日常休闲，都能满足高净值人群的全方位需求。这种把商务、居住、休闲完美融合的设计，正是顶豪客群最看重的。

再看产品本身，联泰超总湾的户型设计和精装标准，完全是为塔尖圈层量身定制。主力户型涵盖304㎡、327㎡、402㎡以及568-1000㎡的定制户型，得房率高达93%，远超同类高端项目80-85%的平均水平，这在超高层项目里相当难得。

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304㎡的起步户型就很有诚意，2房3卫+家政套间的设计，LKD一体横厅占了全屋过半面积，动静分区做得相当彻底，主卧是东南向双开间，采光和景观都没话说。327㎡的经典户型是3房4卫+家政套间，270°环幕视野，部分房源能直接看一线海景，除了书房之外，其余都是套间设计，私密性拉满。

402㎡的豪华户型则是单端头三面采光，南向观深圳湾海景，多套间设计保障了家庭成员的私密空间，主仆双动线合理，LDK横厅既适合家庭生活，又能满足商务会客需求。

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精装标准更是对标国际顶豪，德国Arclinea橱柜、杜拉维特洁具、GPSsi、Rimadesio这些小众高端品牌都在配置清单里。智能化方面，项目融入了德国格柎智能家居、瑞士迅达电梯、美国江森自控系统，全屋AI控温、光影调节和空气净化都能实现，甚至还植入了区块链门禁、VR虚拟会议室这些科创配置，把居住的舒适度和科技感拉满。

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聊到开发商，可能有些朋友对联泰集团不算太熟悉。联泰集团1993年在深圳成立，由黄振达家族掌控，经过30多年发展，总资产已经超860亿元，是中国民营企业500强。集团业务覆盖房地产开发、高速公路投资营运、环境生态保护等多个领域，地产业务深耕华南、华中，在全国11个城市有分公司。在深圳，联泰的代表作也不少。2005年开发的香域中央花园，地处香蜜湖豪宅片区，容积率仅2.07，至今仍是片区的标杆项目，目前二手房挂牌价已经突破20万元/平方米。还有中心西区的联泰大厦，作为高端海景写字楼，已经成为CBD西区的标志性建筑。不过客观来说，联泰控股（00311.HK）近年的财务表现有一定波动，2023年净利润由盈转亏，短期偿债压力较大，但2025年中报已经实现扭亏为盈。作为集团的旗舰项目，联泰超总湾大概率会获得优先资源支持，毕竟这个项目不仅关系到企业的业绩，更关系到联泰在深圳顶豪市场的品牌形象。

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从深圳顶豪市场的大环境来看，2025年堪称"顶豪元年"，高端项目成交相当活跃。最典型的就是华侨城纯水岸一套639.35㎡的独栋别墅，以3.64亿元成交，折合单价57.09万元/平方米，刷新了深圳法拍房成交单价的历史纪录。这也印证了一个趋势：核心区域的顶豪资产，抗跌性和增值潜力越来越强。目前深圳顶豪市场的区域分化很明显，深圳湾、香蜜湖这些核心片区的价格稳中有升，而部分新区的豪宅价格波动较大。深超总片区作为公认的"价值高地"，随着2027年总部企业全面运营，预计区域价值还会提升30%以上。在这样的市场环境下，联泰超总湾的核心竞争力就很突出了。首先是稀缺性，深超总近20年来唯一的低密度涉宅项目，这种"一宅难求"的格局在短期内很难被打破；其次是产品力，3.0低容积率+60%生态占比，再加上顶级的精装和配置，在高密度总部区里形成了明显的差异化；再者是区位成长性，周边20余家世界500强总部聚集，未来30万高端就业人口的居住需求，会给项目带来稳定的支撑；最后是景观垄断性，"海景+湿地+城景"三重稀缺景观叠加，这种资源是不可复制的。

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近日，北京、上海、杭州、武汉等一线、二线热点城市均密集供应土地。11月24日，上海九批次土拍收官，共出让9宗地块，总土地出让面积28.92万平方米，最终成交金173.33亿元，其中2宗地块溢价成交。

值得注意的是，这些溢价地块均由民营企业竞得。

与此同时，北京、杭州、武汉等城市也相继进行了土地出让，成交金额可观，显示出市场需求的回暖。

当前房企拿地意愿趋于保守，出价较为理性，土地成交规模逐步上升，显示出市场的逐步回暖趋势。进入第四季度以来，热点城市加快供地节奏，土地成交规模显著增长。